作者 |?王迪

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

新城控股崇尚“駱駝”文化，這在業(yè)內(nèi)眾所周知。現(xiàn)任董事長(zhǎng)王曉松曾多次帶領(lǐng)公司員工戈壁徒步，在100公里的行進(jìn)中，腳下迎來的是滾滾黃沙。

房地產(chǎn)進(jìn)入限制性發(fā)展周期，就像走進(jìn)了戈壁沙漠。向管理要效益、向“三道紅線”指標(biāo)看齊，規(guī)模需要與經(jīng)營(yíng)相匹配，這是現(xiàn)時(shí)行業(yè)環(huán)境給予企業(yè)發(fā)展的啟示。當(dāng)市場(chǎng)邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，新城控股也在適應(yīng)新的政策調(diào)整，擴(kuò)土儲(chǔ)、拓融資、降負(fù)債，提升收益圍欄。

半年報(bào)顯示，今年上半年，新城控股營(yíng)收實(shí)現(xiàn)翻番，歸母凈利潤(rùn)同比增幅超三成，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入增長(zhǎng)近7成，現(xiàn)金短債比1.44倍，凈負(fù)債率僅為60.48%，一切信號(hào)都在表明這家房企的指標(biāo)趨向高質(zhì)量增長(zhǎng)。

作為“沙漠之王”，駱駝能夠應(yīng)對(duì)沙漠的所有的一切的變化。以“駱駝精神”為企業(yè)基因的新城控股，一再?gòu)?qiáng)調(diào)“以內(nèi)部的確定性應(yīng)對(duì)整個(gè)外部的不確定性”。

去年開始，王曉松也明確表示不會(huì)為了排名而排名，堅(jiān)持“增量”轉(zhuǎn)“提質(zhì)”，希望新城控股能夠走得更好、走得更穩(wěn)健。

向管理要效益

房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入“深水區(qū)”，對(duì)于一家房企的戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)考量愈發(fā)重要，圍繞現(xiàn)有布局做大做強(qiáng)做深，提升市場(chǎng)占有率，找尋新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，并把握銷售窗口期積極去化才能贏得市場(chǎng)的先機(jī)。

新城控股選擇的是，堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略，以“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區(qū)域深耕標(biāo)準(zhǔn)，加碼供貨及營(yíng)銷力度。

就上半年的銷售業(yè)績(jī)來看，新城控股在江蘇、浙江的簽約金額位居前兩位，分別達(dá)到了424億元及182億元的簽約金額，而這兩省的簽約面積及結(jié)算金額也都位居全國(guó)的前列。此外，其他城市銷售額則保有均衡的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度。

就具體城市而言，位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項(xiàng)目市場(chǎng)份額不斷提升。其中，住宅方面，以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項(xiàng)目為例，項(xiàng)目今年5月、6月內(nèi)接連3次開盤，創(chuàng)造了單月成交8億的優(yōu)異成績(jī)，也創(chuàng)下項(xiàng)目所在板塊單月成交總金額的新紀(jì)錄，并以半年銷售19.48億的突出成績(jī)，成為當(dāng)?shù)貥?biāo)桿紅盤。

重點(diǎn)城市深耕，做熟、做深、做透，其他省市則保有均衡的策略，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，這保證了新城控股整體銷售額的增長(zhǎng)。

半年報(bào)顯示，上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額1176.64億元，同比增長(zhǎng)20.65%；累計(jì)銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長(zhǎng)23.87%。

對(duì)此，申萬宏源在6月份的研報(bào)中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實(shí)際去化率70%）保守估算對(duì)應(yīng)今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預(yù)計(jì)全年大概率將超額實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃。

此外，土儲(chǔ)池一直關(guān)系著企業(yè)未來發(fā)展的長(zhǎng)度及廣度，土儲(chǔ)布局充裕且均衡，既有利于分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，貨值的精準(zhǔn)把控也能穩(wěn)定現(xiàn)金流、增厚利潤(rùn)。

半年報(bào)顯示，今年上半年新城控股新增土地儲(chǔ)備共61幅，新增總建筑面積1831.61萬平米。依托綜合體拿地優(yōu)勢(shì)，新城控股上半年拿地平均樓面地價(jià)約3419.75元/平方米。新城控股也在將機(jī)會(huì)眼光瞄向南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點(diǎn)一二線及強(qiáng)三四線城市。

事實(shí)上，新城控股也在做深區(qū)域的同時(shí)，謀劃長(zhǎng)線戰(zhàn)略，優(yōu)化納儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，提高拿地城市層級(jí)。

截至6月底，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.5億平米，其中，一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.75%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.38%。而在今年上半年新增的土儲(chǔ)中，一二線城市占比45%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比32%。

“增量”轉(zhuǎn)“提質(zhì)”

除了戰(zhàn)略布局的橫向考量，運(yùn)營(yíng)思維對(duì)企業(yè)的發(fā)展則呈現(xiàn)縱深滲透的影響。

按照市場(chǎng)邏輯，商業(yè)注重運(yùn)營(yíng)，住宅更偏銷售；商業(yè)回報(bào)周期長(zhǎng)而住宅短期見效，這種看似矛盾的兩種業(yè)務(wù)模式卻在新城控股這家公司中運(yùn)營(yíng)得恰。

事實(shí)上，新城控股始終堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，就上半年來看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的擴(kuò)圍正在為新城控股增厚效益。

商業(yè)管理毛利率70.58%、商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比增長(zhǎng)近73%，僅從這些數(shù)據(jù)來看，新城控股商業(yè)攻勢(shì)運(yùn)營(yíng)效果不言而喻。

今年上半年，新城控股新獲取18座吾悅廣場(chǎng)，其中，重資產(chǎn)13座，截至2021年6月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到173座，進(jìn)駐全國(guó)129個(gè)城市。

針對(duì)商業(yè)的未來發(fā)展，新城控股總裁曲德君曾表示：“從2020年開始，新城控股已將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項(xiàng)目拓展的重要組成部分，實(shí)施輕重并舉戰(zhàn)略，不只追求數(shù)量，更考慮質(zhì)量?！?/p>

事實(shí)上，自2008 年涉足商業(yè)地產(chǎn)以來，新城控股商業(yè)發(fā)展的速度十分迅速，12年來，新城商業(yè)歷經(jīng)了4 代產(chǎn)品的迭代進(jìn)化。商業(yè)成為現(xiàn)金流的重要補(bǔ)給，也讓新城控股坐享城市功能升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)的重要紅利。

一方面，拓展規(guī)模，搶占市場(chǎng)占有率；另一方面，疫情等市場(chǎng)環(huán)境也在倒逼商業(yè)運(yùn)營(yíng)提升效率。去年12月，新城控股集團(tuán)迎來第 100 座吾悅廣場(chǎng)——溫州龍灣吾悅廣場(chǎng)的開業(yè)，正式進(jìn)入百店時(shí)代。

對(duì)于“輕重并舉”的策略，新城控股來的看法是，不僅能擴(kuò)大“吾悅”品牌規(guī)模效應(yīng)，更能通過輕資產(chǎn)布局盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造大量就業(yè)和稅收所帶來的社會(huì)意義。

根據(jù)半年報(bào)，截至6月底，吾悅廣場(chǎng)已開業(yè)面積達(dá)950.67萬平方米，同比增長(zhǎng)62.06%%；上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入39.38億，同比上漲近73%，平均出租率達(dá)97.12％。

中信證券在近期研報(bào)中指出，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)全國(guó)化布局基本完成，開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量位居上市公司第一名、行業(yè)第二名。同時(shí)，由于公司購(gòu)物中心大部分為近幾年新開，加權(quán)平均開業(yè)年齡約為2年，預(yù)計(jì)同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長(zhǎng)可能快于運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)。

行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入“深水區(qū)”，品牌化、差異化已成為攻城略地的重要利器，擁有長(zhǎng)線思維與底層鋪排才能有突圍的可能。

據(jù)了解，新城控股商業(yè)在各線城市都有全面布局，一二線和三四線同步發(fā)展，每一座吾悅廣場(chǎng)都采用領(lǐng)先的購(gòu)物中心模式，進(jìn)入下半年，新城控股稱，將持續(xù)迎來商業(yè)開業(yè)潮，向著全年新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座、商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入85億元的目標(biāo)邁進(jìn)。

對(duì)于未來產(chǎn)品力打造，曲德君也曾給出答案：“堅(jiān)守”與“變革”。

在“堅(jiān)守”層面，新城商業(yè)希望讓商業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)，其中堅(jiān)守定位是前提，一店一策、匹配市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、匹配商業(yè)定位，打造業(yè)態(tài)特色，樹立獨(dú)有標(biāo)志；

第二，對(duì)內(nèi)容的堅(jiān)守，做強(qiáng)零售、做精體驗(yàn)，購(gòu)物中心已經(jīng)成為實(shí)體商業(yè)主力軍，需在滿足體驗(yàn)業(yè)態(tài)消費(fèi)的基礎(chǔ)上，回歸零售，強(qiáng)化零售業(yè)態(tài)，同時(shí)以更開放、更靈活的方式攜手品牌商家，推動(dòng)商業(yè)內(nèi)容創(chuàng)新發(fā)展，助力品牌良性發(fā)展，為消費(fèi)者帶來更豐富的消費(fèi)內(nèi)容和消費(fèi)體驗(yàn)；

第三，對(duì)經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)守，購(gòu)物中心銷售業(yè)績(jī)是第一指標(biāo)，品牌商家才是購(gòu)物中心良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基石，商家銷售業(yè)績(jī)好，客戶消費(fèi)需求才能得以滿足、業(yè)主投資收益才能得以實(shí)現(xiàn)，要與品牌商家共同創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月25日，新城控股集團(tuán)在全國(guó)開業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體已達(dá)到177座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、西安等國(guó)內(nèi)131個(gè)大中城市，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到107座。

筑高安全邊際

當(dāng)土地紅利消失，“三道紅線”已經(jīng)明確地框定了房企的安全邊界。除了向管理要效益之外，新城控股也在通過開源節(jié)流，注重現(xiàn)金流及負(fù)債管控，筑高自身的安全邊際。

在維持業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，新城控股也不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)表現(xiàn)。半年報(bào)顯示，截至半年度末期，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%；同時(shí)，凈負(fù)債率為60.48%,維持行業(yè)低位。

今年6月底，新城控股成功發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券。今年2月初，新城控股境外子公司成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%。

低息的融資率為日后償還債務(wù)減輕了負(fù)擔(dān)。此外，得益于商業(yè)規(guī)模的背書，今年7月，為促進(jìn)吾悅廣場(chǎng)輕資產(chǎn)化，新城控股發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金。

事實(shí)上，新城控股此前已經(jīng)多次嘗試吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、CMBS 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品打通商業(yè)地產(chǎn)"投、融、管、退"鏈條、研究持有型物業(yè)退出平臺(tái)方面。

除了開源融資流之外，新城控股也在通過節(jié)流的方式，降低成本。

廣發(fā)證券在研報(bào)中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價(jià)比，以5月新增7幅綜合體項(xiàng)目為例，覆蓋天津、煙臺(tái)、淄博、宜賓等重點(diǎn)城市及三四線城市，平均地價(jià)僅2500元/平米，地貨比優(yōu)勢(shì)明顯。

半年報(bào)顯示，流動(dòng)性方面，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)給出了良性的反饋。7月16日，繼惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)新城控股的主體評(píng)級(jí)，中誠(chéng)信國(guó)際旗下中誠(chéng)信亞太也宣布，將新城控股的境外長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定；并將其高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)從BBBg-上調(diào)至BBBg。