北龍湖、盧森堡、均價2萬+，當(dāng)這些字眼組合在一起和你能想到什么？高端？尊貴？

當(dāng)初不少業(yè)主就是沖著“鄭州最高端的國際公寓”這個號稱，選擇了盧森堡龍湖國際公寓。

不過可惜，理想和豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。

臨近交房，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初花2萬多一平買的高端公寓，不僅名不符實，減配嚴(yán)重，有些地方甚至連安置房都不如。

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盧森堡中心

位于如意西路與龍湖中環(huán)路交匯處。

2019年河南鄭歐絲路建設(shè)發(fā)展有限公司摘得該地塊，成交地價68000萬元，折合821.45萬元/畝，樓面價8214.65元/平。

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據(jù)查詢，鄭歐絲路公司由河南航投、鄭新建投、招商局蛇口合資，于2018年4月份注冊成立，負(fù)責(zé)河南盧森堡中心項目的投資建設(shè)運營。

2019年，項目開始預(yù)售，40年產(chǎn)權(quán)公寓，單價2萬+，價格區(qū)間從2萬—3.6萬不等。車位同樣只有40年使用權(quán)，成交價每個高達(dá)33萬+。

這也成為當(dāng)時鄭州最貴的公寓，幾乎沒有之一。

有業(yè)主算了筆賬：樓面地價8000元/平米，毛坯房均價2.4萬元/平米，房/地比=3，而大多數(shù)北龍湖毛坯房均價4.5萬元/平米，樓面地價2.4萬元/平米，房/地=1.88，按照北龍湖1.88的房地比，盧森堡龍湖國際公寓的合理房價應(yīng)該在1.5萬元/平米左右。

原本業(yè)主以為，項目央企招商蛇口操盤，而且本身利潤空間巨大，項目最終呈現(xiàn)效果，一定不錯。

但讓他們沒想到的是，自己滿心的期待，結(jié)果都變成了無奈。

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有業(yè)主吐槽，這哪是“鄭州最高端的國際公寓”，明明就是北龍湖“安置房”。

1、首先就是大門口的兩只“看門神獸”——不銹鋼獅子雕塑。不知道的，還以為錯入了某個大型洗浴場所。

開發(fā)商人員信誓旦旦說一對幾十萬。有業(yè)主上網(wǎng)一查，網(wǎng)上同款獅子一只幾百元。

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這還不算，宣傳時大門兩側(cè)的水系，如今也不見了蹤影。

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2、外立面。

石材以次充好，外墻整體色差嚴(yán)重，為節(jié)約成本竟然使用黑色美縫膠粘合黃色石材，這種低級的質(zhì)量和審美問題，現(xiàn)在恐怕連安置房都沒有了；頂層鋁板竟使用小塊鋁板（便宜）拼接且鋁板外立面安裝參差不齊、凸凹不平；小區(qū)圍墻竟是真石漆，這在北龍湖也是獨此一家。

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3、景觀。

大面積栽種普通綠植，灌木，絲毫不上檔次，傳說中的錦繡花園變成了冬青園，就連宣傳的石材圍墻，也部分變成了真石漆。

賣房時銷售人員宣傳項目景觀由“山水比德”設(shè)計，造價不低1000元/平米，達(dá)到北龍湖豪宅社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在，懂行人士評估僅300元左右，在建景觀不及市政綠化街角小公園；

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4，單元入戶大堂。

單元入戶大堂凈層高過低，業(yè)主回家如同鉆山洞，而且與宣傳效果，相比縮水嚴(yán)重。

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5、此外還有其他各種問題，比如有買一樓的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，贈送的負(fù)一層管道鋪設(shè)雜亂無章，負(fù)一層采光存在明顯問題，且買房時承諾負(fù)一層層高不低于3米，實際層高只有2.7米左右。

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6、施工現(xiàn)場管理也非?；靵y，施工材料、建筑垃圾隨意丟棄、胡亂堆放，很難讓人相信這是一個售價高達(dá)2萬多的北龍湖高端項目；

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而且業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，項目還存在虛假宣傳嫌疑：

1、賣房時宣傳是類住宅項目，民水、民電和民氣且可落戶，如今翻臉不認(rèn)；

2、買房時承諾小區(qū)配備有約1700平米的會所，如今縮水到了600平米，憑空消失了三分之二的面積。

3、施工方案與宣傳不符，頂樓天窗憑空消失，違規(guī)修改報建規(guī)劃。

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虛假宣傳，降標(biāo)減配，讓原本對項目頗為期待的業(yè)主們心涼了一大截。

更令業(yè)主氣憤的是，業(yè)主們多次找開發(fā)商進行溝通，但他們的回復(fù)態(tài)度卻是：推諉拖延，拒不解決。

今年3月26日，業(yè)主代表就與開發(fā)商溝通整改建議，一直到4月30日都沒有任何改進。

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5月4日，鄭州政府領(lǐng)導(dǎo)留言板有市民反饋，該市民表示自己為盧森堡中心的業(yè)主，投訴盧森堡項目銷售承諾民水民電，目前承諾不兌現(xiàn)。且工程建設(shè)質(zhì)量問題堪憂，偷工減料，減標(biāo)降標(biāo)問題非常嚴(yán)重，所有業(yè)主與招商地產(chǎn)公司溝通均未有答復(fù)。

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開發(fā)商不僅不解決問題，還將業(yè)主代表誆騙到工地，進行欺騙、威脅、推搡、辱罵，更甚至恐嚇，并千方百計壓制業(yè)主維護合法權(quán)益。如今，每次業(yè)主到售樓部溝通解決問題，迎接他們的不是歡迎業(yè)主回家的熱忱，而是“全副武裝”安保姿態(tài)嚴(yán)陣以待。

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防業(yè)主如防賊，實在讓人難以想象，這就是鄭州北龍湖最高端豪宅公寓。

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這兩年，購房者深陷買房囹圄。只是大家都沒想到，剛需盤減配降標(biāo)、延遲交付，竟連豪宅也沒能保持最后的體面。

2022年的開頭，招商蛇口在最讓人矚目的北龍湖竟然交出了這樣一份答卷，不得不讓人唏噓。

作為央企，為什么招商蛇口也開始減配降標(biāo)，丟棄口碑了？

有業(yè)內(nèi)人士表示，或許與近年來招商蛇口利潤不斷下降有關(guān)。

回望過去三年，招商蛇口一直在為昔日所拿的“高價地”買單，三年計提超96億元資產(chǎn)減值。

疊加地產(chǎn)周期下行，地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤空間普遍下滑，招商蛇口近兩年均“增收不增利”。

2022年3月21日晚，招商蛇口成為TOP10房企中第一個發(fā)布業(yè)績報告的企業(yè)。

但這份業(yè)績并不盡如人意。

業(yè)績報顯示，2021年，其權(quán)益銷售額僅1487.79億元，權(quán)益占比45.5%。在招商蛇口的發(fā)展中，非控股股東是個很特殊的存在。除為企業(yè)增加銷售額的“表面功夫”之外，還分走了企業(yè)近三成的利潤。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，企業(yè)歸屬于少數(shù)股東損益為48.29億元，同比增長約4%，分走了企業(yè)31.8%的凈利潤。而這樣的局面，短期內(nèi)仍難以改善。據(jù)招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績會上介紹，2021年招商蛇口拿地權(quán)益比僅為50.72%。

就在少數(shù)股東權(quán)益分走巨額利潤的同時，企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤還創(chuàng)下5年來的歷史新低。

數(shù)據(jù)顯示，2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤為103.72億元，同比減少15.35%。

與此同時，毛利率為25.47%，同比下降3.22個百分點，同樣創(chuàng)下5年來的最低值。

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對于招商蛇口來說，企業(yè)利潤水平頻頻創(chuàng)下歷史新低，減配降標(biāo)、減少支出或也是無奈之舉。

結(jié)語：

自2016年進入鄭州，招商蛇口在鄭州已經(jīng)6年。鄭州人民也曾對其抱有極大的期望。

作為央企，本該是地產(chǎn)黑鐵時代最后的底線，沒成想為了利潤，招商蛇口卻帶頭砸穿了北龍湖的底線。

如果連央企都這樣，還有誰是可信呢？

樓市下行，房地產(chǎn)公司都在遭遇行業(yè)“寒冬”困境，但真的要為了利潤而放棄底線，放棄品質(zhì)嗎？

在樓市大漲的時代，業(yè)主們沒有要求過房企分享紅利；同樣即使地產(chǎn)下行，也希望房企不要以犧牲業(yè)主的利益作為代價。

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