“募資所得款凈額約為69.18億港元?！?/p>

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜C叔

據(jù)IPO早知道消息，恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大物業(yè)”）于12月1日早間發(fā)布全球發(fā)售及定價(jià)結(jié)果。

公告顯示，恒大物業(yè)每股發(fā)行價(jià)定為8.80港元，位于招股區(qū)間8.5港元至9.75港元低端；經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷(xiāo)費(fèi)用及傭金以及估計(jì)開(kāi)支后，其將收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約為69.18億港元；公司股票預(yù)計(jì)于2020年12月2日正式掛牌交易，每手交易為500股。

本次恒大物業(yè)共在全球發(fā)售1,621,622,000股股份，其中162,163,000股約10%在香港公開(kāi)發(fā)售，余下1,459,459,000股約90%進(jìn)行國(guó)際配售，兩者超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別為10.71倍及3.1倍。

21名基石投資者浮出水面，包括深圳凱爾、SensePower?Management?Limited、江西興美等，同之前披露的23名略有差別，基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)股份8.1868億股，占超額配股權(quán)未行使前發(fā)售股份總數(shù)的50.49%。

恒大物業(yè)的歷史可追溯至1997年，受惠于恒大急速擴(kuò)展，現(xiàn)已成為中國(guó)最大、增長(zhǎng)最快的綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商之一。作為全方位的物業(yè)管理人，恒大物業(yè)管理多元化的物業(yè)組合，涵蓋中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校。

截至2020年6月30日，恒大物業(yè)已訂約為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及╱或社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個(gè)省、五個(gè)自治區(qū)、四個(gè)直轄市及香港逾280個(gè)城市，總在管面積約為2.54億平方米而簽約面積為5.13億平方米，服務(wù)近二百萬(wàn)個(gè)家庭。于最后實(shí)際可行日期，恒大物業(yè)總簽約面積為5.27億平方米，而在管面積為2.69億平方米。

憑借母公司的強(qiáng)大實(shí)力以及相對(duì)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，恒大物業(yè)亦于往績(jī)記錄期間取得出色的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。2017-2019年其收入分別為43.99億元、59.03億元及73.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為29.1%；同期凈利潤(rùn)為1.07億元、2.39億元及9.31億元。

疫情之下恒大物業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，2020上半年實(shí)現(xiàn)收入45.64億元、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.48億元，分別較上一年同期增長(zhǎng)31.7%及182.1%。與此同時(shí)，上半年恒大物業(yè)凈利率增加12.4個(gè)百分點(diǎn)至25.1%，權(quán)益回報(bào)率更是升至79.6%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年恒大物業(yè)位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目覆蓋城市數(shù)第二，并以總收入、總毛利及總凈利潤(rùn)計(jì)排名第三，亦為簽約面積計(jì)排名第三及按在管面積計(jì)排名第四。而在2017年至2019年，恒大物業(yè)的凈利潤(rùn)以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增加，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中最高。

目前恒大物業(yè)下設(shè)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線，其中物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)其收入的六成，但社區(qū)增值服務(wù)的貢獻(xiàn)率逐漸增加，已于2020年6月末達(dá)到11.1%，較兩年前的5.7%提升5.4個(gè)百分點(diǎn)。通常社區(qū)增值服務(wù)被視為物管行業(yè)最具潛力的部分，表明恒大物業(yè)正朝著收入多元化路徑前進(jìn)。

事實(shí)上，恒大物業(yè)圍繞提升人們健康福祉及客戶(hù)滿(mǎn)意度，專(zhuān)注樹(shù)立追求高質(zhì)服務(wù)的品牌形象，其通過(guò)隨時(shí)待命的24小時(shí)管家，打造了安全、便利、健康和關(guān)愛(ài)的社區(qū)，并以客戶(hù)為中心的文化引領(lǐng)邁步向前和開(kāi)辟新途為客戶(hù)提供更佳服務(wù)。例如，恒大物業(yè)推行智能信息平臺(tái)，利用資訊和智能技術(shù)促進(jìn)客戶(hù)與管家的線上互動(dòng)，提升了客戶(hù)體驗(yàn)、減少倚賴(lài)人手勞動(dòng)并提升運(yùn)營(yíng)效率。

毋庸置疑，恒大物業(yè)在規(guī)模、盈利和服務(wù)上具有諸多優(yōu)勢(shì)，但亦不能忽略潛在的風(fēng)險(xiǎn)，其中最為典型的當(dāng)屬關(guān)聯(lián)方依賴(lài)。

于2020年6月末，恒大物業(yè)716項(xiàng)在管項(xiàng)目中只有13項(xiàng)約102.4萬(wàn)平米來(lái)自獨(dú)立第三方，超過(guò)99%在管面積為承接母公司及其聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)公司的項(xiàng)目；與之對(duì)應(yīng)，其的物業(yè)管理服務(wù)收入近乎百分百來(lái)自關(guān)聯(lián)方。

更有甚者，恒大物業(yè)的單一最大客戶(hù)即是恒大集團(tuán)，2017-2019年及2020上半年為其貢獻(xiàn)銷(xiāo)售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

不過(guò)恒大物業(yè)貌似擺脫低價(jià)外拓的一般模式，其的第三方項(xiàng)目平均收費(fèi)并不低，且在過(guò)往期間穩(wěn)步上漲，并于2020上半年達(dá)到每月2.28元/平米，這一數(shù)值已經(jīng)高于其整體住宅物業(yè)平均管理費(fèi)的每月2.14元/平米。