去年至今，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，兩個(gè)字貫穿，一個(gè)“?！保粋€(gè)“穩(wěn)”。

雖說zc層面不復(fù)往日之縱橫，現(xiàn)在一門心思施救，但其實(shí)背后的真相，也有點(diǎn)不得已捏著鼻子的意思，我判斷但凡接下來經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好了，有了其他調(diào)控空間，還會(huì)舊事重提，房住不炒。

但時(shí)間未必站在樓市和zc這邊，僅通過一季度的樂觀數(shù)據(jù)，尚難以確定全年走勢(shì)，更何況4月份部分出來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一二手房的成交量和價(jià)格遠(yuǎn)不如3月份，已總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。我們的房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)已陷入一個(gè)不可能三角，即保交樓、保利率、保地價(jià)的三者難以同時(shí)成立。

從穩(wěn)到不穩(wěn)

之前樓市政策有過六穩(wěn)之說，有點(diǎn)車轱轆話的意思，但其中有個(gè)邏輯鏈條：穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價(jià)?？傊ㄟ^把價(jià)格托住，來讓大家接著樂意買買買，資金繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)，面包賣出去了，面粉價(jià)格也維持得住，這是關(guān)鍵，但這是之前的邏輯了。

隨著眾所周知的原因，房地產(chǎn)行業(yè)面臨信用危機(jī)，最初是房企的資金鏈?zhǔn)苤朴谌龡l紅線，之后是交付延緩，之后預(yù)期下行的同時(shí)銷售速度放緩。如今我們經(jīng)常談逆周期操作，其實(shí)最大的逆周期操作落地在2021年初，從那開始樓市的信用支撐松動(dòng)至今。

之前無論是2008年、2012年、2015年，三次顯著的波動(dòng)，都是來自基本經(jīng)濟(jì)面疊加資金問題，對(duì)應(yīng)的是前兩次放水，加上第三次放水+貨幣化棚改安置，一波拉滿，需求端很快就起來了。以上三次由于樓市信用并未瓦解，因此采取調(diào)控動(dòng)作立竿見影，當(dāng)時(shí)面臨的更多是其他客觀因素影響了房地產(chǎn)行業(yè)，然后咱主觀上是救市，屬于你病了我給你治療。

而后2021年則不是，那時(shí)候客觀因素是房地產(chǎn)正面臨客觀因素的極限打擊，人都出不來何來的建設(shè)開發(fā)和購房行為（哪怕似乎暫時(shí)扛住了yq）；但這種情況下實(shí)際上人們對(duì)樓市的預(yù)期反而沒有那么糟糕，因?yàn)槎级倪@是不可抗力，只要這個(gè)外部因素解除，起碼穩(wěn)住問題不大。然而難以置信的是，此時(shí)樓市迎來了最大的大招，是大家都經(jīng)歷了咱就不裝外賓了。

2021年這一次是客觀上因素已經(jīng)危險(xiǎn)的情況下，主觀上也打壓。

今天看，我們當(dāng)時(shí)這個(gè)大招似乎是為了擠泡沫，其快速程度和近乎一刀切的力度，是超過美聯(lián)儲(chǔ)過去一年的加息的兇狠程度的，無論是節(jié)奏上還是力度上。美聯(lián)儲(chǔ)鮑威爾雖然非常鷹派，但每次加息還是有通氣和較好的市場(chǎng)預(yù)期管理，要調(diào)整，也給人活路。

從那之后，我們基本上不必太多討論樓市調(diào)控本身了，2022年起我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了信用危機(jī)，反映到現(xiàn)實(shí)中，就是負(fù)債問題，以及債務(wù)蔓延至地方問題。樓市——土地財(cái)政的鏈條斷裂后，在我們宣布在正確領(lǐng)導(dǎo)下取得了勝利之后，這個(gè)債務(wù)危機(jī)才真正暴露出來。

貴州城投債到貴州地方債務(wù)，只是掀起冰山一角，絕不僅是這一省的問題。

不可能三角

先說保教樓；樓市的穩(wěn)定是逐步去化泡沫的前提。泡沫這個(gè)東西在經(jīng)濟(jì)周期中不太可能沒有，它其實(shí)就是對(duì)未來的預(yù)期本身，預(yù)期好，帶有一定前瞻性，但泡沫已經(jīng)吹大的時(shí)候就需要慢慢把里面的空氣釋放出來。對(duì)經(jīng)濟(jì)而言，讓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、收入增長、分配公平是一個(gè)逐步緩釋壓力，讓增速追上泡沫的過程。

樓市穩(wěn)定需要的信用就是正常交付，按時(shí)還錢兩件事。

其一，交付之前，房企收了預(yù)售款，在沒有交房之前，這都是負(fù)債。

其二，房企從金融機(jī)構(gòu)（不止銀行）借的錢，用來買地、開發(fā)的也是債。

其三，買房人的按揭貸款。

還債就是信用能力，一切預(yù)售基于此。預(yù)售就是先收錢，先收錢才能有足夠資金進(jìn)入土地財(cái)政（不僅地價(jià)、還有稅費(fèi)），償付買地的貸款。我們反過來想，若從土地開始就采用賒賬的方式，這個(gè)循環(huán)是不是就不好層層加杠桿了？起碼購房人不太容易負(fù)債那么早，現(xiàn)房銷售后再付土地款的大部分，這樣房企動(dòng)用貸款的可能性也在降低，關(guān)鍵是不僅買房人、房企，可能地方的負(fù)債空間也沒那么大，因?yàn)槭盏酵恋乜钔?，拿去亂花、通過土地財(cái)政抵押擔(dān)保造成的債務(wù)空間也在減少。當(dāng)然這種情況只存在于想象中。

債務(wù)問題的第一個(gè)關(guān)口，就是客戶購房的預(yù)付款，短期內(nèi)形成了土地財(cái)政，又在很短期內(nèi)花掉了，包括粗放的投資拉動(dòng)，還借了更多隱性債務(wù)（城投債）。

如果樓交不了，債務(wù)三角首先僵在那里了，這是為什么先要保教樓，反復(fù)提及的原因。

保利率；保利率就是保金融，或者說是保銀行，但出清一部分影子銀行為代價(jià)。銀行這個(gè)行業(yè)在我們這環(huán)境下有兩個(gè)特點(diǎn)：1、非市場(chǎng)化，賺利差，根據(jù)政策躺贏；2、基于第一個(gè)原因，銀行開展不了太多其他復(fù)雜的業(yè)務(wù)，對(duì)穩(wěn)定利差的賺取依賴度高。

而最好賺的，風(fēng)險(xiǎn)低且收益高的就是按揭貸款，這是銀行重要的資產(chǎn)。住建部的數(shù)據(jù)看，目前銀行中房地產(chǎn)相關(guān)貸款占比40%，當(dāng)然其中也有高利率的房企開發(fā)貸款。即使是如今利率連續(xù)下調(diào)之后，我國的房貸利率水平也是全球第一梯隊(duì)，更何況之前在2021~2022年拿到5.6~6.4%左右高位站崗的那批猛士。

我在這里給高利率站崗的諸位提個(gè)醒，你們承受高利率的時(shí)候，恰恰是樓市政策釜底抽薪的階段，當(dāng)時(shí)調(diào)控力度這么狠，但銀行在這一波是賺大了的。

后來銀行對(duì)提前還貸的消極甚至阻撓，但由于利率下調(diào)，加劇了置換貸款的浪潮，以及由于算不過賬來而提前還款的浪潮。有人會(huì)問，降利率不少存、貸款利率都降么，為什么銀行會(huì)有壓力。

咱們得看銀行的資產(chǎn)并不只是房貸，但房貸是其中最優(yōu)質(zhì)且受影響最大的，說白了按揭貸款利率高收益就高，而且之前買房人群體中大部分任勞任怨，背負(fù)高額房貸慢慢還，還不計(jì)較利率，又有房子作為抵押，且30%首付在，斷供的風(fēng)險(xiǎn)低。除非樓市整個(gè)出現(xiàn)大面積違約交付不了，或者房價(jià)大幅下跌，否則房貸這部分貸款資產(chǎn)就是最容易賺錢的。

從這種角度上看，如果讓銀行放棄這種躺贏的生意，按照市場(chǎng)化盈利來考驗(yàn)，不受保護(hù)。就如同把一個(gè)靠關(guān)系謀到職位但水平有限的人，突然推到真正扛事的角色上，壓力太大了。

保地價(jià)；保地價(jià)的關(guān)鍵不是地價(jià)，而是錢都去哪里了。天量的土地財(cái)政，實(shí)際上是一種對(duì)未來的借款，是我們拿后人的錢來投資眼下的事情，需要以足夠的回報(bào)來交給后代，因?yàn)殄X要還的，到時(shí)候國民產(chǎn)值中要有拿出來還錢的收益才行。

但是如果低效率的投資，其收益彌補(bǔ)不了未來的利息支出，同時(shí)還因?yàn)榫幹茊栴}增加了支出，只能通過保住地價(jià)來進(jìn)一步增加收入，這是一種收入分配，就是將增加到居民、企業(yè)收入變成土地收入，過去經(jīng)濟(jì)增長中增加的收入和土地、房價(jià)的增速大家可以匹配著看一顆，我就不列了。（由于之前連續(xù)被舉辦，你懂的，此處打?。?/p>

這三者是怎么失去均衡的呢？2021年埋下的原因，打斷了房地產(chǎn)這個(gè)如今被稱為“頂梁柱”的脊梁骨。咱們知道承重結(jié)構(gòu)中柱子和梁是支撐結(jié)構(gòu)，一般由鋼筋混凝土組成，如果這根柱子的鋼筋斷了，混凝土裂開，它如何頂梁。

至此，想維持，保交付需要錢、保利率需要流量穩(wěn)定、保地價(jià)需要預(yù)期，但利率對(duì)應(yīng)債務(wù)壓力，交付對(duì)應(yīng)信用收縮，地價(jià)則對(duì)應(yīng)整個(gè)這條線上的收益去向，三者沒法同時(shí)達(dá)到目的了，任保其二，則必須得有另一個(gè)因素做出讓步，才能維持。

問題是誰愿意讓步呢，這時(shí)候要支撐住，必須增加外力投入支撐。說白了，得有接著大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)買單的人；我們可以回顧一下過去這些年，代價(jià)是由哪些冤種買單的呢。

我知道干建筑這行的，沒有敢在施工過程中砸頂梁柱的，如果你真的把它設(shè)計(jì)為頂梁柱的話，如果要把它砸了給別人看魄力，然后再稱之為頂梁柱的話，那是外行。