846萬(wàn)常住人口的昆明，哪個(gè)板塊最具人氣和活力？

一張新鮮出爐的熱力地圖，不僅反映昆明人的重點(diǎn)生活半徑，也透露這座城市的房?jī)r(jià)秘密。

答案是什么？樓市君用大數(shù)據(jù)告訴你。

昆明五區(qū)熱力圖曝光

二環(huán)內(nèi)人口分布最密集

盡管昆明周邊新區(qū)發(fā)展迅猛，但放眼全市熱力地圖（截取自1月12日晚），中心聚集效應(yīng)仍相當(dāng)明顯。

熱力圖上，顏色越深，代表人口越密集、人流量越大。

昆明中心區(qū)，毫無(wú)疑問(wèn)是全昆明人口流動(dòng)最密集的板塊。

典型的代表就是以翠湖、白塔板塊、金碧板塊為主的二環(huán)核心，以及雙塔、同德、南亞、北京路沿線一帶。

其次是西北新城、北市和諧片區(qū)、馬街、東南板塊的世紀(jì)城+螺螄灣等。

相較于昆明市中心，呈貢、空港、經(jīng)開(kāi)區(qū)等近些年才發(fā)展起來(lái)的新興城區(qū)，熱力圖上顏色較淺。

這些區(qū)域雖然人口沒(méi)那么集中，但也都有自己的重點(diǎn)人口聚集區(qū)。

比如呈貢新城，熱力圖上最紅的區(qū)域主要集中在市政府、大學(xué)城及七彩云南第壹城片區(qū)。

空港和經(jīng)開(kāi)區(qū)，也都有各自的人口密集處。

雖然不盡相同，但大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，熱力圖上最紅的區(qū)域，往往是昆明置業(yè)的熱門板塊，也站在了全市房?jī)r(jià)“先鋒梯隊(duì)”。

昆明市中心翠湖邊（昆明樓市一線攝）

官渡區(qū)

民航路和螺螄灣片區(qū)最熱鬧

先來(lái)說(shuō)說(shuō)昆明人口總量最多的官渡區(qū)。

按照七普數(shù)據(jù)，昆明846萬(wàn)常住人口中，官渡區(qū)占160萬(wàn)，是昆明人口最多的區(qū)。

熱力圖上來(lái)看，官渡區(qū)人流量最高的，是地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、6號(hào)線串聯(lián)起的雙龍商場(chǎng)、民航路、關(guān)上會(huì)展一帶。

除這些中心區(qū)外，廣福路沿線、世紀(jì)城、新螺螄灣、方旺、涼亭的人口也比較密集。

官渡區(qū)部分區(qū)域熱力圖（來(lái)源百度地圖）

官渡區(qū)各板塊房?jī)r(jià)，價(jià)格最高的也在市中心民航路一帶，新房均價(jià)約2.2萬(wàn)/平。

需要注意的是，官渡區(qū)房?jī)r(jià)較高的滇池會(huì)展、巫家壩，從目前的熱力圖來(lái)看，人流量不算多。

但這2大板塊都是昆明重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，房?jī)r(jià)約2萬(wàn)/平，其房?jī)r(jià)也體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)片區(qū)的未來(lái)預(yù)期。

至于空港、經(jīng)開(kāi)區(qū)等邊緣板塊，整體看“紅點(diǎn)”不多，房?jī)r(jià)也在萬(wàn)元以下。

五華區(qū)

市中心翠湖板塊最值錢

再來(lái)看擁有114萬(wàn)人口的五華區(qū)。

從熱力圖上來(lái)看，五華區(qū)人流量最密集的還是以翠湖、圓通山為核心的市中心板塊。

其次，高新區(qū)、西北新城、龍泉路沿線顏色也比較深，這幾個(gè)片區(qū)也是五華區(qū)目前的主力開(kāi)發(fā)區(qū)域。

五華重點(diǎn)板塊熱力圖（來(lái)源百度地圖）

從房?jī)r(jià)地圖來(lái)看，五華區(qū)的房?jī)r(jià)規(guī)律也是越往中心區(qū)，房?jī)r(jià)越高。

尤其是翠湖周邊，均價(jià)已達(dá)28500元/平，是昆明所有區(qū)域中，房?jī)r(jià)最高的。

西北新城、龍泉路沿線房?jī)r(jià)也在1.4-1.6萬(wàn)/平。

此外，西北新城的縱深地帶西翥片區(qū)，熱力圖上顏色較淺。這一片區(qū)剛啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)是五華區(qū)中最低的，約7200元/平。

西山區(qū)

草海、度假區(qū)等房?jī)r(jià)超2萬(wàn)

再來(lái)看看臨滇區(qū)域最廣的西山區(qū)。

從熱力圖來(lái)看，西山區(qū)顏色最深的板塊主要集中在二環(huán)內(nèi)的金碧片區(qū)、以及大悅城、雙塔、南亞、人民西路沿線等。

西山重點(diǎn)板塊熱力圖（來(lái)源百度地圖）

西山區(qū)整體房?jī)r(jià)都不低，熱力圖上顏色最深的市中心金碧板塊，目前房?jī)r(jià)約2.46萬(wàn)/平。

雙塔、滇池路南亞、草海、滇池度假區(qū)房?jī)r(jià)也在2萬(wàn)/平以上。

草海、度假區(qū)雖然在熱力圖上顏色不深，但因這2大板塊毗鄰滇池，開(kāi)發(fā)的大部分是低密住宅，是昆明公認(rèn)的“富人區(qū)”。

盤龍區(qū)

北京路沿線價(jià)值明顯

盤龍區(qū)人口密集區(qū)主要集中在北京路和穿金路沿線。

其中，北京路沿線的東風(fēng)廣場(chǎng)、同德、北辰等片區(qū)，由于交通便利、配套完善，人口非常密集。

盤龍區(qū)重點(diǎn)板塊熱力圖（來(lái)源百度地圖）

從房?jī)r(jià)來(lái)看，北京路沿線的房?jī)r(jià)也是最貴的。

如，同德片區(qū)的房?jī)r(jià)已達(dá)23673元/平，部分新盤價(jià)已突破3萬(wàn)/平。

其次是二環(huán)內(nèi)的新迎板塊，價(jià)格也在2萬(wàn)+，約21000元/平。

盤龍區(qū)大部分地帶都在三環(huán)以外，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)時(shí)間較早，配套完善、居住氛圍濃厚，至今都是昆明人買房的主要方向。

呈貢區(qū)

人口主要集中在市政府片區(qū)

相比其他區(qū)，呈貢熱力圖的顏色就淺了很多。

作為昆明城市新區(qū)，呈貢目前的人口集聚度還比不上主城，但呈貢區(qū)域中心也挺熱鬧。

從熱力圖可見(jiàn)，呈貢人口最密集的是斗南、市政府、大學(xué)城片區(qū)。

呈貢重點(diǎn)板塊熱力圖（來(lái)源百度地圖）

同樣的，這幾個(gè)片區(qū)，也恰恰是呈貢高房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中地。

安居客數(shù)據(jù)顯示，呈貢市政府片區(qū)目前新房均價(jià)約14400元/平，大學(xué)城片區(qū)也在13800元/平左右。

至于大漁片區(qū)、馬金鋪等邊緣地帶，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，單價(jià)約1萬(wàn)出頭。

環(huán)滇板塊價(jià)值明顯
房?jī)r(jià)堪比市中心

眾所周知，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城市規(guī)劃、交通配套等等，都是影響一個(gè)板塊房?jī)r(jià)的重要因素。

而這歸根到底，還是板塊的人口和購(gòu)房需求。

熱力圖較深的板塊，不僅是人口聚集區(qū)，往往也是昆明房?jī)r(jià)較高的區(qū)域。

但從熱力圖中我們可以明顯看出，昆明有一點(diǎn)和其他城市不同的是，人口集聚度相對(duì)較低的環(huán)滇板塊，房?jī)r(jià)卻堪比市中心，甚至更貴。

比如，草海片區(qū)的華夏四季，目前售價(jià)約2.5萬(wàn)/平起，部分房源價(jià)格已去到7萬(wàn)/平。

華夏四季實(shí)景（項(xiàng)目供圖）

這其實(shí)和環(huán)滇板塊的低密規(guī)劃及稀缺性有關(guān)。

因靠近水域，滇池沿岸的規(guī)劃主要以低密產(chǎn)品為主，物業(yè)類型多為洋房、疊墅、合院等，這也決定了片區(qū)居住人口不會(huì)過(guò)于密集。

得益于先天資源優(yōu)勢(shì)，環(huán)滇板塊具有其他區(qū)域難以比擬的價(jià)值點(diǎn)，所以房?jī)r(jià)高居不下。

滇池度假區(qū)（昆明樓市一線攝）

此外，由于昆明市中心發(fā)展早已成熟，人口達(dá)到峰值，各區(qū)都在向外擴(kuò)展，且都有自己的發(fā)展 “重心”。

比如五華西北新城、盤龍北部山水新城、官渡巫家壩、螺螄灣、會(huì)展板塊等。

依托逐漸完善的交通、配套等，這些區(qū)域正在持續(xù)吸引人口進(jìn)駐，未來(lái)可期。

對(duì)此，購(gòu)房者也不用緊盯一個(gè)區(qū)域，可以選擇更適合自己的板塊。

西北新城實(shí)拍（昆明樓市一線攝）

最后，你看好昆明哪個(gè)板塊，你所在的區(qū)域熱力圖“紅”了嗎？

一起來(lái)評(píng)論區(qū)說(shuō)說(shuō)吧！

來(lái)源：昆明樓市一線

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