中介機(jī)構(gòu)憑借專業(yè)的中介服務(wù)、豐富的房產(chǎn)資源和海量的交易機(jī)會(huì)，成為房屋買賣雙方的首選媒介。但由于中介機(jī)構(gòu)在提供中介服務(wù)的同時(shí)會(huì)收取一定的中介費(fèi)用，加上二手房交易過程中各方利益的驅(qū)使，實(shí)踐中常常會(huì)出現(xiàn)“跳單”現(xiàn)象?！睹穹ǖ洹奉C布并實(shí)施后，將違背契約精神的“跳單”行為上升到法律層面予以明確禁止，那么究竟何種行為才構(gòu)成“跳單”呢？

案情回顧

2022年4月4日，被告岳某與原告A中介公司簽訂《房屋買賣居間合同書》，約定：“承購(gòu)方岳某通過代理方A中介公司購(gòu)買位于某小區(qū)房屋一套，購(gòu)房總價(jià)52萬元，包含房屋更名費(fèi)用，且承購(gòu)方不承擔(dān)維修基金。為表示購(gòu)房誠(chéng)意、促使合同成立，承購(gòu)方預(yù)先支付5000元購(gòu)房意向金，如出讓方于2022年4月14日18時(shí)前同意合同約定的購(gòu)房條件，則該代理方有權(quán)將在承購(gòu)方不知情的情況下將該意向金作為購(gòu)房定金支付出讓方，同時(shí)承購(gòu)方應(yīng)以現(xiàn)金方式支付代理方居間服務(wù)費(fèi)5000元?！蓖?，岳某向A中介公司工作人員王某支付購(gòu)房意向金5000元。2022年4月9日，岳某至A中介公司處商談購(gòu)房具體事宜，因房屋更名未落實(shí)等問題未能協(xié)商一致。2022年4月11日，A中介公司退還岳某購(gòu)房意向金5000元。2022年4月18日，王某在與岳某電話聯(lián)系時(shí)，得知其已自行購(gòu)買了案涉房屋，認(rèn)為其行為構(gòu)成“跳單”，應(yīng)當(dāng)支付《房屋買賣居間合同書》約定的中介費(fèi)用5000元，遂訴至法院。

裁判意見

嘉祥法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、被告岳某是否存在“跳單”行為。二、原告A中介公司是否享有中介報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

一、關(guān)于被告岳某是否存在“跳單”行為。根據(jù)《民法典》第九百六十五條的規(guī)定，“跳單”行為是指委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的行為。在本案中，因A中介公司未能按照岳某的要求促使其與出賣方簽訂購(gòu)房合同，岳某遂要求A中介公司返還購(gòu)房意向金，A中介公司對(duì)此知情并予以返還。此后，A中介公司從其員工處得知，岳某通過其他途徑自行購(gòu)買了案涉房屋，但未提交證據(jù)證明岳某系利用其提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)完成了該房屋交易行為，故對(duì)于岳某自行購(gòu)買案涉房屋的行為，法院認(rèn)定不構(gòu)成“跳單”行為。

二、關(guān)于原告A中介公司是否享有中介報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。本案中，岳某與A中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同書》對(duì)當(dāng)事人均有法律約束力。根據(jù)合同約定以及岳某與A中介公司工作人員王某的微信聊天記錄內(nèi)容可知，岳某簽訂合同的目的是以52萬元（包更名費(fèi)用、中介費(fèi)用、維修基金）的總價(jià)款購(gòu)買案涉房屋，而A中介公司亦自認(rèn)因其未能促使岳某與出讓方就房屋更名費(fèi)用達(dá)成一致，導(dǎo)致岳某要求退還購(gòu)房意向金的事實(shí)，并于2022年4月11日向岳某退還意向金5000元。上述合同簽訂、履行及解除行為均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，A中介公司未能按照岳某的要求促使其與出讓方達(dá)成一致并簽訂購(gòu)房合同，岳某在接受A中介公司中介服務(wù)過程中亦不存在違約情形或“跳單”行為，故A中介公司不得請(qǐng)求岳某支付中介報(bào)酬。

綜上，因A中介公司未能按照合同約定和岳某要求促成購(gòu)房合同成立，又未提交證據(jù)證明岳某確實(shí)存在“跳單”行為，故依法判決駁回其要求岳某支付中介報(bào)酬的訴訟請(qǐng)求。

法官說法

“跳單”，俗稱“跳中介”，其并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語(yǔ)，而是房屋中介行業(yè)的行話，通常指在二手房買賣中，一方或者雙方當(dāng)事人與中介機(jī)構(gòu)簽訂中介合同并享受中介機(jī)構(gòu)提供的中介信息、交易機(jī)會(huì)或其他促使合同成立的媒介服務(wù)后，為規(guī)避或減少履行支付中介報(bào)酬的義務(wù)，繞過中介而私自簽訂合同的行為。在《民法典》施行前，法律并未對(duì)“跳單”行為的認(rèn)定及其法律后果作出明確規(guī)定，司法實(shí)踐中，法院通常依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定進(jìn)行審理。《民法典》施行后，“跳單”行為被正式上升到法律層面予以規(guī)制。在認(rèn)定“跳單”行為時(shí)，主要考量以下幾個(gè)因素：

一、前提要件：委托人接受了中介人提供的中介服務(wù)

判斷是否構(gòu)成“跳單”，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同約定和委托人的要求，履行了提供交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)的合同義務(wù)。在有多個(gè)中介人的情形下，尤其要準(zhǔn)確判斷委托人是否接受了中介人的服務(wù)，以及接受了哪個(gè)中介人的服務(wù)。

二、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)

中介人按照合同約定向委托人提供中介服務(wù)后，委托人是否利用中介人提供的這一服務(wù)訂立合同，是判斷是否構(gòu)成“跳單”行為的關(guān)鍵。實(shí)踐中，委托人為了增加交易機(jī)會(huì)，往往委托多個(gè)中介人而非某一家中介公司單獨(dú)代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，買方也可能通過多種渠道獲知同一房屋信息。判斷是否構(gòu)成“跳單”，需要綜合判斷中介人是否獨(dú)家委托、委托人最終與相對(duì)方達(dá)成買賣合意是利用了哪一家中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)信息等。需要注意的是，不能簡(jiǎn)單以提供服務(wù)的時(shí)間先后為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合提供服務(wù)的內(nèi)容等具體情形，如果買方通過其他公開正當(dāng)?shù)暮戏ㄍ緩将@知同一房源信息，則其有權(quán)選擇報(bào)價(jià)更低、服務(wù)更優(yōu)的其他中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

三、行為要件：委托人繞開中介人直接訂立房屋交易合同

委托人繞開中介人直接訂立合同，有三種常見表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同；三是委托人將中介人提供的房屋信息告知其親戚、朋友或者其他利害關(guān)系人，以他人名義與合同相對(duì)方訂立合同。

綜上，在中介公司勤勉履責(zé)、促成合同成立的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介合同的約定支付中介報(bào)酬，不應(yīng)利用了中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒介服務(wù)，又故意繞開中介公司私下進(jìn)行交易，以實(shí)現(xiàn)逃避或減少支付中介費(fèi)的不當(dāng)目的。

“跳單”行為不僅有悖于誠(chéng)實(shí)守信原則，還違反了法律規(guī)定，對(duì)中介方的權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害。此外，繞開中介方私下進(jìn)行交易的行為還會(huì)增加房屋交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者很可能“錢房?jī)煽铡?，最終卷入房屋買賣合同糾紛中，在時(shí)間、精力、金錢等方面得不償失。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

編寫人：趙憶雪

來源：嘉祥法院，轉(zhuǎn)自山東高法