作者：陳淮中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系教授（來源：中新經緯6月30日電）

　陳淮：購房人的按揭貸款利率風險需注重長遠

中新經緯6月30日電

2023年6月20日，央行公布了6月份的LPR利率，貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均較上月下調10個基點。這是自2022年8月以來LPR利率的首次下降。

除去極少選擇了固定利率計價的買房者，目前，購房者的房貸利率都會受5年期以上LPR這個關鍵指標的影響。房貸利率降低，對貸款買房人確實是一個好消息。

存量房貸款與新購房貸款利率差在升息、降息過程中均存在

一些輿論質疑，似乎在按揭貸款利率下降時，存量房貸利率的下降幅度與近兩年來增量房貸利率相比有明顯差距。例如有的城市，即使LPR下降，存量房貸利率仍維持在約5.5%水平，而購買新房的利率已下調至約3.7%。兩者房貸利率差距，體現到月供上的差距就很明顯。于是有人提議存量房的購房人可以選擇提前還款，然后再重新貸款，規(guī)避存量房貸款利率較高的風險。

在我看來，這些說法恐多有不夠專業(yè)之處。首先辨明，這些說法中的所謂增量房和存量房概念本身就有混肴模糊之處。其中的增量房應當是指新購房人，包括購買二手房的人；而不是單指從一級市場購買新房的人。相應地，存量房應當是指已經按揭貸款買了房，仍處于月供還款期的人，而不是指買二手房的人。但為了敘述方便，概念辨析基礎上，我們不妨仍借用存量房和增量房的說法。

據我所知，銀行的個人住房按揭貸款利率并不存在存量房和增量房兩個利率。但所謂存量房貸款利率，在遇到利率調整時，不論升降，都是從次年初開始調整。因此存量房的按揭貸款人在一段時間內就會感覺到與新購房人出現的利率差距。特別強調，這種階段性差距并非只存在于降息過程，在升息過程同樣存在。

確有一種情況，在某些城市，由于去庫存壓力大，有些銀行(不是全部)可能會專門針對購買一級市場新房(通常不包括買二手房)推出較為優(yōu)惠的按揭貸款利率，鼓勵購房人入市，以消化庫存。但這種優(yōu)惠其實只存在很有限的時間段內。在浮動利率下，一級市場新房購房人能夠享受的利率優(yōu)惠也只有本年度或略長。

至于提前還貸，然后再貸款是否有利可圖？這個操作恐怕不一定可行。因為已購住房能否獲得再貸款，特別是優(yōu)惠利率的再貸款，需要看當地銀行是否接受。當然，如果購房人有足夠的資金提前還貸，而且不需再貸款則另當別論。

這里簡單說幾句國外經驗。以美國為例，通常購房人從銀行獲得按揭貸款時，可以在浮動利率和固定利率之間自由選擇。如果選擇了固定利率，一旦利率上調，那銀行就得吃啞巴虧。2022年以來美國已經連續(xù)多次上調利率，目前美國銀行的定期存款利率(注意是存款)都已達5%以上。那此前固定利率貸款的購房人顯然就占了大便宜。但是，如果遇到利率下調，貸款人也不能選擇提前還貸重新再貸。固定利率提前還貸是要繳納違約金的。

再說一點稍微額外的話。為何美國人從沒有提前還貸是否合算的輿論說法呢？因為美國的住房抵押貸款并非是有購房需要時才會用到。任何自有產權住房任何時候都可以抵押給銀行，銀行會給抵押人一個授信額度。在這個額度內，抵押人可以隨時劃卡貸款；只需按實際貸款金額和實際用款時間長短繳納利息即可。不貸不繳，還完停繳。自然就沒有了什么提前還貸與否的糾結。

再明晰一個概念。提前還貸重新貸款，其實并非真正意義上的再貸款。再貸款的本意是指，如果房子升值了，也就是抵押物升值了，抵押貸款人可要求銀行補充增加貸款額；如果已還款一定時間后又出現需用資金的情況，貸款人可按照抵押物的實際資產信用要求銀行增加貸款。注意，中國銀行目前一般都不提供這種本來意義上的再貸款服務。

利率的升降在短期內要按國民經濟運行狀態(tài)來定

按揭貸款是社會經濟運行中的一個經濟學現象。討論這個問題，需要按照客觀規(guī)律，而不是人的主觀意愿。

什么是客觀規(guī)律呢？首先，市場經濟中的利率不是依照貸款人的承受能力制定和調整，而是根據短期國民經濟整體的運行狀態(tài)制定和調整的。這個國民經濟整體的運行狀況，包括總供給和總需求的對比關系，也包括貨幣本身的供求關系。注意，這里說的是“短期”。也就是說，什么時候利率漲跌都只是一個應對短期供求平衡的政策。而滿足中國城鎮(zhèn)化過程中人民群眾住房改善的需要，顯然是一個長期的戰(zhàn)略發(fā)展過程。

我們的公共輿論應當告訴人們的是，認識按揭貸款的利率風險，不僅要看短期，而且需要格外注重長期。打個比方，如果你拿的某只股票可能還有2元的上漲空間，但更可能有下跌5元、8元甚至10元的機會。你是賭這個微小的上漲機會呢，還是及早規(guī)避大幅下跌的風險呢？

說個經濟學常識。我們中國是個大國，是個發(fā)展不平衡的經濟體。在中國，3%-5%的通脹率叫良性溫和通脹；6%以上的通脹率叫過熱；8%以上的通脹才叫惡性通脹。特別提示，一段時期來中國的通脹率不到1%。這意味著我們的國民經濟處于偏冷的“淺藍燈區(qū)”；意味著總供給和總需求之間的對比關系趨向于通貨緊縮。

那和按揭貸款人有什么關系呢？這個關系可大了。

我們國內的按揭貸款幾乎都是浮動利率。在購房者還貸的前5年內，月供的80%-90%都是在償還利息。例如每月5000元月供中4000-4500元是在還息。如果通脹率提高一倍(理論上提高兩倍、三倍都是可能的)，購房者每月要還的月供將高達9000元到10000元。

再進一步說，中國當前的房貸利率水平是過去30年來最低的。從長期看，在按揭貸款持續(xù)的未來二十多年中，低于或平于這個利率水平的概率不到5%；高于、甚至遠高于目前利率水平的概率將是90%以上。如前所述，通脹率從目前的不到1%升到3%、5%。甚至7%或更高都是可能的。顯然，屆時利率水平勢必要水漲船高。

這就回到我們今天討論的重點了。建議購房人不要過多糾結于什么存量房利率是否應再降零點幾個百分點的問題了；而應更多地注重長遠，未雨綢繆，提前做好應對萬一發(fā)生較大通脹時應對房貸還款壓力的準備。

最后再說明一點。我們的利率水平有沒有再降低的必要、再降低的余地空間呢？確實有。但在美聯儲連續(xù)升息的國際背景下，我們的貨幣政策目前面臨明顯的兩難。從刺激經濟、鼓勵消費看，我們應當降息；但從抑制人民幣持續(xù)大幅度貶值、防止外資大規(guī)模流出看，我們又應當升息。顯然，外資大規(guī)模流出對國民經濟穩(wěn)定運行的威脅同樣不可小覷。(中新經緯APP)