房企中報(bào)風(fēng)光不再，碰“線”紅燈到處閃亮

按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

這不是一般性要求，而是剛性要求。如果不能完成達(dá)標(biāo)任務(wù)，有些房企可能就要面臨十分嚴(yán)峻的資金困難，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也會有企業(yè)根本等不到達(dá)標(biāo)的最后期限，就已經(jīng)倒在達(dá)標(biāo)之路上的。

所謂的“三道紅線”，是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%，是房企最難實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。因?yàn)?，相?dāng)一部分房企，是在用預(yù)收款維持資金鏈平衡、保持資產(chǎn)負(fù)債率的不碰線。實(shí)際上，這一切明顯存在“水分”、存在“泡沫”，必須剔除。否則，會使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)無限夸大，使房企的虛假繁榮繼續(xù)維持。

按照踩線情況，又將房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

客觀地講，面對管理層提出的“三條紅線”目標(biāo)，多數(shù)房企還是比較重視的，都在積極采取各種降負(fù)債措施，放緩擴(kuò)張速度，尤其不再盲目擴(kuò)張、負(fù)債擴(kuò)張，爭取盡快進(jìn)入或者穩(wěn)定在綠檔企業(yè)，維護(hù)公司安全經(jīng)營。但是，從實(shí)際情況來看，日積月累的負(fù)債規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是不斷收緊的信貸政策，讓相當(dāng)一部分房企無法在短時(shí)間內(nèi)取得明顯成效，要想進(jìn)入綠檔企業(yè)，并不是一件容易的事。根據(jù)貝殼研究院重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的A股與H股合計(jì)的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負(fù)債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。

特別需要注意的是，在大型房企中，國有房企的安全狀況總體好于民營房企，如保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華潤置地、華僑城等，都處于“三條紅線”安全范圍之內(nèi)，且安全度都比較高。只有綠地控股問題較大，腳踩兩條紅線，且踩得比較深。也許，主要是與跟隨高鐵闖天下、但住房銷售狀況不佳有關(guān)，帶來了綠地控股負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升、安全性越來越差。

從總體上講，無論是國有房企還是民營房企，以及具有外資背景的房企，這些年來，都在重復(fù)著負(fù)債擴(kuò)張、規(guī)模擴(kuò)張、盲目擴(kuò)張的套路。在房地產(chǎn)市場火熱、融資環(huán)境寬松的情況下，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)可控，問題也難以暴露。隨著房地產(chǎn)市場逐步趨于平穩(wěn)、房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)定、購房者不再沖動購房、融資環(huán)境收緊，房企隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也就開始暴露，特別是大型房企，被虛假繁榮掩蓋的矛盾，迅速出現(xiàn)。近一段時(shí)間以來，多家頭部房企出現(xiàn)了資金鏈緊繃的問題。

如恒大、富力、綠地、藍(lán)光發(fā)展等，都火光直冒，風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)。特別是富力，三年前還在為萬達(dá)“盡心”，購買了萬達(dá)的酒店項(xiàng)目，今天的富力，恐怕要面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)了。而恒大則直接出現(xiàn)了資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，以至于管理層也出面約談恒大高管。綠地集團(tuán)雖有國企背景，日子相對穩(wěn)定一些，也無奈債務(wù)太大、資產(chǎn)負(fù)債率太高，如果沒有強(qiáng)有力的措施，靠別人去救，也不是一件容易的事。

從總體上講，房企的日子不是太好，多數(shù)房企處于比較艱難的狀態(tài)。即便是綠檔企業(yè)，也難言日子舒坦，也隨時(shí)面臨回踩紅線、資金鏈緊張的矛盾。特別是那些產(chǎn)業(yè)過于多元化、過于追求時(shí)髦的房企，可能日子更難過。如恒大、融創(chuàng)等。相反，萬科、碧桂園等比較專業(yè)的房企，日子就明顯比較好過，達(dá)標(biāo)的概率也更大。即便有個(gè)別指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)也不是很大。

這也意味著，房企也需要突出主業(yè)，要抓住關(guān)鍵，而不能什么都想做。特別是造車等耗資太大的項(xiàng)目，更是今天的房企不能觸碰的。否則，就是碰得一鼻子灰，甚至頭破血流。而如何降低負(fù)債、化解風(fēng)險(xiǎn)，則是當(dāng)前房企最需要做好的工作。降低房價(jià)，加快售房，回籠資金，則是重中之重。只是，從上半年房企的售房情況來看，效果并不理想，沒有能夠做到壓力前移，而把銷售的壓力放到了下半年。毫無疑問，這是非?？膳碌氖?。