宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民對集體所有的土地占有和使用，自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施，以供居住的用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。

在運(yùn)用各主要估價(jià)方法評估宅基地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下技術(shù)要點(diǎn)：

一、收益還原法

適用于宅基地及其地上建（構(gòu)）筑物出租案例較多的區(qū)域。

1、確定年總收益時(shí)，應(yīng)深入調(diào)查出租對象的構(gòu)成及質(zhì)量狀況、使用狀況等對租金的影響，并通過周邊區(qū)域調(diào)查分析確定客觀租金水平。當(dāng)宅基地具備符合政策規(guī)定的農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營性功能時(shí)，可根據(jù)情況考慮相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)獲取的客觀經(jīng)營性收益。

2、確定年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策規(guī)定，結(jié)合土地及地上建筑物的具體利用方式，明確費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。

二、市場比較法

適用于相同或相鄰流轉(zhuǎn)區(qū)域內(nèi)有宅基地使用權(quán)交易案例的情形；當(dāng)同一區(qū)域或同一供需圈內(nèi)，三年以內(nèi)的可比實(shí)例不足 3 例時(shí)，可適當(dāng)擴(kuò)大宅基地可比實(shí)例搜尋范圍，放寬時(shí)間選擇年限。

1、選擇可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)考慮不同類型的交易主體和不同交易方式對宅基地交易價(jià)格的影響，選擇與待估宗地類同或可修正為與待估宗地相同權(quán)利特征與市場特征情況下的交易實(shí)例。應(yīng)實(shí)地調(diào)查交易實(shí)例的狀況，考察其構(gòu)成、特征及其與待估宗地的對應(yīng)性、可比性。不得選擇城鎮(zhèn)住宅用地交易作為可比實(shí)例。

2、結(jié)合宅基地制度改革的推進(jìn)情況，應(yīng)考慮不同時(shí)期、不同區(qū)域內(nèi)宅基地政策對可比實(shí)例價(jià)格、估價(jià)對象價(jià)格的影響。

3、區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、庭院狀況等是影響宅基地的主要因素，需對其進(jìn)行實(shí)地考察，并全面、準(zhǔn)確描述。

三、剩余法

適用于存在農(nóng)村住房合法合規(guī)流轉(zhuǎn)市場的地區(qū)。

待開發(fā)的宅基地，可采用市場比較法或者收益還原法評估開發(fā)完成后的農(nóng)宅價(jià)格，開發(fā)成本測算要通過實(shí)地調(diào)查掌握當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)房建設(shè)成本項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)，不宜直接采用當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房建設(shè)的成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)政策規(guī)定確定。

四、成本逼近法

適用于缺乏農(nóng)村住房或宅基地交易和市場收益的地區(qū)。

1、確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)宅基地取得前所在區(qū)域的土地總體利用形態(tài)（地類）評估確定，取得前是農(nóng)用地的，依據(jù)農(nóng)用地評估方法確定：是其它用地的，依據(jù)其它用地的評估方法確定。

2、確定土地開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)使該類土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用確定。

3、當(dāng)區(qū)位等客觀條件對地價(jià)的影響未能充分體現(xiàn)時(shí)，可增加區(qū)位條件等其他修正，

4、根據(jù)待估宗地在利用方式轉(zhuǎn)變、開發(fā)投資等方面的具體情況，以及估價(jià)目的和地價(jià)內(nèi)涵的界定，合理分析確定增值收益。

五、公示地價(jià)系數(shù)修正法

1、在制定并發(fā)布了集體宅基地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)的區(qū)域，可采用公示地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估；評估中應(yīng)注意識別公示地價(jià)內(nèi)涵與待估宗地地價(jià)內(nèi)涵的差異，對該方法的評估結(jié)果進(jìn)行必要的修正。

2、不能采用國有住宅用地的公示地價(jià)直接修正評估集體宅基地的價(jià)格。