【業(yè)務(wù)背景】

法律顧問(wèn)單位要在海南省購(gòu)買(mǎi)農(nóng)場(chǎng)和村委會(huì)兩塊地塊，征詢(xún)法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，以微信的形式交給了法律顧問(wèn)一些模糊的照片，法律顧問(wèn)要從中篩選出有用的信息維護(hù)受讓人的權(quán)益，并代表受讓人起草《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。

顧問(wèn)單位意向購(gòu)買(mǎi)的兩個(gè)地塊分屬于農(nóng)場(chǎng)和村委會(huì)，兩塊土地性質(zhì)不同，出讓方不是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所有者，故轉(zhuǎn)讓合同涉及的主體頗多。法律顧問(wèn)通過(guò)海南省的大學(xué)同學(xué)進(jìn)行了異地的土地管理法律法規(guī)的調(diào)研，經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究，法律顧問(wèn)知曉：當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，農(nóng)場(chǎng)所有土地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)厝嗣裾娃r(nóng)場(chǎng)的同意才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)迕窦w所有地塊必須通過(guò)村民小組成員的同意才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠癖仨毥?jīng)過(guò)人民政府的確認(rèn)是不確定的，故法律顧問(wèn)為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，也將人民政府作為合同主體，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考和專(zhuān)業(yè)性的分析形成了以下的合同文本。

【法律文書(shū)】

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（某農(nóng)場(chǎng)830畝土地）

出讓人（甲方）： 陳某某

身份證號(hào)：____________________

現(xiàn)居住地地：_____________________

電話：_____________________

出讓人（乙方）：王某某

身份證號(hào)：_____________________

現(xiàn)居住地址：_____________________電話：_____________________

出讓人（丙方）：陳某某

身份證號(hào)：_____________________

現(xiàn)居住地址：_____________________

電話：_____________________

受讓人（丁方）：_____________________

住所：_____________________

電話：_____________________

發(fā)包方（戊方）：某某市某某鎮(zhèn)人民政府

發(fā)包方（己方）：某某市某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)

甲乙丙丁經(jīng)過(guò)自愿、平等協(xié)商，就轉(zhuǎn)讓某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)830畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)事宜，經(jīng)發(fā)包方戊方和己方同意，達(dá)成如下協(xié)議：

一、轉(zhuǎn)讓的地塊名稱(chēng)、面積、地理位置

1.地塊名稱(chēng)

某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)地，830畝（大寫(xiě)：捌佰叁拾畝）。

2.地理位置

轉(zhuǎn)讓地塊的地理位置為《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》（第1997.415號(hào)）中載明的四至范圍，即東至中心石204米（至東界石橫截面）；南至中心石170米（南界石橫截面）；西至中心石250米（至邊頭泉溝）；北至中心石1050米（至北界石橫截面）。

二、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

1.某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)830畝的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。權(quán)利證明文件為某某市人民政府于XXXX年X月XX日簽發(fā)的《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》（第XXXX.XXX號(hào)）。

2.轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限

發(fā)包方確認(rèn)甲乙丙三方轉(zhuǎn)讓給丁方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限為自本合同生效之日起至XXXX年X月XX日止。

3.某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)的所有現(xiàn)有設(shè)施、建筑物及所有植物的所有

權(quán)，包括：
__________________________

__________________________

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、付款期限、付款方式

1.轉(zhuǎn)讓價(jià)款

轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為_(kāi)____元，（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

2.付款期限

（1）本合同六方簽字蓋章完成后的10日內(nèi)，丁方向甲乙丙三方支付定金_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）；（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢，且過(guò)戶(hù)后以丁方為承包方的《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)》權(quán)利證明下發(fā)后的10日內(nèi)，丁方向甲乙丙三方支付部分轉(zhuǎn)讓款_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）；

（3）《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)》權(quán)利證明過(guò)戶(hù)后，且甲乙丙三方將轉(zhuǎn)讓地塊（某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)830畝）及地上設(shè)施、建筑物、植物等財(cái)產(chǎn)全部交付給丁方的6個(gè)月后，丁方向甲乙丙三方支付剩余轉(zhuǎn)讓款_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

3.付款方式

甲乙丙三方確認(rèn)，丁方支付合同價(jià)款的方式為銀行轉(zhuǎn)賬。

支付賬號(hào)：_____________________

接收賬號(hào)：_____________________

開(kāi)戶(hù)行：_____________________

開(kāi)戶(hù)人姓名：_____________________

身份證號(hào)：_____________________

四、轉(zhuǎn)讓方的保證條款

1.甲乙丙三方保證丁方在_____年_____月_____日之前能夠完成本合同約定地塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2.甲乙丙三方保證轉(zhuǎn)讓給丁方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與他人；甲乙丙三方保證未在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定擔(dān)保權(quán)；甲乙丙三方保證未將轉(zhuǎn)讓土地出租給他人使用。3.違約處理辦法甲乙丙三方中的任何一方若違反上述承諾的保證條款，導(dǎo)致丁方無(wú)法按照本條第1項(xiàng)約定的時(shí)間內(nèi)取得受讓地塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，甲乙丙三方需共同向丁方支付違約金_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

五、發(fā)包方的確認(rèn)意見(jiàn)

戊方、己方同意甲乙丙三方將本合同標(biāo)的（即某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)830畝的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）轉(zhuǎn)讓給丁方，并協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)保障丁方因種植養(yǎng)殖等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性需要的電、水的使用。戊方、己方同意受讓人丁方可以建設(shè)管理性用房。

六、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)程序

第一步，甲乙丙丁四方確認(rèn)轉(zhuǎn)讓地塊的范圍，并制作能夠向土地局備案的土地范圍示意圖。

第二步，甲乙丙丁到某某市相關(guān)的行政部門(mén)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更登記手續(xù)。

第三步，甲乙丙三方將本合同地塊標(biāo)的（即某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)830畝）交付給丁方。

第四步，甲乙丙三方將土地承包合同書(shū)（原件）和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證（原件）交付給丁方。

第五步，丁方獲得新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)。

七、違約責(zé)任1.甲乙丙三方的違約責(zé)任

甲乙丙三方在丁方支付完定金后，擅自違約將本合同交易地塊轉(zhuǎn)讓給他人的，需按定金罰則向丁方支付違約金。甲乙丙三方因未向戊方、己方繳納應(yīng)由其承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用或其他法定手續(xù)而導(dǎo)致丁方無(wú)法按時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，甲乙丙三方需向丁方支付本合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額30%的違約金。在丁方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后的使用期間，被土地管理部門(mén)或土地規(guī)劃部門(mén)通知，國(guó)家已經(jīng)在本合同簽訂生效前下發(fā)過(guò)征收征用通知，且已經(jīng)向甲乙丙三方支付了相應(yīng)的征收征用補(bǔ)償款的，甲乙丙三方除需向丁方返還全部地塊轉(zhuǎn)讓款外，還需按本合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額30%的標(biāo)準(zhǔn)向丁方支付違約金。

2.丁方的違約責(zé)任

丁方不按本合同約定的時(shí)間向甲乙丙三方支付合同價(jià)款的，每遲延一日按照應(yīng)支付金額的萬(wàn)分之一支付違約金。

八、附則

1.合同生效時(shí)間

本合同生效時(shí)間為甲乙丙丁戊己六方全部簽字蓋章之日。

2.合同簽訂地

__________________________________________________________

3.合同附件本合同附件為轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)地塊的《土地示意圖》，是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

4.合同一式捌份，一份_____頁(yè)，每頁(yè)均有各方簽字蓋章，甲乙丙丁各執(zhí)一份，戊己各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

（以下無(wú)正文）

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

戊方：某某市某某鎮(zhèn)人民政府（蓋章）

己方：某某市某某鄉(xiāng)農(nóng)場(chǎng)（蓋章）

年 月 日

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝土地）

出讓人（甲方）： 陳某某

身份證號(hào)：_____________________

現(xiàn)居住地地：_____________________

電話：_____________________出讓人（乙方）： 王某某

身份證號(hào)：_____________________

現(xiàn)居住地址：_____________________

電話：_____________________

出讓人（丙方）： 陳某某

身份證號(hào)：_____________________

現(xiàn)居住地址：_____________________

電話：_____________________

受讓人（丁方）：_____________________

住所：_____________________

電話：_____________________

發(fā)包方（戊方）：某某市某某鎮(zhèn)人民政府

發(fā)包方（己方）：某某市某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組

甲乙丙丁經(jīng)過(guò)自愿、平等協(xié)商，就轉(zhuǎn)讓某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)事宜，經(jīng)發(fā)包方戊方和己方同意，達(dá)成如下協(xié)議：

一、轉(zhuǎn)讓的地塊名稱(chēng)、面積、地理位置1.地塊名稱(chēng)

某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝（大寫(xiě)：叁佰叁拾四點(diǎn)玖畝）。

2.地理位置

轉(zhuǎn)讓地塊的地理位置為《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》（第1997.620號(hào)）中載明的四至范圍，即四至是以雙方確認(rèn)的界石為準(zhǔn)：南邊從邊頭磉田南界石起向北至三角田連隊(duì)橡膠園北界石止；東邊從邊頭磉溝向西至邊溝村與后排村交界線的西界石止。

二、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

1.某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。權(quán)利證明文件為某某市人民政府于XXXX年X月XX日簽發(fā)的《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》（第XXXX.XXX號(hào)）。

2.轉(zhuǎn)讓的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限

發(fā)包方確認(rèn)甲乙丙三方轉(zhuǎn)讓給丁方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限為自本合同生效之日起至XXXX年X月XX日止。

3.某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝內(nèi)的所有現(xiàn)有設(shè)施、建筑物及所有植物的所有權(quán)，包括：
____________________________________________________

三、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、付款期限、付款方式

1.轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為_(kāi)____元，（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

2.付款期限

（1）本合同六方簽字蓋章完成后的10日內(nèi)，丁方向甲乙丙三方支付定金_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）；

（2）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢，且過(guò)戶(hù)后以丁方為承包方的《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)》權(quán)利證明下發(fā)后的10日內(nèi)，丁方向甲乙丙三方支付部分轉(zhuǎn)讓款_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）；

（3）《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)》權(quán)利證明過(guò)戶(hù)后，且甲乙丙三方將轉(zhuǎn)讓地塊（某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝）及地上設(shè)施、建筑物、植物等財(cái)產(chǎn)全部交付給丁方的6個(gè)月后，丁方向甲乙丙三方支付剩余轉(zhuǎn)讓款_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

3.付款方式

甲乙丙三方確認(rèn)，丁方支付合同價(jià)款的方式為銀行轉(zhuǎn)賬。

支付賬號(hào)：_____________________

接收賬號(hào)：_____________________

開(kāi)戶(hù)行：_____________________

開(kāi)戶(hù)人姓名：_____________________

身份證號(hào)：_____________________

四、轉(zhuǎn)讓方的保證條款1.甲乙丙三方保證丁方在2016年_____月_____日之前能夠完成本合同約定地塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2.甲乙丙三方保證轉(zhuǎn)讓給丁方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與他人；甲乙丙三方保證未在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)上設(shè)定擔(dān)保權(quán)；甲乙丙三方保證未將轉(zhuǎn)讓土地出租給他人使用。

3.違約處理辦法

甲乙丙三方中的任何一方若違反上述承諾的保證條款，導(dǎo)致丁方無(wú)法按照本條第1項(xiàng)約定的時(shí)間內(nèi)取得受讓地塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，甲乙丙三方需共同向丁方支付違約金_____元（大寫(xiě)人民幣_(tái)____）。

五、發(fā)包方的確認(rèn)意見(jiàn)

戊方、己方同意甲乙丙三方將本合同標(biāo)的（即某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）轉(zhuǎn)讓給丁方，并協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)保障丁方因種植養(yǎng)殖等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性需要的電、水的使用。戊方、己方同意受讓人丁方可以建設(shè)管理性用房。

六、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)程序

第一步，甲乙丙丁四方確認(rèn)轉(zhuǎn)讓地塊的范圍，并制作能夠向土地局備案的土地范圍示意圖。

第二步，甲乙丙丁到某某市相關(guān)的行政部門(mén)辦理土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更登記手續(xù)。

第三步，甲乙丙三方將本合同地塊標(biāo)的（即某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組334.9畝）交付給丁方。

第四步，甲乙丙三方將土地承包合同書(shū)（原件）和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證（原件）交付給丁方。

第五步，丁方獲得新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)。

七、違約責(zé)任

1.甲乙丙三方的違約責(zé)任

甲乙丙三方在丁方支付完定金后，擅自違約將本合同交易地塊轉(zhuǎn)讓給他人的，需按定金罰則向丁方支付違約金。甲乙丙三方因未向戊方、己方繳納應(yīng)由其承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用或其他法定手續(xù)而導(dǎo)致丁方無(wú)法按時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，甲乙丙三方需向丁方支付本合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額30%的違約金。

在丁方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后的使用期間，被土地管理部門(mén)或土地規(guī)劃部門(mén)通知，國(guó)家已經(jīng)在本合同簽訂生效前下發(fā)過(guò)征收征用通知，且已經(jīng)向甲乙丙三方支付了相應(yīng)的征收征用補(bǔ)償款的，甲乙丙三方除需向丁方返還全部地塊轉(zhuǎn)讓款外，還需按本合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款總額30%的標(biāo)準(zhǔn)向丁方支付違約金。

2.丁方的違約責(zé)任

丁方不按本合同約定的時(shí)間向甲乙丙三方支付合同價(jià)款的，每遲延一日按照應(yīng)支付金額的萬(wàn)分之一支付違約金。

八、附則1.合同生效時(shí)間

本合同生效時(shí)間為甲乙丙丁戊己六方全部簽字蓋章之日。

2.合同簽訂地

__________________________________________________

3.合同附件

本合同附件為轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營(yíng)權(quán)地塊的《土地示意圖》，是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

4.合同一式捌份，一份_____頁(yè)，每頁(yè)均有各方簽字蓋章，甲乙丙丁各執(zhí)一份，戊己各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。

（以下無(wú)正文）

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

戊方：某某市某某鎮(zhèn)人民政府（蓋章）

己方：某某市某某鄉(xiāng)某某村委會(huì)后排村民小組（蓋章）

己方村民代表：【手記】

由于本合同文本在簽訂的過(guò)程中，法律顧問(wèn)人在北京，不能與顧問(wèn)單位人員隨行，故法律顧問(wèn)在撰寫(xiě)的過(guò)程中把合同的簽訂程序、轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶(hù)程序加入其中，方便顧問(wèn)單位人員進(jìn)行參照操作。

原轉(zhuǎn)讓合同將兩個(gè)地塊約定在一個(gè)合同中，法律顧問(wèn)經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)兩個(gè)地塊的土地性質(zhì)是不同的，轉(zhuǎn)讓程序自然不同。經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分析和比較，法律顧問(wèn)最終擬定了兩個(gè)合同，使得合同約定更為清晰和準(zhǔn)確，操作流程也更加明晰。