朝陽東五環(huán)黃渠地鐵站旁的雙子星：和光煦境與璽悅朝陽一直以來的關(guān)注程度都比較高，但是兩個項目的命運應(yīng)該會有較大差異，畢竟和光煦境在今年4月率先開盤，當(dāng)天去化高達(dá)80%以上。目前和光煦境在售的房源僅有114戶型（1-2層915萬起）、148戶型（1-2層1245萬起）、170戶型（1-2層1423萬起）想了解具體房源信息和優(yōu)惠可以戶型圖上售樓員。

璽悅朝陽幾經(jīng)整改和調(diào)整，終于于7月8號開放售樓處（樣板間暫未開放，預(yù)計20號左右對外展示），于是我們在第一時間到訪售樓處了解最新的情況，接下來我將從拿地情況、產(chǎn)品設(shè)計、戶型點評、地段配套、競品分析、未來預(yù)期等六個維度，給大家全面剖析一下項目的情況，力求客觀，以供參考。

01拿地情況

2022年北京第四批次集中供地，平房PF44、PF45地塊分別由保利+建工、和三元拿下。位于朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目（一期）PF-45地塊，最終由三元嘉業(yè)以24.38億元+10000㎡現(xiàn)房銷售面積競得，溢價率15%，拿地樓面價約5.22萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價8.5萬元/平方米，該地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，土地面積約1.87萬平方米，建筑控制規(guī)模約4.67萬平方米，地塊容積率2.5、控高60米。

PF44是「保利·和光煦境」，PF45是「三元·璽悅朝陽」

02產(chǎn)品設(shè)計

小區(qū)由9棟樓7-18層洋房+小高層組成，共計382套房，其中1#、2#、3#樓共計86套為現(xiàn)房銷售，其他可售期房套數(shù)為296套。期房可售戶型包括99㎡三居兩衛(wèi)、103㎡三居兩衛(wèi)、112㎡三居兩衛(wèi)、122㎡四居兩衛(wèi)和150㎡四居三衛(wèi)。一梯兩戶（9號樓）和兩梯兩戶的設(shè)計，算是符合正常剛改樓盤的水準(zhǔn)。項目采用綠城的物業(yè)，物業(yè)費6.98元/㎡/月，車位配比1:1.2，于25年10月精裝交付。

璽悅朝陽主張讓建筑回歸本真，用純凈的形體與細(xì)膩的工藝，呈現(xiàn)無懼時光的洗練雋永。材質(zhì)擇選、細(xì)部造型，均以歷久彌新為初衷。樓棟主體采用三段式結(jié)構(gòu)，構(gòu)造邏輯穩(wěn)定，比例協(xié)調(diào)，沉穩(wěn)大氣。其中一二層立面選用深灰色干掛石材，頂部采用金屬鋁板，中段采用溫暖平和的磚紅色墻體。從南側(cè)看呈現(xiàn)獨有香檳金的靚麗色彩，但是從北側(cè)看的話，頗有種回遷房既視感

沙盤南側(cè)實拍

沙盤東北側(cè)實拍

園林設(shè)計方面，應(yīng)該是璽悅朝陽為數(shù)不多的亮點之一，整體園林景觀以“藝術(shù)森林”為概念，涵蓋六大園林主題：

“日出印象”光影游廊：融入印象派大事莫奈畫作靈感，締造歸家儀式首映禮，社區(qū)大堂迎東而坐，與“璽悅朝陽”案名呼應(yīng)，透過大堂金屬格柵印入社區(qū)，沿著游廊一路歸家，穿越儀式中庭，水音靈動相伴，感受被自然包裹的愉悅。

流動會客廳：致敬現(xiàn)代主義大師密斯代表作，強調(diào)建筑與自然的自由流動感。林下吧臺、漂浮平臺，為鄰里提供交談、閱讀、賞景的靜逸空間。

「森林樹屋」兒童主題樂園：全北京獨樹一幟的定制化蘑菇島IP設(shè)計，倡導(dǎo)混齡成長理念，0-12歲孩童均可在其中找到適宜的玩樂空間。貼心設(shè)置嬰兒車停放區(qū)、兒童洗手臺及家長座椅，守護(hù)輕松無憂的成長記憶。

療愈花園：漫步于杏花林，欣賞季節(jié)賜予的美好，在花影與清風(fēng)的圍抱中冥想內(nèi)觀、療愈身心。

森林書吧：為長者定制的閱讀、弈棋、談天空間，栽植梵高畫作同款鳶尾花，花香襲人，靜逸美好。

約350米環(huán)形慢跑道：復(fù)合型運動跑道，設(shè)置起跑區(qū)、休息區(qū)、沖刺區(qū)、緩步區(qū)。內(nèi)墊與高端跑鞋同等級的雙層E-TPU顆?！氨谆ú牧稀保峁I(yè)級運動保護(hù)。

至于交付標(biāo)準(zhǔn)方面，項目對外宣稱的精裝修交付，對比隔壁的競品和光煦境，同樣的產(chǎn)品定位，裝修標(biāo)準(zhǔn)估計也不相上下。據(jù)說廚衛(wèi)都是采用國際一線品牌，包括博士、西門子、高儀、漢斯格雅等，新風(fēng)地暖中央空調(diào)三大件標(biāo)配。同層排水，凈水系統(tǒng)一應(yīng)俱全，總之還是挺值得期待的。樣板間預(yù)計在本月20號對外開放，屆時我們將第一時間給大家同步信息，敬請持續(xù)關(guān)注。

從官方給的效果圖可以看出，整個偏明亮的暖色系風(fēng)格設(shè)計使其簡約素雅，經(jīng)久耐看，而且窗墻比基本做到極致，部分戶型還是全落地窗，最大限度的提升采光和視野度。

關(guān)于小區(qū)是否為人車分流的安全小區(qū)，這個我持懷疑態(tài)度，因為今天看沙盤的時候，特意留意了一下出入口的沙盤模型，大家可以自行看看。

03戶型點評

99㎡三居兩衛(wèi)戶型

99㎡戶型最大的亮點在于270°采光的轉(zhuǎn)角邊廳設(shè)計，南北通透，主臥帶獨立暗衛(wèi)，次衛(wèi)做了干濕三分離，門口處就是收納空間，增加實用性。總高11層，采用一梯兩戶的設(shè)計，得房率大概在81%左右。

103㎡三居兩衛(wèi)戶型

103㎡戶型其實和99㎡戶型很像，只是主臥衛(wèi)生間和北向次臥略大一些，總高16/18層，得房率偏低，只有71%左右，而且全是臨街把邊的，這么低的得房率明顯不如99㎡戶型實用。

112㎡三居兩衛(wèi)戶型

112㎡戶型個人認(rèn)為是整個小區(qū)設(shè)計的最好戶型，南北通透，眼鏡戶型，雙臥朝南，全明格局，U型廚房，LDK的設(shè)計兼具功能性與空間交互性，還配有獨立的家政間，總高11層，一梯兩戶的設(shè)計，得房率81%左右。當(dāng)然這個戶型也非常少（22套），開盤當(dāng)天基本是秒光的節(jié)奏。

122㎡/124㎡四居兩衛(wèi)戶型

122㎡戶型為邊戶，124㎡戶型為中間戶，兩種戶型區(qū)別不大，皆是全明格局，四葉草戶型，南向雙臥和客廳皆送飄窗，區(qū)別在于邊戶更加方正，利用率更好，基本沒有浪費的空間，且主臥室?guī)мD(zhuǎn)角采光飄窗，增加采光面積。總高14/18層，兩梯兩戶，得房率大概在76%左右。

150㎡/151㎡四居三衛(wèi)戶型

150㎡戶型為邊戶，151㎡戶型為中間戶，和122/124㎡戶型很類似，是放大版，且多一次臥衛(wèi)生間，邊戶和中戶的南向次臥皆為暗衛(wèi)，其他都是全明格局，南向雙主臥帶飄窗，客廳為全落地窗，通透明亮?？偢?7層，兩梯兩戶，得房率在81%左右。

04地段配套

交通方面：

距離6號線黃渠站300多米，妥妥的地鐵盤，東西走向的大動脈基本和所有南北走向的地鐵線路換乘，10號線換乘24分鐘到國貿(mào)，6號線向東24分鐘直達(dá)通州副中心，14號線換乘37分鐘可以到望京，2號線換乘53分鐘到金融街，14號線換乘50分鐘到麗澤，4號線換乘55分鐘到中關(guān)村，單邊通勤1個小時以內(nèi)，基本覆蓋全北京重點的產(chǎn)業(yè)中心。

自駕有朝陽北路、京通快速路、廣渠快速路，朝陽北路可以直達(dá)朝陽大悅城、長楹天街。五環(huán)路可以和阜石路、蓮石路連接，機場二高，17公里 自駕21分鐘到達(dá)首都國際機場。不足之處就朝陽北路早晚高峰期堵到爆，6號線也是擠的沒誰了

商業(yè)方面：

一路之隔就有星悅廣場，建筑面積近3.5萬平米的體量，規(guī)劃體驗業(yè)態(tài)達(dá)80%，入駐商戶包括fudi超市、星巴克、肯德基、多樂之日、玫瑰花園、福成烤肉、同仁堂等多個國內(nèi)外知名品牌。

西側(cè)5公里左右有朝陽大悅城，建筑面積超過40萬平方米，超級家庭生活娛樂購物中心，曾獲評國家五星購物中心；2022年被確定為第二批國家級夜間文化和旅游消費集聚區(qū)。

東側(cè)2.3公里左右為龍湖長楹天街，建筑面積約27萬平米，與BHG華聯(lián)購物中心（常營店）、陸港城，構(gòu)成朝陽消費網(wǎng)紅打卡地，匯聚眾多國際大牌潮牌，多次霸榜北京購物中心客流榜TOP5。南側(cè)1.6公里有北京雙橋萬達(dá)廣場和國泰百貨等大型購物中心。

醫(yī)療配套：

在項目東南方，直線距離約2.2公里處即為“北京朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）”，地塊西西南側(cè)，直線距離約4.0公里處為“民航總醫(yī)院”（三甲醫(yī)院）

教育配套：

青苗國際雙語學(xué)校、北京愛迪國際學(xué)校，可報考申請全球104所知名學(xué)校。北京第二外國語學(xué)院附屬小學(xué)、北京市陳經(jīng)綸中學(xué)民族分校、北京市第八十中學(xué)管莊分校。

生態(tài)配套：

項目附近有東壩野郊公園、常營體育公園、黃渠公園等多個公園環(huán)繞。距離北京四環(huán)內(nèi)最大的城市公園朝陽公園直線距離7公里，地鐵28分鐘。

從整個城市界面以及配套而言，璽悅朝陽應(yīng)該是要優(yōu)于目前在售的90%以上的新房項目，除了教育資源偏弱，其他沒有明顯的短板。同樣，也缺少教育帶來的溢價，不太在意學(xué)區(qū)因素的買房人也不會為學(xué)區(qū)而多花錢。

05競品分析和未來預(yù)期

我們在之前給大家分析過和光煦境的競品情況，當(dāng)時因為璽悅朝陽一直沒有開盤，也就沒有太多具體信息來做對比，現(xiàn)在除了裝修標(biāo)準(zhǔn)和價格還不確定，其他的新房和二手房競品，大家可點擊（藍(lán)色文字→_→）“和光煦境”查看競品分析和未來預(yù)期。

作為璽悅朝陽最直接的競品，和光煦境目前是基本售罄的狀態(tài)，所以可對比的意義也不大了，如果當(dāng)時想買和光煦境，卻因為種種原因沒有選到合適的房源的伙伴，那這次一定要抓住機會了。

最后，總結(jié)一下吧，該小區(qū)優(yōu)勢和劣勢其實都非常明顯，優(yōu)勢在于該項目算是朝陽正東五環(huán)的稀缺住宅，缺少直接的競品，而且周邊城市界面尚可，配套相對齊全。產(chǎn)品本身而言，地塊雖然相對小一些，但是開發(fā)商在園林設(shè)計方面是下足了功夫。盡管樣板間沒有開放，不過據(jù)目前了解到的消息，裝修標(biāo)準(zhǔn)還是非常值得期待，戶型設(shè)計方面，我如果說吊打綠城的沁園和京投的北熙區(qū)大家應(yīng)該沒有意見吧。

說到缺點，可能第一個想到的就是開發(fā)商本身，首先一個局外公司（三元）參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，沒有住宅開發(fā)的基因和經(jīng)驗，難免讓人產(chǎn)生質(zhì)疑，因此也免不了引進(jìn)綠城的物業(yè)來作為后期的保障。其次是外立面從南側(cè)看著還可以，但是從北側(cè)看，真的是回遷安置房的既視感，有興趣的可以實地看看是不是這樣

關(guān)于人車分流這一方面，沙盤模型體現(xiàn)的就是在園區(qū)入口處有一點不是人車分流，至少機動車是在進(jìn)入小區(qū)后才進(jìn)入地下車庫入口。另外平房板塊已經(jīng)高度成熟，10年后的平房，依舊和今天的平房沒什么兩樣，未來的發(fā)展空間基本沒有了。

由于項目還沒有取證，因此最終的價格和優(yōu)惠待定，璽悅朝陽究竟值不值得買，最主要還是要看價格，指導(dǎo)價和隔壁的和光煦境一樣都是8.5萬，和光煦境最終的取證價格見下圖，開盤優(yōu)惠為7天交齊20%有個99折（99㎡戶型除外）。

結(jié)合目前的市場情況，我估計璽悅朝陽的價格可能會略低于和光煦境，畢竟8月的市場和4月的時候，一定不可同日而語啦。后期價格和樣板間出來后，我們會單獨出一期選房攻略，大家敬請持續(xù)關(guān)注。

上圖為和光煦境取證價格

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