武漢是一座非常奇怪的城市，武漢中心城區(qū)的高樓大廈非常多，容積率非常高，在核心中心城區(qū)，容積率超過(guò)5的樓盤(pán)有10幾個(gè)。

武漢容積率非常低的樓盤(pán)，基本上絕大部分都在新區(qū)，什么光谷東、陽(yáng)邏、新洲、蔡甸。

武漢三環(huán)內(nèi)核心板塊中，容積率最低的是南湖，宜居板塊擔(dān)當(dāng)，跟南湖居住定位相關(guān)，都是最近十幾年做得房子。

三環(huán)內(nèi)其他板塊絕大部分都是高容積率的小區(qū)，居住體驗(yàn)感跟鳥(niǎo)籠子一般，一個(gè)樓盤(pán)幾千戶，密密麻麻，不見(jiàn)天日，這樣的環(huán)境，沒(méi)有太陽(yáng)，陰冷潮濕，容易滋生病毒，也有利于病毒傳播。

那么，武漢住宅的容積率為啥會(huì)這么高？

目前，武漢住宅的容積率是什么水平呢？

在全國(guó)都赫赫有名，高得離譜。

三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)，容積率普遍在4以上，有的甚至達(dá)到了驚人的9，即使三環(huán)外的吳家山，容積率也在3以上，四環(huán)外的遠(yuǎn)城區(qū)，也很少低于2.

容積率，代表了一塊地的建筑規(guī)模。

比如，一塊地占地1萬(wàn)平方米，若容積率是2，就會(huì)建設(shè)2萬(wàn)方建筑，以100平/套計(jì)算，就可以住200戶，若容積率是5，就可以住500戶。

武漢中心城區(qū)社畜的悲劇是，面對(duì)動(dòng)不動(dòng)2-3萬(wàn)的房?jī)r(jià)，過(guò)著996的生活，拿出三分之二的工資還房貸，卻享受著極致的剛需環(huán)境。

高容積率的悲劇，早就成為武漢人買(mǎi)房的常態(tài)。

高容積率和高密度的配合，才是真正低品質(zhì)的社區(qū)。

比如，一塊地占地1萬(wàn)方，容積率為3，總建筑面積為3萬(wàn)方，開(kāi)發(fā)商若只建1棟150米以上的高樓，建筑密度其實(shí)不高，還有挺多綠化。

但是，由于城市限高，你必須建3棟80米的住宅，同樣一塊地塊，有更多的建筑，高容積率，窒息感會(huì)更加強(qiáng)烈。

高容積率不止帶來(lái)糟糕的居住體驗(yàn)，潛在的隱患也很多。

比如，一個(gè)板塊配套的服務(wù)容量是5000戶，提高容積率，硬是塞下2萬(wàn)戶，上學(xué)難、看病難、配套不足的問(wèn)題會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，尤其是每天早晚高峰交通流量巨大，超負(fù)荷通道容納能力，這么多年一直困擾著武漢人。

容積率有這么多的弊端，為何武漢三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)容積率普遍很高？

開(kāi)發(fā)商用更少的地，賣(mài)更多的土地收入。

武漢的土地供應(yīng)，主要取決于土地賣(mài)出的價(jià)格和面積。

不論哪座城市都強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地的供應(yīng)緊張，在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，土地的出讓面積越小越好，與之對(duì)應(yīng)的是土地單價(jià)越高越好，有利于控制土地價(jià)格，從側(cè)面控制房?jī)r(jià)。

一個(gè)城市購(gòu)房者能接受的房?jī)r(jià)肯定跟他的收入高度相關(guān)，上海的房?jī)r(jià)肯定會(huì)高于武漢的房?jī)r(jià)，在房?jī)r(jià)供需關(guān)系的確定下，樓面價(jià)基本都是確定的，雖然武漢有招拍掛制度，招拍掛制度，無(wú)形中推高了樓面價(jià)，讓開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。

開(kāi)發(fā)商用高樓面價(jià)買(mǎi)下了地，在曾經(jīng)房?jī)r(jià)被嚴(yán)格控制的情況下，提高容積率，是讓開(kāi)發(fā)商在水漲船高的地價(jià)中，獲利的最佳方式之一。

高容積率帶來(lái)了超高層建筑，對(duì)于階段性的武漢住宅市場(chǎng)，或許會(huì)得利。

比如武漢有江景資源，住的高能看得遠(yuǎn)，江景房和湖景房住超高層的觀景體驗(yàn)都非常出色。

超高層帶來(lái)的電梯等候時(shí)間會(huì)非常長(zhǎng)，夏季供水問(wèn)題，日照采光和消防問(wèn)題，都是潛在的隱患。

武漢高容積率的根源所在，就是拉高畝單價(jià)，用更少的地賣(mài)更多的錢(qián)。至于住得舒不舒服，則考慮的因素中相對(duì)靠后。

高容積率的產(chǎn)生，與武漢的基建大發(fā)展息息相關(guān)。

武漢的基礎(chǔ)建設(shè)需要大量資金，武漢的基建成本中，很多都是跨江大橋、江底湖底隧道、地鐵，這些都是成本非常高的項(xiàng)目，非常燒錢(qián)。

武漢大量的城中村拆遷需要大量的資金，二十年前，武漢就開(kāi)始大量拆城中村改造，現(xiàn)在遺留的城中村數(shù)量并不多，比廣州深圳這些地方的城中村還少。

武漢過(guò)去的人均收入低，特別是10年前，容積率高樓面價(jià)低，房?jī)r(jià)可以相對(duì)便宜，讓更多的老百姓能買(mǎi)得起房。

高容積率給武漢帶來(lái)的是土地使用的高性?xún)r(jià)比，降低了住房舒適度，減少了城市的擴(kuò)張和擴(kuò)容，有利于環(huán)保和人口控制，不過(guò)，高容積率帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，城市擁堵、交通壓力、小孩上學(xué)難，醫(yī)療資源緊張，居住空間狹小，生活舒適度低等等。

容積率并不是單一的問(wèn)題，它受多種因素影響和決定，如城市規(guī)劃、土地供應(yīng)，人口增長(zhǎng)，需要多方面決策才能改善目前高容積率的問(wèn)題。

從目前而言，高容積率只會(huì)是歷史，在人口出生率逐步下滑的情況下，人們對(duì)住房的需要中，舒適度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高容積率，高容積率會(huì)逐漸走向歷史的舞臺(tái)。