編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

新冠疫情以來，我國眾多城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求受阻、線下多地售樓處被迫關(guān)閉，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了很大的沖擊。項(xiàng)目停工、樓市降溫、資金鏈緊張等等負(fù)面新聞?lì)l頻傳出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在經(jīng)歷著前所未有的考驗(yàn)。

作為發(fā)展數(shù)十年的老牌房企，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司也難逃危機(jī)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬的大環(huán)境下，保利置業(yè)始終處于銷售低迷的陰霾之中。另一方面，用戶投訴、勒令整改、子公司危機(jī)，保利置業(yè)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營似乎也問題不斷。

內(nèi)憂外患之下，保利置業(yè)發(fā)展前景并不樂觀。行業(yè)何時(shí)回暖尚未可知，保利置業(yè)究竟能夠穩(wěn)中求進(jìn)實(shí)現(xiàn)“千億美夢”？還是會(huì)因?yàn)殡y以應(yīng)對(duì)重重考驗(yàn)，被甩下浪尖？答案還有待考量。

行業(yè)發(fā)展遇冷，企業(yè)銷售數(shù)據(jù)低迷

易居中國董事局主席周忻認(rèn)為，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢當(dāng)中，“痛”將會(huì)是我國房地產(chǎn)的一個(gè)常態(tài)。主要原因在于，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨過渡期，一方面早期大開發(fā)模式下的建設(shè)帶來許多亟待解決的老問題，另一方面在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式、運(yùn)營模式發(fā)生巨變后，許多新挑戰(zhàn)也隨之而來。

換句話說，目前房地產(chǎn)行業(yè)不容樂觀，土地拍賣推進(jìn)受阻、銷售數(shù)據(jù)高速回落、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)頻繁暴雷，整個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷發(fā)展寒冬。數(shù)據(jù)顯示，今年2月底的我國人民法院公示網(wǎng)公布，2020年以來，我國已經(jīng)有多達(dá)81家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了破產(chǎn)清算，可見當(dāng)前行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

除了中小型企業(yè)陷入經(jīng)營危機(jī)外，老牌房企保利置業(yè)也難逃經(jīng)營困境。根據(jù)上月份保利置業(yè)經(jīng)營公告顯示，企業(yè)7月份實(shí)現(xiàn)的合同銷售額數(shù)值約為26億元，環(huán)比6月份銷售額58億元，下降超過百分之五十，合同銷售額大幅下跌。今年前七月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額數(shù)值也僅為190億元，同比下降也接近了百分之五十。企業(yè)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額數(shù)據(jù)正在快速走低。

合同銷售均價(jià)數(shù)據(jù)方面，7月份保利置業(yè)的合同銷售均價(jià)1.75萬元/平方米。相比于上月的合同銷售均價(jià)（2.03萬元/平米），也下滑了近14%。可見近期，保利置業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀并不樂觀，銷售額和銷售均價(jià)都在持續(xù)下降，企業(yè)銷售數(shù)據(jù)低迷。

值得一提的是，保利置業(yè)董事會(huì)方面似乎沒有十分在意企業(yè)銷售數(shù)據(jù)走低的現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展一直野心勃勃。在2021年年初的業(yè)績會(huì)上，保利置業(yè)上一任董事會(huì)主席的張炳南就提出要在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)1000億元目標(biāo)，喊話在未來五年再造一個(gè)保利置業(yè)，并為2021年定下了620億元的銷售額目標(biāo)。

無獨(dú)有偶，保利置業(yè)新董事會(huì)主席萬宇清也繼續(xù)延續(xù)著上任主席的“千億夢想”，在今年年初業(yè)績會(huì)上提出：“保利置業(yè)可能前些年走的慢了一點(diǎn)，所以希望在下一輪當(dāng)中我們能夠快起來，而且越來越快，同時(shí)能夠走得更遠(yuǎn)一些”。2022年度，保利置業(yè)的簽約保底目標(biāo)是650億元，同比2021年目標(biāo)金額，又增長了14.8%。

但是，在2021年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)的全口徑合約銷售金額共計(jì)566億元，年度目標(biāo)只完成了總體的91%。今年上半年，保利置業(yè)企業(yè)累計(jì)合同銷售額數(shù)值僅為190億元，同比下降44%，可見銷售情況比2021年更為糟糕，據(jù)此推斷，今年保利置業(yè)的簽約保底目標(biāo)結(jié)果應(yīng)該也不會(huì)樂觀。

在銷售數(shù)據(jù)低迷的現(xiàn)狀之下，保利置業(yè)仍然保持著昂揚(yáng)的姿態(tài)來沖擊高目標(biāo)的斗志不容置喙。但是，希望保利置業(yè)在仰望星空的同時(shí)，也能夠腳踏實(shí)地、保持初心，頂住行業(yè)環(huán)境壓力，早日扭轉(zhuǎn)企業(yè)當(dāng)下低迷的銷售數(shù)據(jù)。

經(jīng)營問題不斷，保利置業(yè)內(nèi)憂外患

除了企業(yè)外部的行業(yè)遇冷問題，近些年，保利置業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理也是問題不斷?？蛻敉对V地產(chǎn)顧問不作為、任性捂盤強(qiáng)退意向金、子公司因千元成被執(zhí)行人、“三條紅線”問題等等負(fù)面信息都會(huì)在搜索“保利置業(yè)”時(shí)出現(xiàn)，可見其內(nèi)部經(jīng)營問題持續(xù)已久。

前幾年，保利置業(yè)“捂盤門”一度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)?！秳趧?dòng)報(bào)》報(bào)道，2016年6月初，小飛車投訴保利置業(yè)惡意捂盤，在3月認(rèn)籌保利翡麗華庭，并繳納了5萬元認(rèn)籌金后，遲遲沒有等到開盤，甚至被企業(yè)告知退籌。業(yè)內(nèi)人士分析事件背后原因在于，保利翡麗華庭所在的上海松江泗涇接連出現(xiàn)兩塊極好的地皮，樓面價(jià)超過了銷售價(jià)，七個(gè)房間為了追求更高的項(xiàng)目利潤而風(fēng)險(xiǎn)捂盤。

“捂盤門”的曝光引發(fā)了行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，上海市松江區(qū)房管局發(fā)布了《上海市松江區(qū)住房保障和房屋管理局責(zé)令限期整改通知書》勒令保利方面限時(shí)整改。但不久之后，保利置業(yè)卻再出丑聞，保利翡麗華庭正式開盤后消費(fèi)者舉報(bào)，該項(xiàng)目再次向消費(fèi)者索取40萬元裝修費(fèi)用，進(jìn)一步激化了市場上的不滿和質(zhì)疑。

風(fēng)險(xiǎn)捂盤、變相加價(jià)，保利置業(yè)為了追求更高的利潤屢出昏招，頻頻觸犯消費(fèi)者權(quán)益。這樣竭澤而漁的企業(yè)營銷方式的確不高明。上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出“無論是捂盤銷售或者說變相加價(jià)，本質(zhì)上是說明營銷部門此前對(duì)于房地產(chǎn)市場走勢的判斷是嚴(yán)重失誤的?！?/p>

除了大型項(xiàng)目的銷售管理問題之外，保利置業(yè)的置業(yè)顧問方面也遭到投訴。去年6月底，購買了保利拾光年商品住宅的消費(fèi)者爆出保利置業(yè)的置業(yè)顧問出言辱罵。消費(fèi)者買房時(shí)企業(yè)方承諾車位和冰箱福利遲遲不予落實(shí)，咨詢置業(yè)顧問時(shí)，對(duì)方迂回搪塞最后一度出言辱罵。

即使一位置業(yè)顧問的行為不能完全代表整個(gè)企業(yè)的態(tài)度，但是這樣的事件不免令消費(fèi)者和圍觀群眾寒心。千里之堤毀于蟻穴，保利置業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早重視企業(yè)員工培訓(xùn)問題，謹(jǐn)慎對(duì)待每一位消費(fèi)者，否則品牌口碑的崩壞，將給企業(yè)帶來難以挽回的損失。

事實(shí)上，除了銷售管理、人員管理之外，保利置業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面也是問題繁多。在子公司經(jīng)營管理中體現(xiàn)得尤為明顯。今年5月初，柳州保利置業(yè)有限公司（以下簡稱柳州保利置業(yè)）因?yàn)榻鹑诮杩詈贤m紛拿到了裁判文書，案號(hào)為（2021）桂0205民初6778號(hào)，案件金額為55.53萬元。

隨后，在5月中旬，柳州保利置業(yè)的持股公司，廣西保利置業(yè)集團(tuán)有限公司成為了被執(zhí)行人，案號(hào)為（2022）桂0102執(zhí)3077號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的為1344元。而廣西保利置業(yè)是由保利置業(yè)100%持股的子公司。

旗下子公司陷入金融借款合同糾紛，甚至因?yàn)閰^(qū)區(qū)千元成為了被執(zhí)行人，實(shí)在讓人倍感意外。在新聞成為行業(yè)內(nèi)外談資的同時(shí)，也不難發(fā)現(xiàn)保利置業(yè)子公司或許存在著一定程度的財(cái)務(wù)問題，陷入了債務(wù)壓力。

即便拋開子公司不談，保利置業(yè)也在經(jīng)歷著企業(yè)資金管理的危機(jī)，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)新規(guī)“三條紅線”政策推出后，保利置業(yè)正在面對(duì)更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。根據(jù)2021年數(shù)據(jù)，保利置業(yè)的負(fù)債規(guī)模718億元，剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率為76.5%、凈負(fù)債率高達(dá)103.4%，連踩兩條紅線。

而當(dāng)下土儲(chǔ)成本的快速上漲，不僅鎖住了保利置業(yè)絕大部分資本，還進(jìn)一步壓縮了企業(yè)的凈利潤，使得企業(yè)債務(wù)問題愈發(fā)難解。為了解決這些經(jīng)營問題，本年度保利置業(yè)開展了更為頻繁的融資，似乎想要通過借新還舊的方式，替代保利置業(yè)當(dāng)前部分即將到期的有息負(fù)債。

“借新還舊”或許能夠在一定程度上緩解保利置業(yè)面對(duì)的經(jīng)營問題，但一旦房地產(chǎn)行業(yè)遲遲無法回暖、企業(yè)銷售數(shù)據(jù)始終難以達(dá)到預(yù)期等等狀況出現(xiàn)，保利置業(yè)的財(cái)務(wù)問題將會(huì)像滾雪球一般越來越嚴(yán)重。

企業(yè)發(fā)展壓力重重，但愿保利置業(yè)能夠始終迎難而上，從根本入手將經(jīng)營問題一一解決。也期待房地產(chǎn)行業(yè)回暖能夠早日到來，讓保利置業(yè)當(dāng)前拿時(shí)間換空間的融資策略有所成效，給企業(yè)帶來新的生機(jī)。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的民生保障行業(yè)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。盡管作為老牌央企的保利置業(yè)當(dāng)前正處于銷售低迷、經(jīng)營不善的發(fā)展危機(jī)之中，但行業(yè)內(nèi)外對(duì)企業(yè)尚有信心。只是在外部市場與內(nèi)部管理的重重挑戰(zhàn)之下，保利置業(yè)還有一場很艱難的戰(zhàn)役要打。

無論怎么樣，保利置業(yè)已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)深耕了數(shù)年，仍然具備穩(wěn)定的企業(yè)根基，也有繼續(xù)拼搏的資本實(shí)力。即使千億夢想難以落地，也希望未來保利置業(yè)能夠始終保持著昂揚(yáng)的奮斗精神，早日走出發(fā)展危機(jī)的陰霾，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做出表率，也為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的驚喜。