作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

金融支持政策提振加速，正讓房地產(chǎn)迎來新的“活水”。

2月20日，據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。同日，《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》發(fā)布 ，對管理人、投資者門檻等多方細節(jié)規(guī)范，對機構(gòu)釋放吸引力。這也成為恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)等利好融資政策之后的又一重磅舉措。

對此，萬和證券北京分公司私募業(yè)務(wù)負責(zé)人李瑞在接受焦點財經(jīng)采訪時指出，以前地產(chǎn)資金大多是通過信托來做，現(xiàn)在等于換個通道，所謂以REITs或者私募基金方式，對于目前的房地產(chǎn)紓困而言，肯定是雪中送炭，會刺激房地產(chǎn)。

“私募有兩種，目前國內(nèi)分為一級和二級，一級就是股權(quán)直接占股份，二級就是證券，主要投資于市面上的各種債券、股票等有價證券?！彼硎荆粍赢a(chǎn)私募投資基金相對于信托來說，談不上誰比誰靈活，但有一點確定，就是給房地產(chǎn)“輸血”。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升則認為，這是不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和中國房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件，相信行業(yè)的發(fā)展將會成為存量盤活的重要抓手，促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的有力手段，也將釋放中國經(jīng)濟的內(nèi)生活力，不動產(chǎn)私募投資基金將成為中國資產(chǎn)管理行業(yè)的重要類別。

一位不愿具名的資深投行則告訴焦點財經(jīng)：“該政策主要聚焦兩點：第一，地產(chǎn)行業(yè)從谷底到支柱產(chǎn)業(yè)的政策改變；其次是規(guī)范化管理，以前也有不正規(guī)的私募以明股實債等方式去投資地產(chǎn)，現(xiàn)在有了指導(dǎo)，陽光化去做金融業(yè)務(wù)也是未來的一個方向。”

延續(xù)“第三支箭” 盤活存量資產(chǎn)提高流動性

事實上，2022年11月，在第三支箭的政策中就曾提及開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，助力房企探索新發(fā)展模式。此次試點意味著讓私募基金去收購房企短期內(nèi)不能變現(xiàn)的資產(chǎn)，提升行業(yè)流動性，盤活存量資產(chǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)告別增量市場，存量市場成為未來發(fā)展的潛力板塊。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國不動產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累了大量的存量資產(chǎn)，且在清理通道業(yè)務(wù)、限制基金投資范圍等一系列趨嚴的監(jiān)管政策下，新增的不動產(chǎn)私募股權(quán)基金規(guī)模和產(chǎn)品數(shù)量呈逐年下滑趨勢。去年，華潤有巢租賃住房REIT正式上市。2023年1月，萬科與建設(shè)銀行試水百億租賃基金，都成為存量資產(chǎn)盤活的樣本。

但相對于上述兩種項目的專向融資用途，某投行人士告訴焦點財經(jīng)，不動產(chǎn)私募投資基金試點以靈活投資的方式提出確實是首次。他認為，之前純地產(chǎn)類基金不能備案，現(xiàn)在開了口子，私募對于投資者要求低，對于基金成立的要求也低，相當(dāng)于更有靈活度了。

“對于投資者而言，融資需要有個主體，私募是個機構(gòu)，賺錢不是主要的，主要是可以盤活資產(chǎn)，用簡單粗暴的方式，直接投資，給予地產(chǎn)項目資金，從賺錢角度來看，此種私募就是直接投項目股權(quán)，然后進行分紅。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則指出，該政策的區(qū)別是，私募基金過去也可以投資住宅市場，但是2017年中基協(xié)出臺《備案管理規(guī)范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本上被限制了，即去杠桿的政策動向。

“這會讓私募基金的投資方向更加多元化，但是在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，主要是指存量住宅市場。此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購等空間增大，客觀上也對于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。”

當(dāng)然，此次政策明確規(guī)定了對象及管理人條件、投資者門檻等，對基金托管、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

首先，參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。此外，證監(jiān)會還明確稱，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

值得一提的是，在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。

拉動基建 為房地產(chǎn)及地方政府紓困

根據(jù)證監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，協(xié)會存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進不動產(chǎn)市場盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在接受焦點財經(jīng)采訪時指出，該政策主要是想吸引社會上的錢，這些錢要至少一千萬以上，能夠出一千萬以上為房地產(chǎn)托底、接盤，反映了現(xiàn)在政策方向，主要是為房地產(chǎn)和地方政府解困，可以投基礎(chǔ)設(shè)施，主要希望給房地產(chǎn)基建及地方政府財政給予幫助。

“因為地方政府很缺錢，現(xiàn)在是給予房地產(chǎn)多個融資工具，給地方政府多個融資工具，拉動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者是以現(xiàn)有物業(yè)套現(xiàn)拉動發(fā)展。”

焦點財經(jīng)曾在《城投“驚雷”:誰為托底者托底?》中詳解地方債務(wù)及城投債境況。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月底，各地投融資平臺總負債已經(jīng)超過了65萬億元，比2021年底增加16%左右。此外，江蘇、浙江、山東成為涉房城投平臺數(shù)量前三位的城市。

至于不動產(chǎn)私募基金效果如何，黃立沖則認為效果方面會有一定作用。他指出，央行12月和1月是水漫金山式的印鈔，M2已經(jīng)達273萬億。這些錢主要在機構(gòu)和一些能貸款的大戶手中，國家無法直接印鈔投到挽救房地產(chǎn)、挽救地方城投、給地方基建支持、解決爛尾樓問題，因此通過這一政策可以讓機構(gòu)和大戶借出銀行的錢，然后挽救該領(lǐng)域。

但是，央行想通過此種方式+印鈔“組合拳”解決房地產(chǎn)爛尾樓問題、給地方政府變相的資產(chǎn)套現(xiàn)，幫地方政府脫困，讓爛尾樓能套現(xiàn)，以此將這些問題變成投資者手中的資產(chǎn)，只能是轉(zhuǎn)移矛盾，不能99%解決本質(zhì)問題。

據(jù)焦點財經(jīng)查詢，目前2022年的M2已經(jīng)高達266.43萬億元，且目前還呈現(xiàn)增長趨勢。

國央企更易吸取資金 商業(yè)地產(chǎn)更具投資潛力

事實上，私募股權(quán)基金的運作方式是股權(quán)投資，即通過增資擴股或股份轉(zhuǎn)讓的方式，獲得非上市公司股份，并通過股份增值轉(zhuǎn)讓獲利。

那么，該政策實施對哪些企業(yè)、哪些板塊更有利？

李瑞對焦點財經(jīng)表示，未來肯定是頭部房企尤其是央企更容易獲取資金，未來中小房企活下去很艱難。

他進一步解釋稱，現(xiàn)在各種不同性質(zhì)的房子，由政府來規(guī)劃，配套對應(yīng)的政策及資金，不動產(chǎn)私募基金更偏向于一種配套工具，房地產(chǎn)也傾向于專心造房子的行業(yè)。

“至于融資，未來的房地產(chǎn)融資不再會像以前那么多表外融資，或者各種金融杠桿大大降低了。把原來房企金融屬性變成了一種實實在在的制造業(yè)，成為整個國民經(jīng)濟服務(wù)的一個部門，未來的房地產(chǎn)就是制造業(yè)的利潤?！?/p>

根據(jù)證監(jiān)會要求，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。其中存量商品住宅方面，在中基協(xié)《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》中明確，存量商品住宅是指已取得五證，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目。

業(yè)內(nèi)的看法則是，三類存量會成為不動產(chǎn)私募投資基金的重點投放領(lǐng)域：爛尾樓事件產(chǎn)生的不良資產(chǎn)、保障性租賃住房產(chǎn)生的存量資產(chǎn)、傳統(tǒng)意義上的商業(yè)辦公等存量資產(chǎn)。

另一位不愿具名的證券投資者向焦點財經(jīng)透露，身邊很多朋友都在討論不動產(chǎn)私募基金，并躍躍欲試。他認為，一般商業(yè)地產(chǎn)肯定最看好，因為有穩(wěn)定的現(xiàn)金流做支撐，一般位置都很好變現(xiàn)。其次，保障房安置房也會有涉及，以此為公私合營做地產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。