買房作為一種剛需持續(xù)了這么多年，有個(gè)問題被忽略了很久——居住是剛需，而居住必須通過自購住宅的形式來實(shí)現(xiàn)么？為什么不能租房過日子。放眼全球，租賃住房和自有住房是比翼齊飛的兩種選擇，并沒有孰優(yōu)孰劣之分；比如歐盟主要國家通過租房解決居住需求的人接近半數(shù)，美國即使經(jīng)歷了自有住房率上升之后，也剛達(dá)到三分之二。

與此形成對比的是我國極高的自有住房比例，2020年央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們的自有住房比例約96%。

居住是一種需求，然而與生活相關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)容則是跟房屋產(chǎn)權(quán)綁定，比如入學(xué)、就醫(yī)、戶籍等部分權(quán)益，雖然近幾年在逐步松綁，但各地的搶人大戰(zhàn)還是為樓市持續(xù)注入需求，進(jìn)入一個(gè)城市，我們的習(xí)慣里安家立業(yè)，似乎繞不開的就是買房，生活圍繞一套房子展開，令多少人魂?duì)繅衾@的不僅僅是住，而且是住在自己的房子里。

租房需要穩(wěn)定，也需要供應(yīng)量，按說我們多年以來的商品房成交規(guī)模已然不小，連續(xù)幾年商品房成交規(guī)模均為十幾萬億，再加上過去十余年的積累，按說供應(yīng)端并不少，那么當(dāng)我們討論起房子是用來住的這個(gè)話題的時(shí)候，面對的究竟是何種情況。

樓市缺啥？貌似是需求不足，其實(shí)是資金，當(dāng)剛需開始有心無力的時(shí)候，僅靠散戶的樓市難以支撐規(guī)模增量。當(dāng)居民儲蓄連續(xù)大幅增長的時(shí)候，借錢花已經(jīng)不是普通人買房的最終奧義，樓市的替補(bǔ)隊(duì)員即將登場。

幾天前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見的通知。

租賃住房市場，央媽出手，自然緊扣“金融”二字，歸納下來三點(diǎn)核心內(nèi)容：

一、錢給到位

（商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。）

租賃住房開發(fā)信貸支持，原本市場激勵(lì)蓋了房子賣掉，現(xiàn)在拿出來租；兩者最大的差異是開發(fā)銷售的回款周期相對較短，當(dāng)然是賣得掉的前提下。同樣融資貸款，用租賃的方式回饋周期能否支撐還本付息呢？這類租賃開發(fā)信貸周期是3-5年，類似經(jīng)營性貸款。

對購買存量房的企業(yè)、事業(yè)單位提供不超過30年的貸款，開發(fā)貸款雖然周期短，若有買的，跟房貸一樣，也是長周期。不過這類資金是給機(jī)構(gòu)，替代散戶正好為當(dāng)前的樓市待售房產(chǎn)接盤。

當(dāng)然自有住房用于租賃經(jīng)營的，也給長期貸款，20年。

本質(zhì)上，開發(fā)出來的房子賣不掉的可以轉(zhuǎn)為租賃，給這個(gè)環(huán)節(jié)提供資金，顯然是要保樓市的資金鏈。

當(dāng)購房人不足以支撐當(dāng)前開發(fā)的存量房去化，這個(gè)杠桿需要找到機(jī)構(gòu)來融資，放貸需要一個(gè)貸款主體來承擔(dān)貨幣供應(yīng)。所以錢給到位，關(guān)鍵是誰在這個(gè)位置上。

二、錢從哪里來

支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券來籌集資金、支持企業(yè)發(fā)債用于租賃房開發(fā)和經(jīng)營。用房子抵押，以租金收入擔(dān)保的債券。資產(chǎn)快速變現(xiàn)除了銷售，就是抵押融資，資產(chǎn)證券化。說到這里經(jīng)歷了上世紀(jì)和本世紀(jì)資產(chǎn)泡沫的日本和美國表示這個(gè)我熟，這兩塊河里的大石頭，我們摸了許多年，可能摸出感情來了，所謂殊途同歸。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也將登場，這個(gè)工具試點(diǎn)了多年雷聲大雨點(diǎn)小，看看此次是不是已然春雨貴如油。

三、規(guī)范融資管理

多元化的融資渠道和創(chuàng)新就得防范越界行為，知道大家著急找錢，但貸款主體識別準(zhǔn)入、風(fēng)險(xiǎn)評估、債務(wù)規(guī)模負(fù)擔(dān)方方面面必須得有個(gè)數(shù)。

畢竟前面說開發(fā)租賃項(xiàng)目，貸款給企業(yè)、事業(yè)單位，這里面私企還在回血，估計(jì)能打的不多，城投似乎又得出來走兩步了。今年1、2月大量的社融信貸規(guī)模，給這些平臺借新還舊提供了資金，春暖花開又到了萬物復(fù)蘇，蠢蠢欲動(dòng)的時(shí)節(jié)，事業(yè)單位攜滾滾貸就差舍我其誰一聲吼。

政策帶有明顯的市場導(dǎo)向，然而仍存疑慮。

現(xiàn)在用做租賃的名義接盤樓市存量商品房，同時(shí)給貸款，這是解套。如今關(guān)注政策，別管看不看得懂，殊途同歸，最終都落在一個(gè)杠桿上，給你機(jī)會(huì)貸款要中用。

但是，現(xiàn)有存量商品房的價(jià)格，反映在租金回報(bào)率上，其實(shí)很低，無論是一線大城市還是縣城，租售比都是如此。那么接下來融資買了房、建了房的企業(yè)，如何能有足夠收益來償付利息？

城投心里苦，借錢容易賺錢難一直是城投這類平臺的特色，承擔(dān)了太多責(zé)任，養(yǎng)了太多人，居然還要我盈利，我原先的盈利很多都是靠補(bǔ)貼和返還，現(xiàn)金流主要靠貸款，居然真的要還錢不成？

所以回來算筆賬，如果這類房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的租金足以償付本息，要么是收購這些房產(chǎn)的價(jià)格大打折扣，要么是租金高的令人難以承受，總得有一頭讓步。

租金不能支持房價(jià)，因?yàn)樽饨鸨旧硎窍鄬傂缘模从呈袌鲂枨蠖蔚馁徺I力和收入水平，而且?guī)缀醪荒芗痈軛U，還受制于租戶的可支配收入。所以這房子價(jià)格怎么辦，蓋房子所需要的土地價(jià)格怎么辦？沒有這條暗線鋪陳，其他都是浮云。

這樣還給融資，就得品品其中味。

那么給錢但不求回報(bào)的融資，通過發(fā)債間接融資，就十分考驗(yàn)市場判斷，只有市場驅(qū)動(dòng)可能難以主動(dòng)為樓市軟著陸提供托底，央媽伸出另一只手、便知有沒有。

最后再做成reits，信托投資這個(gè)，還有證券化的其他手段，加上前些天新私募可以投資商品房這事，都是在向資金開放投資房地產(chǎn)二級市場的通道。而且還繞開了限貸與限購，你看，只要思想（不）滑坡，辦法總比創(chuàng)造的困難多。

現(xiàn)在一邊放水的同時(shí)銀行還面臨貸款客戶提前還貸，合著水都擠在銀行，憋得是相當(dāng)難受。銀行自然有非常強(qiáng)烈的支持支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展之動(dòng)力和魄力，信用擴(kuò)張是放水的基礎(chǔ)，銀行歷來喜歡房子這種抵押品。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，錢是不能輕易分的，但債務(wù)可以，借錢買資產(chǎn)，放水救樓市。