10月12日，據(jù)合肥土地市場網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細(xì)清單（第三批），共包含31宗地塊，合計(jì)面積2853.5畝。其中，6宗地塊將于11月2日出讓，合計(jì)面積571.058畝。同時，地塊出讓規(guī)則也有所調(diào)整，沒有顯示上限價(jià)格。也就是說，此次土拍規(guī)則不再限制地價(jià)。

雖然是否限價(jià)已對土地拍賣不構(gòu)成影響，目前的地價(jià)都是呈下跌趨勢，限制土地出讓最高價(jià)已沒有意義。但是，在沒有做出政策調(diào)整前，限價(jià)仍然會存在于土地出讓中，在各地的土地出讓公告中，仍然會出現(xiàn)限價(jià)要求。而合肥市的這次土地出讓，很明顯是對土地出讓政策進(jìn)行的調(diào)整，土地出讓將不再對價(jià)格做出限制，而是依據(jù)拍賣情況，由市場決定土地的最終出讓價(jià)格。即便價(jià)格較高，也不需要做出限制。

事實(shí)也是，從今年以來各地土地出讓的實(shí)際情況來看，價(jià)格整體都是向下的。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價(jià)7673元/平方米，同比下跌2.1%。與以往動輒上萬元的樓面地價(jià)相比，目前的土地價(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了不小的下降，這也是為什么新房價(jià)格能夠下降的主要原因之一。

眾所周知，地價(jià)是影響房價(jià)最為關(guān)鍵的因素之一，房地產(chǎn)市場放開初期，地價(jià)占房價(jià)的比重，除極少數(shù)大城市的商業(yè)密集區(qū)外，一般都低于30%，很多只有20%。但是，隨著房地產(chǎn)市場逐步火熱，地價(jià)上漲速度也是一浪高過一浪，根據(jù)中國社會科學(xué)院2018年發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2017年，土地平均成交價(jià)格與商品房平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到了0.68。也就是說，10000元的房價(jià)當(dāng)中，土地成本占到了6800元。居民購買的商品房，68%支付的土地成本。如果土地成本下降10%，按照房價(jià)10000元來計(jì)算，居民所購商品房就能每平方米節(jié)省680元，如果是一套120平方米的商品房，就可以少付80000多元。如果房價(jià)更高，節(jié)省的開支也會更多。如果地價(jià)回到過去的水平，一套面積120平方米、房價(jià)10000元的商品房，可以節(jié)省至少45萬元，對購房者來說，自然是最好的結(jié)果了。

為什么房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)低迷現(xiàn)象，就是因?yàn)榉績r(jià)已經(jīng)上漲到廣大居民難以承受的地步。而地價(jià)則是推動房價(jià)上漲最主要的因素。地價(jià)的過度上漲，不僅大大增加了購房者負(fù)擔(dān)，也蠶食了開發(fā)企業(yè)利潤。同時，地方政府從土地上獲得的收入，也沒有很好地發(fā)揮作用，而是被用于推動地方負(fù)債快速增加，建設(shè)太多政績工程、無效工程、面子工程了。尤其是城市建設(shè)過程中只重面子、不看里子的馬路、廣場等，給后來的城市發(fā)展也留下了太多的風(fēng)險(xiǎn)隱患和豆腐渣工程。為什么樓市調(diào)控政策要對地價(jià)設(shè)定上限，說到底，就是要遏制地方利用地價(jià)收割居民韭菜、增加居民購房負(fù)擔(dān)的沖動，限制地方推動土地價(jià)格上漲的行為。

現(xiàn)在，地方為了繼續(xù)享受土地出讓收入，也為了面對市場低迷困境，在出臺了其他一系列刺激房地產(chǎn)市場政策的情況下，對土地出讓價(jià)格也放開了價(jià)格限制，不再設(shè)定價(jià)格上限，想以此激勵開發(fā)企業(yè)參與土地競拍。且不說此舉能否吸引開發(fā)企業(yè)拿地，單就政策本身來說，此舉也不可取，切不可因?yàn)橐粫r的需要，把什么政策都放開。有的政策，還是要留一留、緊一緊，避免出現(xiàn)一放就亂的現(xiàn)象。即便按照目前的情況，地價(jià)不會再失去理性地上漲，也不宜放開地價(jià)限制。真的要放開地價(jià)限制，就應(yīng)當(dāng)與取消預(yù)售制結(jié)合起來，與取消預(yù)售制同步推進(jìn)。

要知道，房地產(chǎn)市場的很多問題，都是與預(yù)售制密不可分的。如果保留預(yù)售制而放開土地限價(jià)政策，就有點(diǎn)病急亂投醫(yī)的感覺。如果能夠配合取消預(yù)售制，那么，取消地價(jià)限制，就不會有什么后遺癥。即便價(jià)格上漲較大，也不會給市場帶來負(fù)面沖擊和影響，更不會給居民購房帶來傷害。否則，放開地價(jià)限制，限時有可能會給市場帶來沖擊，會影響居民的購房熱情。只有取消預(yù)售制，取消地價(jià)限制才能平穩(wěn)推進(jìn)，從而推動房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。