一、【定義】【資產(chǎn)評(píng)估】：資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。

二、資產(chǎn)評(píng)估涉及十項(xiàng)基本要素：

1.評(píng)估主體

2.評(píng)估客體（評(píng)估對(duì)象）

3.評(píng)估依據(jù)（法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)）

4.評(píng)估的目的（特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)）

5.評(píng)估原則（行為規(guī)范和準(zhǔn)則）

6.評(píng)估程序（評(píng)估環(huán)節(jié)和順序）

7.價(jià)值類型（評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性）

8.評(píng)估方法（成本法、收益法、市場(chǎng)法三種基本方法）

9.評(píng)估假設(shè)（基本前提假設(shè)、基本假設(shè)及具體假設(shè)）

10.評(píng)估基準(zhǔn)日（評(píng)估時(shí)點(diǎn)）

三、資產(chǎn)評(píng)估的種類

?從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來(lái)看，目前國(guó)際上資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。

?從資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估。

?從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評(píng)估可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

四、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用

（一）資產(chǎn)評(píng)估的功能：評(píng)價(jià)和評(píng)值是資產(chǎn)評(píng)估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。

（二）資產(chǎn)評(píng)估的基本作用

?1.咨詢：為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行力，不能也不應(yīng)該取代資產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易決策。

?2.管理：促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)保值、增值的手段。

?3.鑒證：鑒別和舉證。（資產(chǎn)評(píng)估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證）

五、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。

以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表達(dá)的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格四種。

從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值三種。

從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型，具體包括：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。

以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件、被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型，具體包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)以外的價(jià)值兩大類?！?/p>

資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的核心內(nèi)容

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則將價(jià)值類型分為兩部分：市場(chǎng)價(jià)值? ?市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型包括投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等?！?/p>

其中，最重要的是投資價(jià)值

【定義】【市場(chǎng)價(jià)值】★是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的定義，市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)具有以下要素：

（1）買方自愿。

（2）賣方自愿。

（3）公平交易。

（4）資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間

（5）當(dāng)事人雙方各自精明、謹(jǐn)慎行事

六、資產(chǎn)評(píng)估的目的

一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值

特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求

六、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

（一）假設(shè)

1.交易假設(shè)：

假定被評(píng)估資產(chǎn)處于交易之中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定性說(shuō)明或限定。

適宜做公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性。

3.持續(xù)使用假設(shè)：指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來(lái)的有效性。

采用【持續(xù)使用假設(shè)的條件】：（★）

（1）資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益。

（2）轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行。

4 清算假設(shè)? ? 也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入交易的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。

即對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。

在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍非常有限。

（二）資產(chǎn)評(píng)估工作原則※

1.獨(dú)立性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立。

2.客觀公正性原則：實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。

3.科學(xué)性原則：科學(xué)的態(tài)度，科學(xué)的方法評(píng)估。

七、資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別※

1.審計(jì)是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷；資產(chǎn)評(píng)估旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷。

2.審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估原則不同。審計(jì)是公正、防護(hù)、建設(shè)三大專業(yè)原則，資產(chǎn)評(píng)估是供求、替代、預(yù)期收益、貢獻(xiàn)等經(jīng)濟(jì)原則。

3.審計(jì)以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及經(jīng)濟(jì)法規(guī)為基礎(chǔ)；資產(chǎn)評(píng)估則還需要工程技術(shù)知識(shí)。

4.審計(jì)對(duì)業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的；資產(chǎn)評(píng)估則不同。

八、市場(chǎng)法的基本前提

1.要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；

2.公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；

（2）市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；

（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。

九、收益法的基本前提

?1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；

?2、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；?

?3、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

十、成本法中各要素【定義】：

【重置成本】：資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。包括復(fù)原重置成本和更新重置成本。

【實(shí)體性貶值】：資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損害或下降而引起【資產(chǎn)的價(jià)值損失】。用實(shí)體性貶值率計(jì)量。

【功能性貶值】：技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。

【經(jīng)濟(jì)性貶值】：外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

十一、資產(chǎn)評(píng)估的程序與步驟※

1.接受資產(chǎn)評(píng)估委托，明確相關(guān)事項(xiàng)

2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)

3.編制資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)計(jì)劃? ?包括工作步驟、時(shí)間安排、人員安排

4.資產(chǎn)勘察

5、搜集資產(chǎn)評(píng)估資料

6、評(píng)定估算

7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

十二、無(wú)形資產(chǎn)與有形資產(chǎn)的區(qū)別★

1.共益性。是無(wú)形資產(chǎn)區(qū)別于有形資產(chǎn)很重要的一個(gè)功能特征。無(wú)形資產(chǎn)的共益性就是說(shuō)它可以同時(shí)為多個(gè)主體同時(shí)使用。注意：共益性受到市場(chǎng)有限性和競(jìng)爭(zhēng)性的制約。

2.積累性：說(shuō)明了無(wú)形資產(chǎn)發(fā)展變化的某些特征。

（1）無(wú)形資產(chǎn)的生成是基于其他無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展

（2）無(wú)形資產(chǎn)的自身的發(fā)展，也有一個(gè)不斷積累和演進(jìn)的過(guò)程?

3.替代性。一種無(wú)形資產(chǎn)可能被更新的無(wú)形資產(chǎn)所取代。

4.對(duì)有形資產(chǎn)的相對(duì)依附性。無(wú)形資產(chǎn)作用的發(fā)揮需要借助于有形資產(chǎn)。

5.無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本與獲利能力的弱對(duì)應(yīng)性。開(kāi)發(fā)成本與獲利能力不成等比關(guān)系。

6.無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)透明度低。

十三、無(wú)形資產(chǎn)的分類※

1.按無(wú)形資產(chǎn)的取得方式分為自創(chuàng)的無(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。?

2.按無(wú)形資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分為可確指的無(wú)形資產(chǎn)和不可確指的無(wú)形資產(chǎn)（商譽(yù)）。?

3、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)頒布的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》評(píng)估指南4中，將無(wú)形資產(chǎn)分為：

權(quán)利型無(wú)形資產(chǎn)（如租賃權(quán)）、

關(guān)系型無(wú)形資產(chǎn)（如顧客關(guān)系、客戶名單等）、

組合型無(wú)形資產(chǎn)（如商譽(yù)）

知識(shí)產(chǎn)權(quán)（包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)等）。

十四、專有技術(shù)和專利資產(chǎn)的區(qū)別：

（一）專利資產(chǎn)的特點(diǎn)

專利資產(chǎn) ：是指權(quán)利人所擁有的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的專利權(quán)益。

專利資產(chǎn)的特點(diǎn)表現(xiàn)在：1.專利資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜。2.收益能力有一定的不確定性。

專利資產(chǎn)自身特征：（1）時(shí)間性特征? ? ? （2）地域性特征

? ? ? ? ? ? ? ? ?（3）排他性特征? ? ? （4）共享性特征

（二）專有技術(shù)的特點(diǎn)

?專有技術(shù)：是指為特定的人所知的未公開(kāi)其完整形式，處于保密狀態(tài)，但未申請(qǐng)專利的具有一定價(jià)值的知識(shí)或信息。

設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營(yíng)訣竅和圖紙、數(shù)據(jù)等技術(shù)資料。

1、實(shí)用性 2、獲利性 3、保密性

（三）專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在：

1.專有技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開(kāi)。

2.專有技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營(yíng)訣竅和圖紙等。

3.專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，專有技術(shù)沒(méi)有法律保護(hù)期限。

4.專利技術(shù)受《中華人民共和國(guó)專利法》的保護(hù)，對(duì)專有技術(shù)進(jìn)行保護(hù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等。

十五、商標(biāo)和商譽(yù)的區(qū)別

商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的，反映兩個(gè)不同的價(jià)值內(nèi)涵。

（1）商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而商譽(yù)則是企業(yè)整體聲譽(yù)的體現(xiàn)。

（2）商譽(yù)作為不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的，不能夠脫離企業(yè)而單獨(dú)存在。商標(biāo)則是可確指的無(wú)形資產(chǎn)，可以在原組織繼續(xù)存在的同時(shí)，轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)組織。

（3）商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)只有隨著企業(yè)行為的發(fā)生實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)讓，沒(méi)有所有權(quán)與使用權(quán)之分。

十六、企業(yè)價(jià)值評(píng)估

（一）企業(yè)收益的界定

注意以下兩個(gè)方面：

1.從性質(zhì)上講，即從企業(yè)價(jià)值決定因素的角度上講，企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益。

2.凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益。

企業(yè)的收益有兩種基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤(rùn)? ?企業(yè)凈現(xiàn)金流量

（凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊及攤銷-追加資本性支出）

選擇什么口徑的企業(yè)收益作為收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)，

首先應(yīng)服從企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目標(biāo)，即企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的和目標(biāo)是反映股東全部權(quán)益價(jià)值（企業(yè)所有者權(quán)益或凈資產(chǎn)價(jià)值），還是反映企業(yè)所有者權(quán)益及長(zhǎng)期債權(quán)人權(quán)益之和的投資資本價(jià)值，或企業(yè)整體價(jià)值（所有者權(quán)益價(jià)值和付息債務(wù)之和）。

其次，對(duì)企業(yè)收益口徑的選擇，應(yīng)在不影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估目的的前提下，選擇最能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額作為對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的收益基礎(chǔ)。

如果企業(yè)評(píng)估的目標(biāo)是企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值（凈資產(chǎn)價(jià)值），使用凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）最為直接，即評(píng)估人員直接利用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）評(píng)估出企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值來(lái)。此評(píng)估方式也被稱作企業(yè)價(jià)值評(píng)估的“直接法”。

也可以利用企業(yè)的息前凈現(xiàn)金流量（企業(yè)自由現(xiàn)金流量），首先估算出企業(yè)的整體價(jià)值（所有者權(quán)益價(jià)值和付息債務(wù)之和），然后再?gòu)钠髽I(yè)整體價(jià)值中扣減企業(yè)的付息債務(wù)后得到股東全部權(quán)益價(jià)值。此種評(píng)估方式也被稱作企業(yè)價(jià)值評(píng)估的“間接法”。

（二）企業(yè)收益預(yù)測(cè)

首先，是對(duì)企業(yè)收益的歷史及現(xiàn)狀的分析與判斷。

其次，是對(duì)企業(yè)未來(lái)可預(yù)測(cè)的若干年的預(yù)期收益的預(yù)測(cè)。

最后，是對(duì)企業(yè)未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的長(zhǎng)期預(yù)期收益趨勢(shì)的判斷。

1.對(duì)企業(yè)收益的歷史與現(xiàn)狀進(jìn)行分析和判斷的目的，是對(duì)企業(yè)正常的盈利能力進(jìn)行掌握和了解，為企業(yè)收益的預(yù)測(cè)創(chuàng)造一個(gè)工作平臺(tái)。

首先要根據(jù)企業(yè)的具體情況確定分析的重點(diǎn)。

還必須結(jié)合影響企業(yè)盈利能力的內(nèi)部及外部因素進(jìn)行分析。

? ? ? ? 要對(duì)影響企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵因素進(jìn)行分析與判斷。

? ? ? ? 要對(duì)企業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)地位有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)。

? ? ? ? 對(duì)影響企業(yè)發(fā)展的可以預(yù)見(jiàn)的宏觀因素，評(píng)估人員也應(yīng)該加以分析和考慮。

2.企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)。

? （1）什么是預(yù)期收益預(yù)測(cè)的出發(fā)點(diǎn)，即是否以企業(yè)的實(shí)際收益為出發(fā)點(diǎn)。

? （2）如何客觀把握新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)體的行為對(duì)企業(yè)預(yù)期收益的影響。

3.企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基本步驟。

? ?評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整

? ?企業(yè)預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷

? ?企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)

評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)后企業(yè)收益的調(diào)整

對(duì)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行非正常因素調(diào)整，主要是損益表和現(xiàn)金流量表的調(diào)整。

研究審計(jì)后報(bào)表的附注和相關(guān)揭示，對(duì)在相關(guān)報(bào)表中揭示的影響企業(yè)預(yù)期收益的非財(cái)務(wù)因素進(jìn)行分析，并在該分析的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的收益進(jìn)行調(diào)整，使之能反映企業(yè)的正常盈利能力。

企業(yè)預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷。

企業(yè)提供的關(guān)于預(yù)期收益的預(yù)測(cè)是評(píng)估人員預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益的重要參考資料。但是，評(píng)估不員不可以僅僅憑企業(yè)提供的收益預(yù)測(cè)作為對(duì)企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益預(yù)測(cè)的唯一根據(jù)，評(píng)估人員應(yīng)在自身專業(yè)知識(shí)和所收集的其他資料基礎(chǔ)上做出客觀、獨(dú)立的判斷。

評(píng)估人員必須深入到企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，與企業(yè)的核心管理層進(jìn)行充分的交流，了解企業(yè)的生產(chǎn)工藝過(guò)程、設(shè)備狀況、生產(chǎn)能力和經(jīng)營(yíng)管理水平，再輔之以其他數(shù)據(jù)資料對(duì)企業(yè)未來(lái)收益趨勢(shì)做出合乎邏輯的總體判斷。

企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)。

對(duì)于已步入穩(wěn)定期的企業(yè)而言，收益預(yù)測(cè)的分段較為簡(jiǎn)單：一是對(duì)企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后前若干年的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)；二是對(duì)企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日后若干年后的幾年收益進(jìn)行預(yù)測(cè)。

對(duì)于仍處于發(fā)展期，其收益尚不穩(wěn)定的企業(yè)而言，對(duì)其收益預(yù)測(cè)的分段應(yīng)是首先判斷出企業(yè)在何時(shí)步入穩(wěn)定期，其收益呈現(xiàn)穩(wěn)定性。而后將其步入穩(wěn)定期的前一年作為收益預(yù)測(cè)分段的時(shí)點(diǎn)。

預(yù)測(cè)的主要內(nèi)容有：

對(duì)影響被評(píng)估企業(yè)及所屬行業(yè)的特定經(jīng)濟(jì)及競(jìng)爭(zhēng)因素的估計(jì)；

未來(lái)若干年市場(chǎng)的產(chǎn)品或服務(wù)的需求量或被評(píng)估企業(yè)市場(chǎng)占有份額的估計(jì)；

未來(lái)若干年銷售收入的估計(jì)；

未來(lái)若干年成本費(fèi)用及稅金的估計(jì)；

完成上述生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需追加投資及技術(shù)、設(shè)備更新改造因素的估計(jì)；

未來(lái)若干年預(yù)期收益的估計(jì)等

需注意以下幾個(gè)基本問(wèn)題：

? ? ①一定收益水平是一定資產(chǎn)運(yùn)作的結(jié)果。

? ? ②企業(yè)的銷售收入或營(yíng)業(yè)收入與產(chǎn)品銷售量（服務(wù)量）及銷售價(jià)格的關(guān)系，會(huì)受到價(jià)格需求彈性的制約，不可以不考慮價(jià)格需求彈性而想當(dāng)然地價(jià)量并長(zhǎng)。

? ? ③企業(yè)銷售收入或服務(wù)收入的增長(zhǎng)與其費(fèi)用的變化是有規(guī)律性的，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)不同行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)，盡可能科學(xué)合理預(yù)測(cè)企業(yè)的銷售收入及各項(xiàng)費(fèi)用。

④企業(yè)的預(yù)期收益與企業(yè)所采用的會(huì)計(jì)政策、稅收政策關(guān)系極為密切，評(píng)估人員不可以違背會(huì)計(jì)政策及稅收政策，以不合理的假設(shè)作為預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，企業(yè)收益預(yù)測(cè)應(yīng)與企業(yè)未來(lái)實(shí)行的會(huì)計(jì)政策和稅收政策保持一致。

評(píng)估人員在對(duì)企業(yè)的預(yù)期收益預(yù)測(cè)基本完成之后，應(yīng)該對(duì)所作預(yù)測(cè)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，以判斷所作預(yù)測(cè)的合理性。

? ? ? ? 檢驗(yàn)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

第一，將預(yù)測(cè)與企業(yè)歷史收益的平均趨勢(shì)進(jìn)行比較，如預(yù)測(cè)的結(jié)果與企業(yè)歷史收益的平均趨勢(shì)明顯不符，或出現(xiàn)較大變化，又無(wú)充分理由加以支持，則該預(yù)測(cè)的合理性值得質(zhì)疑。第二，將預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)與行業(yè)收益的平均數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如預(yù)測(cè)的結(jié)果與行業(yè)收益的平均數(shù)據(jù)明顯不符，或出現(xiàn)較大變化，又無(wú)充分理由加以支持，則該預(yù)測(cè)的合理性值得質(zhì)疑。

第三，對(duì)影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的敏感性因素加以嚴(yán)格的檢驗(yàn)。在這里，敏感性因素具有兩方面的特征，一是該類因素未來(lái)存在多種變化，二是其變化能對(duì)企業(yè)的評(píng)估值產(chǎn)生較大影響。

第四，對(duì)所預(yù)測(cè)的企業(yè)收入與成本費(fèi)用的變化的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。

（一）企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

1.折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會(huì)成本。

2.行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)。

3.貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。

（二）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的估測(cè)

? ? ? ? 在測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的時(shí)候，評(píng)估人員應(yīng)注意以下因素：

（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率及被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位

（2）被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及被評(píng)估企業(yè)在行業(yè)中的地位

（3）被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

（4）企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)等

1.風(fēng)險(xiǎn)累加法。

量化上述各種風(fēng)險(xiǎn)所要求的回報(bào)率，可以采取參照物類比加經(jīng)驗(yàn)判斷的方式測(cè)算。當(dāng)然，在條件許可的情況下，評(píng)估人員應(yīng)盡量采取統(tǒng)計(jì)和數(shù)量分析方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率進(jìn)行量化。

注意，如果在折現(xiàn)率中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率中考慮了通貨膨脹率因素，則在企業(yè)收益額的預(yù)測(cè)中也應(yīng)考慮通貨膨脹可能會(huì)對(duì)企業(yè)預(yù)期收益的影響。

2.Β系數(shù)法。

（三）折現(xiàn)率的測(cè)算

1.累加法。

2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型。

3.加權(quán)平均資本成本模型。

十七、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用

1、對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見(jiàn)。

2、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)反應(yīng)和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作的情況、明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。

3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的審核，是管理部門完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。

4、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是建立評(píng)估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。

十八、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素

1、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估包括使用者；2、評(píng)估目的；3、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；4、價(jià)值類型及其定義；5、評(píng)估基準(zhǔn)日；6、評(píng)估依據(jù)；7、評(píng)估方法；8、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況；9、評(píng)估假設(shè)；10、評(píng)估結(jié)論；11、特別事項(xiàng)說(shuō)明；12、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明；13、評(píng)估報(bào)告日；14、評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章。

十九、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告制作的技術(shù)要點(diǎn)

1、文字表達(dá)方面的技能要求：既要清楚、準(zhǔn)確，又要提供充分的依據(jù)說(shuō)明，還要全面地?cái)⑹稣麄€(gè)評(píng)估的具體過(guò)程。

2、格式和內(nèi)容方面的技術(shù)要求：應(yīng)遵循《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》

3、評(píng)估報(bào)告的復(fù)核及反饋方面的技能要求：應(yīng)建立多級(jí)復(fù)核和交叉復(fù)核的制度；通過(guò)委托人或占有方熟悉資產(chǎn)具體情況的人員反饋信息。

4、撰寫(xiě)報(bào)告應(yīng)注意的事項(xiàng)

（1）實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告；

（2）堅(jiān)持一致性原則，切忌出現(xiàn)表里不一；

（3）提交報(bào)告要及時(shí)、齊全和保密；

（4）應(yīng)在報(bào)告中明確報(bào)告使用者和使用方式；

（5）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬，并在報(bào)告中予以說(shuō)明；

（6）評(píng)估業(yè)務(wù)受到限制時(shí)應(yīng)在報(bào)告中明確披露受到的限制、無(wú)法采取的程序以及替代措施。

二十、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估涉及的基本業(yè)務(wù)

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具、股份支付等多項(xiàng)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)。

計(jì)算：成本法估算機(jī)器設(shè)備價(jià)值

? ? ? 市場(chǎng)法等估算房地產(chǎn)價(jià)值

? ? ? 材料價(jià)值、低值易耗品價(jià)值

? ? ? 假設(shè)開(kāi)方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值