繼10月成交量再創(chuàng)新低后，深圳二手房市場能否在年內有所回暖？

　　據深圳市住房和建設局最新數據，2021年10月深圳市二手商品房成交為18.00萬平方米(1977套)，同比下降63.30%；其中二手商品住宅成交為15.04萬平方米(1605套)，同比下降66.42%。據深圳中原研究中心統(tǒng)計，10月深圳二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值，意味著10月深圳二手住宅成交量為近10年來新低。

　　接受證券時報·券商中國記者采訪的專家表示，當下深圳二手房市場的冷清，實際上與深圳在此前過熱的交易態(tài)勢有關。由于此前行情過高，造成了市場透支。短期內深圳二手房成交量還將持續(xù)走低，出臺二手房市場救市政策的可能性也不大。

　　值得注意的是，深圳新房市場目前運行平穩(wěn)，深圳還在不斷擴大保障性租賃住房供應。日前，深圳住建局就《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(征求意見稿)》公開征求意見?！锻ㄖ芬螅胺蔷痈谋！表椖康谋Ｕ闲宰赓U住房面向深圳市的新市民、青年人等群體出租，租金標準按規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。

(數據來源：深圳市住房和建設局房地產信息平臺)

　　10月深圳二手住宅成交量創(chuàng)近10年新低

　　深圳住建局最新數據顯示，2021年10月深圳市二手商品房成交為18.00萬平方米(1977套)，同比下降63.30%；其中二手商品住宅成交為15.04萬平方米(1605套)，同比下降66.42%。

　　據深圳中原研究中心統(tǒng)計，10月深圳二手住宅過戶套數環(huán)比下滑9.1%；二手住宅成交面積環(huán)比下滑11.2%。整體來看，深圳二手住宅成交套數自3月起就呈現下行之勢。10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。

(圖片來源：深圳中原研究中心)

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住房價格數據也顯示，9月深圳二手住宅價格環(huán)比下降0.5%，降幅比8月擴大0.1個百分點。自5月以來，深圳二手住宅價格已連續(xù)四個月環(huán)比下跌。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對證券時報·券商中國記者表示，從近期情況看，在二手房參考價機制持續(xù)發(fā)力且信貸環(huán)境未明顯改善之下，許多房東惜售，購房者也在觀望中，短期內成交量難有較大起色。

　　不過，相較于二手房市場的冷清，深圳新房市場整體較為平穩(wěn)。深圳住建局數據顯示，10月份，深圳新建商品房成交為53.82萬平方米(5570套)，同比下降5.95%；其中新建商品住宅成交為48.57萬平方米(4712套)，同比增長7.84%。從房價來看，9月深圳新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%。而在此前8月，深圳新建商品住宅價格環(huán)比漲幅還曾排名70個大中城市第一。

　　諸葛找房數據研究中心認為，深圳在出臺二手房指導價后，二手房降溫顯著，促使部分需求持續(xù)涌入新房市場，加之深圳土地供應不足，新房項目供不應求，帶動新房市場熱度提升。

　　二手房市場冷清或將持續(xù)

　　普遍觀點認為，深圳二手房市場的持續(xù)降溫，與其率先建立的二手住房成交參考價格發(fā)布機制有關。2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，成為率先建立二手房指導價的城市。隨后，深圳二手房成交量自3月后開始持續(xù)下滑。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，當下深圳二手房市場的冷清，實際上與深圳在此前過熱的交易態(tài)勢有關。在二季度深圳二手房市場開始降溫前，市場都處于過熱狀態(tài)。由于此前行情過高，造成了市場透支，并且市場在降溫前普遍期盼價格明顯下跌，所以一經調控政策降溫市場預期立刻轉變。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，深圳是上一輪房價上漲的龍頭城市。實際上，深圳自今年年初就在不斷加碼二手房價格管控，不斷加碼的調控最終有效打擊了之前不斷上漲的趨勢。

　　盡管近期多地樓市調控方向已從防止市場過熱轉為防范市場過快降溫，多地在房地產市場調控上相對溫和，甚至多地出臺“限跌令”或促銷政策來穩(wěn)定房價。但在嚴躍進看來，短期內深圳二手房成交量還將持續(xù)走低，當前的低位行情或至少持續(xù)6個月時間。而深圳出臺二手房市場救市政策的可能性也不大，因為二手房救市政策實際很少，我國很少有刺激二手房的舉措。

　　深圳“非居改?！表椖磕曜饨饾q幅不超過5%

　　值得注意的是，深圳在對商品住宅采取調控的同時，也在不斷拓寬保障性租賃住房供應渠道，以滿足新市民和青年人的住房需求。日前，深圳住建局就《關于既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(征求意見稿)》公開征求意見。

　　《通知》指出，近年來，隨著深圳市經濟的快速發(fā)展，人口持續(xù)凈流入，新市民、青年人等群體住房困難問題比較突出。制定本《通知》，引導閑置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租賃住房，有利于進一步拓寬我市保障性租賃住房供應渠道，滿足新市民、青年人等群體的住房租賃需求。

　　《通知》明確，閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住類存量房屋，可申請改造為保障性租賃住房。

　　為保障深圳產業(yè)發(fā)展空間，《通知》還明確，工業(yè)用地或者物流用地上廠房、研發(fā)用房、倉庫等非居住存量房屋，在滿足產業(yè)發(fā)展需求的前提下方可進行改造。實施過程中，由產業(yè)部門根據產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和要求研究出具是否同意改造的意見。

　　在租賃監(jiān)管方面，《通知》要求，原則上自竣工聯合驗收之日起5年內(含本數)不得改變保障性租賃住房用途，并按照深圳市保障性租賃住房管理相關規(guī)定進行管理，不得上市銷售或變相銷售，租賃合同中不得包含期限屆滿自動續(xù)租條款。

　　《通知》還要求，改造后的保障性租賃住房面向深圳市的新市民、青年人等群體出租，租金標準按規(guī)定執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%；對外出租單次租賃期限原則上不低于30天，經承租人同意，可按月、季、年收取租金，但應當按照住房租賃資金監(jiān)管規(guī)定進行監(jiān)管。此外，為防范出租床位等“群租”亂象，改造為宿舍形式的保障性租賃住房原則上應當躉租給用工單位，作為單位員工宿舍使用。