在高房?jī)r(jià)的時(shí)代，婚房已經(jīng)成為兩個(gè)人和兩個(gè)家庭必須討論的重要話題。但是，這個(gè)問(wèn)題需要謹(jǐn)慎處理，否則可能會(huì)導(dǎo)致不良后果。夫妻共同財(cái)產(chǎn)和平均分割是兩個(gè)不同的概念。即便法院認(rèn)定財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也不一定會(huì)平均分割。婚前買(mǎi)房和婚后買(mǎi)房有什么區(qū)別？寫(xiě)誰(shuí)的名字有什么不同？支付首付款的一方是否能多分？按揭貸款該由誰(shuí)來(lái)還？離婚時(shí)，共同還貸款部分的增值如何計(jì)算？這些都是需要考慮的問(wèn)題。

以下是一個(gè)真實(shí)案例。

小麗和大軍準(zhǔn)備結(jié)婚，他們的父母商量婚房的問(wèn)題。大軍家出資100萬(wàn)，小麗家陪嫁40萬(wàn)，在他們所在的二線城市購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子，還需要裝修、買(mǎi)車和家具等。大軍家提出，無(wú)論在結(jié)婚前還是結(jié)婚后，都由大軍家出資購(gòu)買(mǎi)房屋，小麗家用40萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)車和家具，但要求房子寫(xiě)大軍一個(gè)人的名字。

小麗不理解這種方式的結(jié)果。如果婚前買(mǎi)的房子登記在大軍名下，那么這是大軍的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果婚后買(mǎi)的房子只登記在大軍名下，那么這算是大軍父母的個(gè)人贈(zèng)與，只有登記在夫妻雙方名下，才算是對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與?；榍百I(mǎi)的車、家具和裝修是小麗的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但這些東西往往會(huì)立刻貶值?；楹筚I(mǎi)的不論登記在誰(shuí)名下，都是對(duì)夫妻雙方的共同贈(zèng)與。

這條法律的制定考慮到了父母為子女結(jié)婚購(gòu)房的情況。父母不好意思直接寫(xiě)書(shū)面協(xié)議，也擔(dān)心子女離婚會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)流失。因此，法律規(guī)定，父母可以將房屋寫(xiě)在自己子女名下，表達(dá)這是對(duì)自己子女的贈(zèng)與。但是，房子以外的東西價(jià)值一般不大，仍然遵從原來(lái)的原則，即父母在婚后給小兩口買(mǎi)的東西，不管寫(xiě)在誰(shuí)的名下，一般都視作對(duì)雙方的共同贈(zèng)與。

作為小麗的律師，我提出兩個(gè)方案以保障小麗的利益。

第一個(gè)方案是雙方家長(zhǎng)共同出資買(mǎi)房，大軍家出資60萬(wàn)，小麗家出資40萬(wàn)，共同擁有房產(chǎn)，車輛和裝修款由大軍家出資。

第二個(gè)方案是房子上大軍家出資70萬(wàn)、小麗家出資30萬(wàn)，或者大軍家出資80萬(wàn)，小麗家出資20萬(wàn)，余下的款項(xiàng)共同用于購(gòu)買(mǎi)車輛和裝修。最終，雙方選擇了房產(chǎn)三七開(kāi)，裝修款也三七開(kāi)，既彰顯了大軍家的大度，又保障了小麗的權(quán)益。

這個(gè)案例解答了五個(gè)關(guān)于婚房的問(wèn)題。

婚前和婚后買(mǎi)房有不同的財(cái)產(chǎn)歸屬。

一句話總結(jié)：婚前買(mǎi)的，基本都是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后買(mǎi)的，基本都是共同財(cái)產(chǎn)。

婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋，如果是全款或只寫(xiě)一個(gè)人名字，通常被視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而婚后購(gòu)買(mǎi)的房屋，無(wú)論是寫(xiě)一個(gè)人名字還是兩個(gè)人名字，

首先被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在離婚時(shí)，共同財(cái)產(chǎn)通常會(huì)平均分割，但在特殊情況下，如一方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)較大，可以進(jìn)行不平均分割。此外，父母出全資購(gòu)買(mǎi)的房屋只寫(xiě)在子女名下的情況屬于子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而出首付款后寫(xiě)在子女名下的房屋，則需要考慮兩口人共同負(fù)擔(dān)貸款的情況。

寫(xiě)誰(shuí)的名字有什么不同？

一句話總結(jié)：如果是婚前買(mǎi)的房子，寫(xiě)誰(shuí)的名字，區(qū)別太大。如果是婚后買(mǎi)的房子，寫(xiě)誰(shuí)的名字，區(qū)別不大。

1.婚前：婚前買(mǎi)的房子，寫(xiě)的是一個(gè)人的名字，那就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，至少首付部分是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。寫(xiě)的如果是兩個(gè)人的名字，在同居期間就已被認(rèn)定為共有房產(chǎn)了。

如果自己出錢(qián)，寫(xiě)的是對(duì)方的名字呢？例如有一個(gè)網(wǎng)友問(wèn)我：我女朋友有購(gòu)房指標(biāo)，我們家里出的錢(qián)，在結(jié)婚前就寫(xiě)了她的名字，后來(lái)結(jié)婚了，如果我們離婚了，怎么分割？

在法官給律師的課程中，石景山區(qū)的法官是這樣答復(fù)的，如果你是霍啟剛那樣的富有家庭，在和郭晶晶結(jié)婚前，就買(mǎi)給郭晶晶一套房屋，寫(xiě)的是郭晶晶的個(gè)人名字，我們法院就會(huì)認(rèn)為是你們霍啟剛家有錢(qián)，就想在婚前贈(zèng)與郭晶晶一套房子，會(huì)認(rèn)定這套房子是郭晶晶的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但是如果你們是很一般的家庭，買(mǎi)了唯一一套房子，寫(xiě)的是對(duì)方的名字，就是為了兩個(gè)人結(jié)婚用的。那很可能就判決為夫妻共同的房產(chǎn)，判決平均或者多分給出資方一些，但是具名而不出錢(qián)的一方，肯定是能得到部分房產(chǎn)的。

2.婚后：婚后買(mǎi)的房子，一般來(lái)講，無(wú)論寫(xiě)的是一個(gè)人的名字，還是兩個(gè)人的名字，都會(huì)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。有人說(shuō)，我房產(chǎn)證上可是寫(xiě)的“單獨(dú)所有”的呢，“單獨(dú)所有”這幾個(gè)字也不影響這個(gè)房屋是在婚后所購(gòu)的。

如何將婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)？

首先，夫妻可以簽訂財(cái)產(chǎn)約定，明確該房產(chǎn)只歸屬一方所有。

其次，如果該房產(chǎn)是由父母全款購(gòu)買(mǎi)的，并以子女的名義登記，可以視為子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。不過(guò)，一些人認(rèn)為這不公平。畢竟，父母提供了首付并每月還貸款，那么為什么父母提供全額資金就能被視為子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)呢？這是有爭(zhēng)議的。不過(guò)，如果父母的資金是以固定數(shù)額每月打入還款賬戶，且子女沒(méi)有向父母贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)，那么仍可以將該房產(chǎn)視為子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

最后，如果父母提供了首付并且小兩口一起還貸，那么該首付部分能否按照比例視為贈(zèng)與子女呢？這有可能。在法官做出裁決時(shí)，會(huì)考慮出資情況，并根據(jù)實(shí)際貢獻(xiàn)比例做出涉案財(cái)產(chǎn)分配。

誰(shuí)付首付和還貸款，對(duì)于夫妻共同購(gòu)買(mǎi)的房屋而言都不是絕對(duì)重要的。如果是在婚前購(gòu)買(mǎi)的房子，房產(chǎn)及增值部分屬于付首付的人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?；楹筚?gòu)買(mǎi)的房子則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，無(wú)論誰(shuí)付款都算是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

但是，如果是自己或者自己家庭的財(cái)產(chǎn)付的首付，分割時(shí)可以證明自己貢獻(xiàn)大，從而爭(zhēng)取更多分配。如果簽署了夫妻財(cái)產(chǎn)約定，約定各自掙得的錢(qián)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么誰(shuí)還貸款也無(wú)法改變這一約定。但是，如果是父母出的首付并由他們還款，這可以爭(zhēng)取認(rèn)定為父母對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與。

還貸款的部分，就算是父母出的錢(qián)，也很難認(rèn)定是父母所還的貸款。因?yàn)殄X(qián)這個(gè)東西是種類物，不是特定物，父母給了錢(qián)，誰(shuí)能證明就是拿來(lái)還款的錢(qián)呢？說(shuō)不定小兩口給花了，又用自己掙的錢(qián)來(lái)還的貸款。

很多人詢問(wèn)，如果婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋，在婚姻期間一起還貸了幾年，離婚時(shí)應(yīng)如何計(jì)算增值部分歸屬問(wèn)題？法院在判決案例時(shí)，常常采用以下公式。根據(jù)這個(gè)公式，首先需要找出現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)值，然后用這個(gè)價(jià)值除以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)該房屋的成本，得出該房屋的增值倍數(shù)。用這個(gè)倍數(shù)乘以夫妻共同還清的所有貸款總額，再將結(jié)果除以二，就能計(jì)算出應(yīng)該分給另一方的貸款及增值部分。

當(dāng)然，不同法官對(duì)于此公式的解釋存在差異。有的法官認(rèn)為成本應(yīng)該包括已經(jīng)支付的利息，而非購(gòu)買(mǎi)價(jià)加上全部應(yīng)支付的利息。另外，有些法官認(rèn)為，在計(jì)算增值倍數(shù)時(shí)，應(yīng)該使用房屋當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，而非現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值。因?yàn)?，如果?gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間與結(jié)婚的時(shí)間相隔較久，購(gòu)買(mǎi)價(jià)和結(jié)婚時(shí)的價(jià)格差異會(huì)很大。例如最高院吳曉芳法官就持有這樣的看法。因此，在具體應(yīng)用公式時(shí)，需要代理律師通過(guò)努力爭(zhēng)取，同時(shí)也需要根據(jù)法院的指導(dǎo)來(lái)確定。

購(gòu)買(mǎi)婚房、支付首付、償還貸款，幾乎每個(gè)家庭都會(huì)面臨的問(wèn)題。學(xué)習(xí)法律知識(shí)，不是為了算計(jì)別人，而是為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，避免父母一生辛勤積蓄流失。只有心中清楚明白，婚姻生活才能更為穩(wěn)固。