上次寫到北京市場已經(jīng)發(fā)生了變化，觀望情緒正在積累，置換型需求短期內(nèi)被壓制。同時，開發(fā)商項目也存在分化加速的趨勢，“三好產(chǎn)品”一房難求，其它項目則面臨去化難題。

如果有進(jìn)一步的支持政策落地，或者有關(guān)于信貸政策的松動，那么北京市場上大量正在觀望的改善型客戶，尤其是高端改善型客群的購買力就會被激發(fā)。

今天就接著上文，再分析幾個南城的項目，給1000萬以上的改善型購房者一些參考。

如果今年內(nèi)有購房計劃的人，可以趁著6月份開發(fā)商沖刺半年業(yè)績的節(jié)點(diǎn)，提前規(guī)劃、提前看房，先用盡可能少的資金鎖定一套盡可能優(yōu)質(zhì)的房源。

01

建發(fā)璟院

建發(fā)璟院項目位于豐臺南苑板塊，南四環(huán)外，距離地鐵4號線新宮站約400米，項目南側(cè)緊挨著萬達(dá)廣場。從區(qū)位來說，還是比較比較優(yōu)質(zhì)的，屬于真正的地鐵盤。

建發(fā)璟院總占地面積約3.27萬平米，容積率2.2，規(guī)劃建設(shè)16棟11-15層住宅，總戶數(shù)532戶，產(chǎn)品為106平米三居、128-133平米四居、153平米四居，銷售均價8.3萬/平米，總價在860萬-1300萬區(qū)間。

這個項目最大的亮點(diǎn)就是區(qū)位，臨地鐵、有配套，距離地鐵新宮站約400米，4號線和19號線雙軌交匯，5站到金融街，6站到麗澤。如果開車的話，往北1.5公里左右就是南四環(huán)，正常情況20分鐘以內(nèi)可以到金融街或者麗澤商務(wù)區(qū)。

配套方面，一路之隔就是萬達(dá)廣場，西南500米左右還有大悅春風(fēng)里，商業(yè)氛圍十分濃厚；學(xué)校有槐房小學(xué)、南苑中學(xué)、十八中學(xué)，往南2.5公里左右還有一個金融街潤澤學(xué)校，總體來說，屬于中等水平；詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，醫(yī)療配套則比較差，5公里范圍之內(nèi)基本沒有像樣的醫(yī)院，博愛醫(yī)院、航天總醫(yī)院、天壇醫(yī)院、南苑醫(yī)院等都在開車15分鐘以上的距離。

建發(fā)璟院戶型中最亮眼的是153平米的四居，這個戶型格局比較規(guī)整，南向是一個面寬達(dá)6.8米的大寬廳，中間是超大的LDK空間，足夠三代人日常起居；南向兩側(cè)是一個主臥套房和一個次臥，尤其是主臥面寬達(dá)到了4.3米，進(jìn)深超過5米，拋去獨(dú)立的衛(wèi)浴，還留足了衣帽間的尺度，使得居住舒適度更大。

建發(fā)璟院自3月份首期開盤以來，銷售情況一直不錯，現(xiàn)在實際去化已經(jīng)超過八成，部分房源比較緊張，有購買意向的購房者要抓緊時間。

02

中海和瑞叁號院

中海和瑞叁號院位于豐臺大紅門板塊，距離地鐵8號線大紅門南站約300米，也是一個妥妥的地鐵盤。更難得的是，它位于四環(huán)以里，北京城正南方向，距離南三環(huán)直線約2公里，距離南二環(huán)永定門橋約4公里；如果開車的話，5分鐘就能上三環(huán)，20分鐘左右可到金融街、國貿(mào)CBD，地理位置十分優(yōu)越。

中海和瑞叁號院分為南北兩個區(qū)，共13棟樓，748戶，容積率2.4，產(chǎn)品為108平米三居、137平米四居、159平四居，共8種戶型，得房率均在82%-88%之間，高于平均水平。銷售指導(dǎo)價9.5萬/平米，部分房源最低單價能到8.6萬左右，總價950萬-1450萬之間。

得益于不錯的地理位置，中海和瑞叁號院的配套也比較有優(yōu)勢。周邊3公里范圍內(nèi)新薈城購物中心、銀泰百貨、合生廣場、凱德廣場、豐臺大悅春風(fēng)里等商業(yè)中心；教育方面，300米內(nèi)規(guī)劃有九年制學(xué)校，1公里內(nèi)有大紅門第一小學(xué)、豐臺第一小學(xué)（遠(yuǎn)洋）分校等；醫(yī)療資源則相對一般，詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，項目距離豐臺人和中醫(yī)醫(yī)院直線約2公里，距離天壇醫(yī)院約6.5公里。

個人認(rèn)為，中海和瑞叁號院最好的產(chǎn)品是它的B1戶型，144平米四居。這個產(chǎn)品屬于經(jīng)典的四葉草格局，布局很方正，全明設(shè)計，有陽臺贈送，得房率高。

戶型中間是超大的LDK空間，客廳面寬4.2米，兩個南向臥室面寬也都超過了3米，進(jìn)深也都在5米以上，居住舒適度很高。此外，北側(cè)的兩間臥室格局也比較規(guī)整，不存在浪費(fèi)面積，可以當(dāng)作常規(guī)臥室使用，比較適合多孩家庭。

中海和瑞叁號院屬于綜合實力比較強(qiáng)的均等生，不存在明顯的短板，再加上“藏鋒系”的品質(zhì)加持，從開盤至今熱度一直不低，當(dāng)然，它的單價也是這三個項目里最高的。如果預(yù)算充足，且對未來預(yù)期比較高，那么建議優(yōu)選這個項目。

03

中海興叁號院

中海興叁號院位于大興舊宮板塊，廡殿西路與廡殿路交匯處，距離南四環(huán)直線約1.1公里，距離地鐵亦莊線肖村站約2.1公里，距離地鐵8號線和義站約2.3公里。

坦白講，這個項目里地鐵稍微有些遠(yuǎn)，步行過去得20多分鐘。但自駕出行很方便，項目西側(cè)就是德賢路，可以直奔四環(huán)、三環(huán)、五環(huán)，而且基本沒有紅綠燈，也不存在堵車風(fēng)險。開車30分鐘以內(nèi)可到國貿(mào)CBD、金融街、麗澤商務(wù)區(qū)以及亦莊等商圈。

中海興叁號院占地面積約2.35萬平方米，規(guī)劃建設(shè)7棟5-18層的住宅，共計433戶，容積率2.5，戶型產(chǎn)品為118平米三居、144平米四居、148平米四居、186平米四居，銷售指導(dǎo)價7.3萬/平米，總價在860萬-1400萬之間。

這個項目周邊也相對成熟，一路之隔就是世界之花假日廣場。而且這個商業(yè)剛剛被王府井集團(tuán)接手，目前正在進(jìn)行內(nèi)部升級改造，之后將打造成集酒店、公寓、大型購物中心、商業(yè)型主題公園等核心建筑為一體的城市商業(yè)綜合體。這對中海興叁號院來說，絕對是重大利好。

醫(yī)療配套方面，2公里范圍內(nèi)有航天總醫(yī)院、舊宮醫(yī)院，駕車10分鐘左右可到；教育方面，周邊3公里范圍內(nèi)有舊宮第一中心幼兒園、詳情聯(lián)系戶型圖售樓員電，話，航天幼兒園、舊宮第一中心小學(xué)、航天中學(xué)等，談不上多優(yōu)秀，屬于中規(guī)中矩。

至于產(chǎn)品，可以說是中海興叁號院的強(qiáng)項了，畢竟也是“藏鋒系”作品，無論是品質(zhì)還是口碑都很抗打。

以144平米的主力戶型為例，整體看上去依然是方方正正，規(guī)規(guī)矩矩，全明格局，沒有明顯的弱點(diǎn)，也挑不出太多的毛病。三面朝南的設(shè)計，中間是標(biāo)準(zhǔn)的LDK空間，南側(cè)主臥帶衛(wèi)生間，且是和主臥面寬相等的衛(wèi)生間，所以除了常規(guī)的衛(wèi)浴，還能放下一個浴缸，這對于大多數(shù)女主人來說，絕對是提高幸福指數(shù)的配置。

該戶型北側(cè)的兩個臥室也十分方正，面寬均在3米左右，進(jìn)深均為3.45米，中間的輕體墻可跟進(jìn)業(yè)主需求決定打通還是保留，空間利用更為靈活，實際使用率也會更高，適合多孩家庭。

總體而言，預(yù)算1000萬在南城買房的選擇空間還是比較大的，今天我們只是圍繞著南四環(huán)附近，從西到東選出三個品質(zhì)還不錯的項目。

這三個項目各有不同，建發(fā)璟院更適合在金融街和麗澤附近工作的人群，以及從房山和豐臺本地置換過來的客群，它交通便利，商業(yè)也比較成熟，生活氛圍較好，生態(tài)環(huán)境也不錯，整體宜居性比較強(qiáng)。但周圍回遷房比較多，板塊內(nèi)豪宅氛圍不夠成熟，對未來房價支撐較弱；

中海和瑞叁號院更適合看重位置和環(huán)線的客群，例如從東西城置換過來，或者在金融街、國貿(mào)一帶上班的新貴一族。并且得益于四環(huán)內(nèi)的獨(dú)特地段，未來有相當(dāng)稀缺性。當(dāng)然，這個項目的單價也更高一些，對于資金預(yù)算要求也更高；

中海興叁號院和中海和瑞叁號院一樣，同屬于中?！安劁h系”產(chǎn)品，如果從產(chǎn)品本身來說，這項目是三個之中性價比最高的一個，單價只要7.3萬，部分房源價格還會更低。因此，它更適合對居住品質(zhì)要求較高，日常通勤以自駕或打車為主，生活范圍在國貿(mào)、亦莊等商圈為主的客群。