成交量力壓新房，昆明二手市場(chǎng)殺瘋了！

昆明房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，4月，昆明主城區(qū)二手住宅成交4500套以上，與新房成交比值首次接近2:1。

這是否意味著，昆明存量房時(shí)代已來(lái)臨？

4月成交4500套+

昆明進(jìn)入存量房時(shí)代？

5月13日，昆明房協(xié)發(fā)布4月樓市成交數(shù)據(jù)。

其中提到，4月份，昆明主城二手住宅成交備案在4500套以上，新房成交量則不足2500套。

這是昆明市場(chǎng)上，首次出現(xiàn)二手房與新房成交比值接近2:1。

昆明房協(xié)由此判斷：昆明存量房時(shí)代，可能已經(jīng)真正來(lái)臨。

圖源：昆明房協(xié)訂閱號(hào)

關(guān)于“昆明存量房時(shí)代來(lái)臨”的依據(jù)，房協(xié)主要參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)一個(gè)國(guó)家的住房自有率超過(guò)65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和成熟，意味著基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時(shí)代將逐步來(lái)臨。

2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率就已達(dá)96.0%，戶均擁有住房1.5套。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)）

房協(xié)認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上，全國(guó)早已進(jìn)入存量房時(shí)代，只是市場(chǎng)的感覺(jué)更為滯后。

具體到昆明，去年以來(lái)，二手房交易就表現(xiàn)得相對(duì)活躍。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年4月，昆明二手房銷量首次超過(guò)新房。去年6月以來(lái)，二手房銷量連續(xù)7個(gè)月趕超新房。

同時(shí)，二手市場(chǎng)交易波動(dòng)小于新房，去年昆明掛牌量穩(wěn)定在6萬(wàn)套左右，成交約3.65萬(wàn)套。

圖源：克而瑞云南官微

二手房帶看量高

業(yè)主漲價(jià)心態(tài)增強(qiáng)

不得不說(shuō)，今年以來(lái)，昆明的二手市場(chǎng)確實(shí)熱鬧許多。

目前，昆明二手掛牌房源約6.7萬(wàn)套，其中，官渡掛牌量約1.96萬(wàn)套，呈貢、安寧相對(duì)較少。（數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房）

圖源：諸葛找房（截止5月16日）

有中介直言，在貝殼平臺(tái)上，有二手好房源的資深經(jīng)紀(jì)人，成交精準(zhǔn)又輕松。

看到二手市場(chǎng)的積極形勢(shì)，一位長(zhǎng)期賣新房的銷售也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。

這位銷售表示：目前二手房帶看量和成交量很高，一套房源掛出來(lái)，就有十幾個(gè)人咨詢。

中介聊天截圖（圖像經(jīng)過(guò)處理）

以最明顯的滇池度假區(qū)為例，近30天來(lái)，新增客源量1037人，房客比為8.2，處于客多房少的狀態(tài)。（備注：房客比=近30天新增關(guān)注帶看人數(shù)/新增房源量，數(shù)值越大則房源越緊俏）

成交方面，貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月29日成交的15套房源中，成交周期在2個(gè)月內(nèi)的有8套，最快7天成交。

圖源：貝殼找房

順著這股二手成交熱潮，部分業(yè)主也開始漲價(jià)。

據(jù)諸葛找房網(wǎng)數(shù)據(jù)，近一周，昆明漲價(jià)房源有明顯上漲趨勢(shì)。其中，5月14日有259套漲價(jià)房源。

可見，隨著二手成交市場(chǎng)向好，業(yè)主漲價(jià)心態(tài)逐漸強(qiáng)硬。

買家對(duì)新房預(yù)期下降??

開發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)不小

綜合來(lái)看，二手房市場(chǎng)走出一波行情，有多個(gè)方面的原因。

從大環(huán)境來(lái)講，過(guò)去3年，在疫情、樓市調(diào)整多重影響下，新房市場(chǎng)出現(xiàn)延期交房、停工緩建等問(wèn)題，買家對(duì)新房預(yù)期下降。

最近，就有粉絲向樓市君表示，只敢看二手房，不敢買期房。

樓市君與粉絲聊天截圖（圖像經(jīng)過(guò)處理）

政策層面，今年以來(lái)，昆明大范圍支持二手房交易“帶押過(guò)戶”。

目前，昆明已有7家銀行支持辦理，最快15個(gè)工作日辦理完成，利好二手市場(chǎng)。

當(dāng)然，很多買家都有撿漏心理，二手市場(chǎng)仍有部分賣家降價(jià)拋售，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)。

那么，房地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，又意味著什么呢？

其一，市場(chǎng)正在向“提升居住品質(zhì)”轉(zhuǎn)變，置業(yè)需求升級(jí)。

買家開始小換大、遠(yuǎn)換近、配套差換配套好的，向更好的房源靠攏。

在城市核心土地越來(lái)越少，新房供應(yīng)相應(yīng)減少的環(huán)境下，置業(yè)升級(jí)開始通過(guò)高效的存量房交易來(lái)解決。

這意味著，新房市場(chǎng)要更注重產(chǎn)品力，才會(huì)有更廣闊的生存空間。

其二，存量房時(shí)代的到來(lái)，給開發(fā)商帶來(lái)進(jìn)一步挑戰(zhàn)。

二手房力壓新房市場(chǎng)，會(huì)給新房開發(fā)商造成一定壓力。

新房開發(fā)項(xiàng)目不僅要和新房對(duì)標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)，還將與越來(lái)越多的次新房、二手房競(jìng)爭(zhēng)。

如何精準(zhǔn)的客戶定位、制定產(chǎn)品，才能滿足市場(chǎng)需求，這些都成為開發(fā)商需要解決的問(wèn)題。

昆明實(shí)景（昆明樓市一線攝）

其三，或推動(dòng)房產(chǎn)中介行業(yè)成為市場(chǎng)發(fā)展新主角。

以前，房地產(chǎn)的監(jiān)管對(duì)象主要集中在新房市場(chǎng)環(huán)節(jié)，如今，官方層面開始關(guān)注二手市場(chǎng)和中介行業(yè)。

比如，5月8日住建部出臺(tái)的規(guī)范中介費(fèi)，就是優(yōu)化二手房市場(chǎng)的政策。

昆明逐步邁入存量房時(shí)代，新房還是二手房，你會(huì)怎么選？

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來(lái)源：昆明樓市一線

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