近日，王先生和李女士拍下了位于官渡區(qū)彩云北路海運(yùn)花園的兩套法拍房，并且順利辦到了房產(chǎn)證，原本是件值得高興的事情，但他們卻都很煩惱，拿到房產(chǎn)證已經(jīng)3個(gè)多月了還沒(méi)辦理好接房手續(xù)，裝修等各種事宜也沒(méi)法繼續(xù)，這是怎么回事呢？

買(mǎi)受人

拍下房子后一直接不了房

5月8日，記者到達(dá)海運(yùn)花園小區(qū)，債權(quán)人李先生和兩名業(yè)主正在海運(yùn)花園物業(yè)服務(wù)中心等待物業(yè)負(fù)責(zé)人答復(fù)。

海運(yùn)花園小區(qū)債權(quán)人李先生介紹：“開(kāi)發(fā)商差我們錢(qián)，2014年4月小區(qū)房子被查封了一批，從2017年到現(xiàn)在，已經(jīng)處理了100多套，最近的一批從1月3日正式拍賣(mài)，一般競(jìng)拍成功后，法院裁定書(shū)下來(lái)，房子的所有權(quán)就轉(zhuǎn)移了，通常來(lái)說(shuō)裁定書(shū)下來(lái)就可以接房了，但是物業(yè)公司一直找各種理由不給買(mǎi)受人辦理接房手續(xù)，所以我也在跟著協(xié)商?！?/p>

王先生說(shuō)：“我們1月初拍賣(mài)完成后，拿到法律的裁定書(shū)，后來(lái)法院的流程走完，我們就辦到了房產(chǎn)證。但是物業(yè)這邊就一直不給我們辦接房手續(xù)，我前天帶著工人進(jìn)去裝修也被他們攔了下來(lái)?！?/p>

物業(yè)

需結(jié)清2015年至今物業(yè)費(fèi)

針對(duì)遲遲沒(méi)有給王先生和李女士辦理接房手續(xù)，云南金海物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)負(fù)責(zé)人孫女士表示：“公司領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)的是需要從2015年到裁定書(shū)下來(lái)的時(shí)間開(kāi)始算起，繳清物業(yè)費(fèi)，要么就請(qǐng)債權(quán)人這邊繳清，要么請(qǐng)買(mǎi)受人來(lái)承擔(dān)?！?/p>

記者從債權(quán)人提供的競(jìng)買(mǎi)公告上注意到其中有一條為“買(mǎi)受人自行辦理水、電、煤等戶(hù)名變更手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用自理；涉及水、電、物業(yè)管理等欠費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，本次交易未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用均由買(mǎi)受人承擔(dān)?！?/p>

但業(yè)主認(rèn)為，法拍房拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由原房主來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司可以起訴原房主，也就是開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)受人只承擔(dān)從所有權(quán)變更日期開(kāi)始的部分。

那么從查封到拍賣(mài)成功這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？是否沒(méi)有明確的法律規(guī)定，需要以競(jìng)拍公告為準(zhǔn)？

律師

拍賣(mài)本質(zhì)上是買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)受合同條款約束

北京大成（昆明）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師吳斌表示，當(dāng)前針對(duì)法拍房拍賣(mài)公告中的“相關(guān)費(fèi)用”及其他費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)，我國(guó)法律并沒(méi)有明確的規(guī)定。

但是拍賣(mài)本質(zhì)上是一個(gè)買(mǎi)賣(mài)行為，法院以拍房拍賣(mài)公告的形式發(fā)出買(mǎi)賣(mài)的要約，競(jìng)拍人表示其同意接受要約的條件，以締結(jié)合同的意思表示，按照公告要求的形式報(bào)名參與拍賣(mài)，報(bào)名成功合同成立，雙方應(yīng)當(dāng)受合同條款約束。

合同明確約定“買(mǎi)受人自行辦理水、電、煤等戶(hù)名變更手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用自理；涉及水、電、物業(yè)管理等欠費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，本次交易未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用均由買(mǎi)受人承擔(dān)?！?/p>

因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法拍房拍賣(mài)公告中的“相關(guān)費(fèi)用”及其他約定應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用。

“法拍房”存在欠繳物管水電費(fèi)用的情況，是十分普遍的，因?yàn)榉课菀坏S落到法院拍賣(mài)的環(huán)節(jié)，作為原業(yè)主的被執(zhí)行人，很大可能會(huì)怠于繳納相關(guān)費(fèi)用。

但欠付的物管費(fèi)究竟是多少，也不能聽(tīng)信物管公司的一面之詞。

買(mǎi)受人在決定參拍“法拍房”之前就應(yīng)當(dāng)重視房屋可能涉及到的欠費(fèi)問(wèn)題，一方面可向執(zhí)行法院核實(shí)，確認(rèn)執(zhí)行法院是否向物管公司就欠費(fèi)問(wèn)題做過(guò)筆錄。

另一方面也可以直接以買(mǎi)受人的身份直接向物管公司核實(shí)，盡可能的要求物管公司提供繳費(fèi)登記的憑證記錄，以備后期如物管公司反悔，作為證據(jù)予以反駁。

當(dāng)然，如果能夠和被執(zhí)行人取得聯(lián)系，在其配合的情況下，核實(shí)前期的繳費(fèi)情況、獲取繳費(fèi)單據(jù)等等。

如果通過(guò)上述途徑都無(wú)法核實(shí)的，只能通過(guò)訴訟，由物管公司向法院舉證證明。

歡迎到評(píng)論區(qū)留言！

來(lái)源：都市時(shí)報(bào)

如有爆料、投稿、商務(wù)合作、侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系公眾號(hào)云南樓市觀察溝通處理。

本文內(nèi)容僅供參考，本號(hào)保留最終解釋權(quán)，本號(hào)不承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。