焦點研究院·土拍研報

主題：第一批集中供地城市供求解讀和二批次土拍預測

出品時間：2022年5月19日

2022年合計有22個城市被自然資源部指定為集中供地城市，其中鄭州、沈陽和長春尚未發(fā)布供地公告，疫情導致的封城使得上海一批次土地出讓活動中止。本文對已經完成一批次集中供地的18個城市的量價進行歸納總結，并且和2021年第一批次和第三批次進行對比，可以看出2022年第一批次集中供地的供應與成交面積和出讓金均發(fā)生了大幅度下滑，但是由于優(yōu)質地塊和流拍比例增加，最終使得成交均價同環(huán)比增長，同時可以看出不同城市和城市不同區(qū)域之間的分化日趨明顯。由于現(xiàn)階段房企到位資金持續(xù)承壓，預計后續(xù)二批次土拍延續(xù)一批次的基本情況，流拍比例繼續(xù)上升，城市之間的分化態(tài)勢繼續(xù)。

一．總體供求面積同比大幅下滑，樓市差異導致城市供求分化

供求面積同環(huán)比大幅下滑， 2022年以來商品房銷售量價下滑，庫存同比增加。供應建筑面積為1895.2萬平方米，較2021年第一批次減少56.1%，較上一批次下滑34.4%。2022年第一批次18個城市成交面積為1470.1萬平方米，較2021年第一批次減少63.5%，較上一批次下滑38.2%，供求面積同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下滑。另一方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示1-4月份，商品房銷售面積同比下降20.9%。商品房銷售額同比下降29.5%，商品房待售面積同比增長8.4%。

地方政府通過減少供應來穩(wěn)定市場，流拍率的上升使得成交面積下滑幅度擴大。18個城市2022年第一批次集中供地主要集中在1-4月，商品房銷售的下行使得地方政府通過減少土地供應，來減少新建商品住宅供應量，最終達到穩(wěn)定市場的目地。此外，由于新建商品住宅的銷售下滑，房企拿地熱度下滑，多城地塊頻繁流拍和取消交易，最終使得成交面積同環(huán)比下滑幅度大于供應面積同環(huán)比下滑幅度。

從供求面積上來看，樓市去化情況和部分城市供應批次的增加使得不同城市供求面積分化明顯。杭州和成都兩個城市供應量在200萬平方米以上，8個城市供應量在100萬平方米以上，5個城市成交量在100萬平方米以上，7個城市成交量在50萬平方米以下，不同城市之間差異明顯。濟南和廈門等7個城市由于改為一年4次集中供地，首批次供應量均發(fā)生較大幅度的下滑。杭州和成都的供應量較大反映了兩個城市較強的供地信心，其中杭州新建商品住宅去化周期2022年以來一直維持在3個月左右，而成都新建商品住宅去化周期2022年以來維持在8-10個月之間，雖有所攀升，但總體上處在較低水平，這兩個城市也是本批次民營房企拿地參與程度較高的城市。同比降幅較小的城市還有寧波和深圳，這兩個城市均為都市圈核心城市，在市場下行期表現(xiàn)出較強的銷售韌性。

二、出讓金總額縮水杭州收金居首，優(yōu)質地塊助推樓面均價上漲

成交面積下滑使得出讓金同環(huán)比縮水明顯。2022年第一批次18個城市出讓金為3939.5億元，較上一批次減少24.1%，較去年同期減少56.6%，本批次出讓金的下滑主要是由于供應面積大幅度下滑，并且地塊異常交易比例過高，最終使得成交地塊的建筑面積大幅萎縮，出讓金下滑明顯。

樓市基本面的差異導致城市之間出讓金分化明顯。杭州首批次出讓金為826.8億元，遠高于其它城市，北京和成都分別居二三名，研判出讓金總額居前城市可以知道，這些城市均為一線城市和強二線城市，強大的人口吸附能力和產業(yè)基礎支持使得樓市堅挺。再者，在1-4月宏觀經濟承壓的背景下，土地出讓金可以彌補地方財政缺口，助力政府正常運行。這些因素使得一線城市和強二線城市政府供地信心充足，最終較大的供應量和成交量使得這些城市出讓金居18個城市前列。而針對天津和青島等樓市下行壓力比較大的城市，供應量下滑和異常交易地塊占比提高使得出讓金數(shù)額較小，城市之間的分化愈發(fā)明顯。

與之相反的則是，成交的優(yōu)質住宅地塊占比增加導致成交樓面單價出現(xiàn)較大幅度的上漲。2022年第一批次18個城市平均樓面地價為12254.7元/平方米，較上一批次增加26.0%，較2021年第一批次上漲18.8%。本批次出現(xiàn)成交樓面均價上漲主要是由于優(yōu)質地塊成交比例增加，區(qū)位不占優(yōu)勢或者存在瑕疵的地塊流拍比例增大，最終使得優(yōu)質住宅地塊在成交地塊中比例增加，拉升成交樓面均價。比如合肥的濱湖科技城地塊均達到最高限價成交，而新站區(qū)地塊由于配套設施不夠完善全部流拍，南京在首批集中供地僅19幅，但主要集中于主城區(qū)、江寧區(qū)、江北新區(qū)、浦口區(qū)等市場活躍度較高的區(qū)域，部分地塊所處板塊較為偏遠無企業(yè)參與競買全部流拍，在成都、寧波、福州和長沙等城市均存在著類似情況。

三．成交熱度分化明顯，不同城市和不同板塊冷熱互現(xiàn)

市場環(huán)境的變化造成各批次熱度不同，2022年一批次流拍比例和封頂成交比例均處于高位。2022年第一批次合計供應391宗地塊，異常交易（包含流拍，撤牌）地塊占比18%，封頂成交地塊占比為20%，其中地塊流拍占比高于2021年第一批次和第三批次，而地塊封頂占比低于2021年一批次并且高于2021年三批次。主要原因在于2021年第一批次集中供地在2021年上半年進行，房企對于后市預期較好，拿地熱情高漲，多個城市出現(xiàn)高溢價拿地的情況，等到2021年第三批次的時候調控的效果日益顯現(xiàn)，再加上房企暴雷的影響，房企拿地的熱情下滑，主要是央企和國企拿地，土拍熱度下滑。由于民營房企暴雷企業(yè)逐步增多，房企面對持續(xù)下滑的市場，在2022年第一批次集中供地土拍過程中，房企出于對投資確定性的考慮，熱門板塊地塊競買更加積極，對于冷門板塊或者存在瑕疵的地塊較為回避，再加上2022年第一批次優(yōu)質地塊供應比例增加，最終使得流拍和封頂成交比例不相上下。

2022年一批次土拍城市可以分為三類：樓市基本面較好城市，市場下滑較多城市，延期供應土地城市，三類城市的表現(xiàn)受到新房交易的影響又各有所不同。

部分城市如杭州深圳、杭州和北京等城市樓市基本面較好，在一批次土拍中受到波及較小，仍舊保持較高的熱度。以深圳為例進行說明，深圳一批次出讓8宗地塊，全部達到最高限價成交，為一批次競拍熱度最高的城市，而天津和濟南的異常交易比例分別達到80%和60%，居18個城市前列，出現(xiàn)這種情況和這三個城市的樓市基本面密切相關。深圳作為宅地稀缺的一線城市，且人口基數(shù)大，可售宅地只要出讓政策稍許放松，歷來就是房企熱衷的優(yōu)質資源。

而針對樓市下滑明顯的天津和濟南等城市，樓市的下滑傳導到土地市場，土拍熱度下滑明顯。焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，天津和濟南兩個城市4月樓市低迷，濟南自2021年下半年以來進入下行期，2022年4月新建商品住宅成交面積僅為35萬平方米，環(huán)比下滑4城，同比下滑近7成，天津新建商品住宅成交量也存在著類似情況，同環(huán)比均有較大降幅。

鄭州、長春和沈陽由于受到疫情頻發(fā)和庫存去化周期較長的影響，暫緩了一批次集中供地的供應。鄭州和長春2022年以來受到疫情擾動較為明顯，鄭州、長春和沈陽這三個城市在2021年下半年以來樓市處于持續(xù)下滑通道之下，成交低迷。地方政府可以通過暫緩供應土地來減少新建商品住宅的供應量，有利于達到穩(wěn)定樓市的效果。

四．二批土拍或繼續(xù)承壓，流拍頻發(fā)將會再現(xiàn)

在房地產開發(fā)企業(yè)到位資金方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示4月到位資金為10363億元，同比下降35.5%，降幅環(huán)比擴大12.5個百分點，單月到位資金再創(chuàng)新低，使得到位資金的累計值降幅進一步擴大，2022年1-4月到位資金為48522億元，同比下降23.6%，降幅環(huán)比1-3月的19.6%進一步擴大。到位資金的持續(xù)下滑使得房企資金承壓，拿地意愿更加低迷，另一方面銷售回暖的跡象并未顯現(xiàn)。對于現(xiàn)階段的集中供地城市來說，后續(xù)仍存在著較大的供地壓力，預計后續(xù)地塊流拍的情況將會更多出現(xiàn)，特別是針對部分樓市較為低迷的城市。