【案件信息來源】

　　來自上海的奧地利籍張女士，最近跟中國廉政法治網(wǎng)法治中國頻道反映，2020年6月4日，她在奧地利維也納通過線上簽約的形式，與房產(chǎn)購買人楊某，在第三人居間下，簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同（買賣）》，購房人支付了100萬元定金。由于一直處于疫情狀態(tài)，張女士不能及時回國，簽訂房屋買賣合同和辦理相關(guān)手續(xù)。

　　2021年期間，張女士回國，因購房人不具備上海購房資格，導(dǎo)致未能簽訂正式的房屋買賣合同，由此引發(fā)了幾場訴訟。歷經(jīng)上海市浦東法院、上海市一中院和上海市高級人民法院審理，均判決她需履行之前簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同（買賣）》，將房屋過戶登記到買方名下。張女士認(rèn)為，該協(xié)議屬于無效合同，即使有效也屬于預(yù)約合同，并且根據(jù)上海市的政策，不具備買房資格，房屋買賣事實上已無法履行，之前簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同（買賣）》應(yīng)該解除。

　　【反映材料摘要】

　　據(jù)張女士講，她從十幾歲就定居在奧地利維也納，在上海也有自己的房產(chǎn)。2020年疫情期間，一個自稱是房地產(chǎn)中介的韓某飛同張女士聯(lián)系，說現(xiàn)在疫情期間房價正在暴跌，應(yīng)該盡快將房屋出售，他那邊有一個叫楊棟的人看上了張女士位于上海市浦東新區(qū)錦繡路2580弄10號801的房屋，盡力勸張女士抓住機(jī)會趕緊將房屋出售。由于疫情，張女士不在國內(nèi)且對國內(nèi)的情況不了解，對出售房屋比較猶豫，韓某飛對張女士說，我們可以先簽訂居間合同，按照每月3.5萬元的租金將房屋租賃給楊棟，待張女士回國后，再簽訂正式的房屋買賣合同。在韓某飛的盡力游說下，張女士通過微信與楊某簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同（買賣）》，楊某交付了100萬元人民幣定金，并根據(jù)居間合同的約定將房屋交由楊某租賃居住。

　　2021年4月左右，張女士回國與楊某協(xié)商房屋買賣合同的簽訂及相關(guān)手續(xù)的辦理，但楊某告知張女士，因上海出臺了“122限購政策”，而楊某剛離婚，不具備購房資格，無法通過簽訂房屋買賣合同方式進(jìn)行購房，并提出讓張女士配合他到法院通過調(diào)解的方式進(jìn)行過戶。張女士不同意，于是發(fā)函要求解除雙方簽訂的居間合同，并退還了楊某支付的100萬元定金。楊某不同意。不得以，張女士起訴至上海市浦東新區(qū)人民法院，請求解除居間合同。在張女士起訴的同時，楊某也起訴至上海市第一中級人民法院，要求繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》，并將房屋過戶登記到楊某名下。浦東法院一審判決駁回了張女士的訴訟請求，張女士上訴至上海市第一中級人民法院，一中院維持了一審判決。上海市第一中級人民法院一審判決繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》，將房屋過戶登記到楊某名下。張女士上訴后，上海市高級人民法院判決維持一審判決。此后，張女士向上海市高級人民法院申請再審，上海市高級人民法院駁回了張女士的再審申請。

　　張女士曾多次到不動產(chǎn)登記中心咨詢過本案房屋的過戶事宜，不動產(chǎn)登記中心均答復(fù)，是否具備購房資格以網(wǎng)簽合同時間為準(zhǔn)，不具備購房資格僅依據(jù)《房屋買賣居間合同》不能辦理過戶手續(xù)。

　　判決后，張女士認(rèn)為法院判決有失偏頗，根據(jù)本案的實際情況，應(yīng)當(dāng)解除其與楊某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同（買賣）》。

　　【專家法律意見】

　　中國廉政法治網(wǎng)法治中國頻道會同法律專家針對本《情況反映》進(jìn)行研討，根據(jù)張女士所反映情況，專家提供了如下意見：

　　一、張女士與楊某簽訂的《房屋買賣居間合同》不能構(gòu)成正式的房屋買賣合同

　　《民法典》第495條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。而張女士簽訂的《房屋買賣居間合同》恰恰約定的是將來雙方簽訂正式的房屋買賣合同，符合約定合同的約定。

　　首先，從合同的條款上看，在居間合同中明確約定了簽訂居間合同后雙方協(xié)商一致后簽訂正式的房屋買賣合同。從雙方的意思表示看，簽訂居間合同的目的是為了將來簽訂正式的商品房買賣合同。《房屋買賣居間合同》的本質(zhì)是一個居間合同，而非房屋買賣合同。居間合同中關(guān)于房屋的位置、價款、支付方式等也僅是對雙方未來簽訂正式房屋買賣合同內(nèi)容的預(yù)先約定，不能認(rèn)定為就是房屋買賣合同。

　　其次，雖然《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。但是，一，本案屬于二手房買賣，同一般的商品房買賣合同不同。二手房買賣是現(xiàn)房出售，一般的商品房買賣是期房，一般才存在預(yù)先訂購的情況。二，該條目前規(guī)定“并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的”，是同時具備的條件。居間合同明確約定楊棟支付的100萬元是定金，是為保證未來雙方簽訂正式的房屋買賣合同，張女士并未收受購房款，因此，適用該條判定居間合同屬于房屋買賣合同的本約合同屬于適用法律錯誤。

　　二、本案的《房屋買賣居間合同》應(yīng)當(dāng)予以解除

　　本案居間合同簽訂后，由于楊棟不具備上海市購房資格，不能再購買案涉房屋。而且經(jīng)咨詢，是否具備購房資格是以網(wǎng)簽合同的時間為準(zhǔn)進(jìn)行判斷。自上海市“122限購政策”出臺后，購買人楊棟已不具備購房資格。在上海市第一中級人民法院作出一審判決時，甚至至上海市高級人民法院作出二審判決時，楊棟仍不具備購房資格?！斗课葙I賣居間合同》所約定的后續(xù)簽訂正式的房屋買賣合同、房屋過戶登記等手續(xù)事實已不能履行。《民法典》第580條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對方可以請求履行,但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。由于本案的房屋買賣事實上已不能履行，根據(jù)《民法典》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以解除。

　　【法律依據(jù)】

　　《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》

　　第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　《民法典》

　　第四百九十五條 ?當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。

　　當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的,對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

　　第五百八十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對方可以請求履行,但是有下列情形之一的除外:

　　(一)法律上或者事實上不能履行;

　　(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;

　　(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。

　　有前款規(guī)定的除外情形之一,致使不能實現(xiàn)合同目的的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。