福州金山的發(fā)展已經(jīng)越來越完善，也越來越成熟。十幾年前以為金山只不過是福州的郊區(qū)，布滿了各色各樣的工廠，甚至覺得金山的天空都是灰蒙蒙的。然而，十多年過去了，金山現(xiàn)在的城市界面越來越好，居住的環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了鼓樓臺(tái)江的老城區(qū)。

工廠逐步搬遷，高樓林立在金山大道和浦上大道兩側(cè)，還延伸到了飛鳳山一側(cè)，與老倉山銜接在一塊，城市的基建做到了最好，地鐵線路的通車，大型城市綜合體的入駐，以及三甲醫(yī)院分院的交付，使整個(gè)金山成為了我們高攀不起的區(qū)域。

在這里除了馬蓉小區(qū)相對(duì)舊一些，基本上看不到外墻是噴涂的小區(qū)，融僑作為福州品質(zhì)的代表，個(gè)人覺得它是一個(gè)相當(dāng)有遠(yuǎn)見的開發(fā)商。它最先在鼓樓西江濱打造了融僑錦江，而后又將閩江南岸一線的地塊全部拿下，而后就打造了江南水都，最后才是高端品質(zhì)的外灘。

江南水都也成為了金山最為熱鬧的片區(qū)，因?yàn)樵絹碓蕉嗌鐣?huì)精英入住水都，也就把水都中學(xué)生源質(zhì)量大大的提升，繼而水都中學(xué)每年的升學(xué)率也能排進(jìn)福州公立校前十五的位置。

今天一起來說說江南水都最早的一期，這個(gè)小區(qū)真的很喜歡，只可惜關(guān)注它的人太少了。

江南水都一期名筑優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)一、融僑的品質(zhì)示范性樓盤；

名筑是融僑地產(chǎn)2005年在金山首個(gè)品質(zhì)樓盤，均為6-11層小高層，品質(zhì)上延續(xù)融僑地產(chǎn)一貫的高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)整潔度高，綠化率38%，人員車輛進(jìn)出管理規(guī)范，物業(yè)業(yè)主服務(wù)到位。

優(yōu)點(diǎn)二、板狀通透戶型，小高層建筑；

社區(qū)33棟，大部分為樓梯房，平均公攤8%-13%，得房率高，95㎡做標(biāo)準(zhǔn)的3房2廳，大部分戶型動(dòng)靜分離，客餐廳南北相連，通風(fēng)性極好。落地1樓房屋送50㎡以上的花園，更有200多㎡的頂層大復(fù)式，贈(zèng)送20㎡以上。

優(yōu)點(diǎn)三、劃片水都小學(xué)，一墻之隔的距離；

名筑劃片江南水校小學(xué)，他是與倉山實(shí)驗(yàn)小學(xué)聯(lián)合辦學(xué)，學(xué)習(xí)氛圍良好，生源純粹，大部分為水都業(yè)主孩子，教學(xué)質(zhì)量在不斷提升。社區(qū)距離小學(xué)僅一條社區(qū)路之隔，接送省時(shí)省力，也可以給孩子更多的休息時(shí)間。

優(yōu)點(diǎn)四、內(nèi)部配套十分齊全；

一期名筑是整個(gè)水都配套最全的小區(qū)，它內(nèi)部不僅有籃球場(chǎng)，還有各種運(yùn)動(dòng)器材，內(nèi)部的綠化率也是最高的小區(qū)，密度低，樓距寬，即便是一樓的采光也十分的好。

缺點(diǎn)一、一部分樓棟是樓梯房；

小區(qū)內(nèi)有一部分還是樓梯房，因?yàn)槭切「邔?，加裝電梯難度較大，成本較高，這是它最大的缺點(diǎn)。

市場(chǎng)分析及購房建議

江南水都一期名筑總共有33棟樓，總戶數(shù)1289戶，目前在售的房源50余套，市場(chǎng)的均價(jià)為34000元/元平米。同比水都的其他區(qū)來看，一期名筑的價(jià)格最低，主要原因是因?yàn)闃翘莘空急容^大，因此價(jià)格差異基本會(huì)在5000元/左右/平米。

江南水都每個(gè)區(qū)都有獨(dú)立特點(diǎn)，但我個(gè)人角度上看，水都一期的特點(diǎn)最為明顯，因?yàn)樗切「邔拥慕ㄖL(fēng)格，每一戶都有溫泉入戶使用，溫泉費(fèi)用為400元/月。小區(qū)樓間距很寬，密度也更低一些，配套也是水都最好的一期。

2005年交房的水都現(xiàn)在似乎競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)明顯不足，金山的新樓盤這幾天由于地產(chǎn)的不景氣，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也是不斷的下探，即便是建發(fā)璽云的價(jià)格也有下調(diào)。以及金山的整體性越來越好，不論是生活在金山任何一個(gè)地方都有較為不錯(cuò)的配套，所以水都地理優(yōu)勢(shì)也不再凸顯。

個(gè)人則認(rèn)為水都的價(jià)格有望跌破3萬以內(nèi)，從不少的成交記錄上也顯示了目前能夠被購房者認(rèn)可的價(jià)格，基本也在3萬上下一些。價(jià)格的判斷主要根據(jù)最近的成交房源來做比較，其次以金山大范圍的新樓盤做比較，再以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看市場(chǎng)的走勢(shì)。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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