案情簡介

2017年8月，A公司在官網(wǎng)首頁中發(fā)布招租信息，打造兒童主題綜合服務(wù)平臺。2017年9月30日，B公司從A公司處承租502室用于經(jīng)營兒童水域培育館，雙方約定的租賃期限為5年。2020年初，因B公司在502室從事0-4歲兒童水域項(xiàng)目培訓(xùn)，違反國家規(guī)定，當(dāng)?shù)叵啦块T對A公司、B公司作出行政處罰決定。B公司訴至法院要求解除租賃合同并要求A公司賠償裝修損失及經(jīng)營損失等。

裁判依據(jù)

綜合考慮雙方的過錯程度，首先要明確合同解除的原因，確定合同的解除系一方違約或雙方違約，還是因不可歸責(zé)于雙方的原因，從而明確是否賠償以及賠償?shù)谋壤?。關(guān)于裝飾裝修的剩余價值，主要通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定。在確定裝修殘值時，主要確定裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評估基準(zhǔn)日期。

律師解讀

第一，合同解除后的裝飾裝修損失由誰承擔(dān)？
若承租人裝修前未經(jīng)過出租方同意和允許的，裝修費(fèi)用由承租方自行承擔(dān)；若租賃合同明確約定了裝飾裝修事宜，則應(yīng)根據(jù)租賃合同的約定處理；但若合同沒有明確約定，且因違約解除租賃合同的，就應(yīng)按照雙方的過錯有無及過錯程度確定裝飾裝修的歸屬及補(bǔ)償。

第二，未提供辦營業(yè)執(zhí)照所需材料是否違反合同約定？

在經(jīng)營性房屋租賃合同中，出租方提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需材料為附隨義務(wù)，但尚未辦理營業(yè)執(zhí)照是否必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)則需要在具體案件中予以分析認(rèn)定。

律師建議

第一，承租方應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)。

簽訂合同之前，應(yīng)對該房屋所有權(quán)、該房屋的土地性質(zhì)以及該房屋性質(zhì)等相關(guān)材料先行審查，主要查驗(yàn)相關(guān)書面文件，避免出現(xiàn)因非法轉(zhuǎn)租、土地性質(zhì)為工業(yè)用地、無法提供辦理營業(yè)執(zhí)照所需材料等原因?qū)е潞贤瑹o效或無法繼續(xù)履行的情況。

第二，承租方應(yīng)當(dāng)充分考慮和理解后確定合同條款。

合同約定的內(nèi)容既是履行合同的依據(jù)，也是糾紛解決的重要依據(jù)，對于出租方提供的格式條款之外，應(yīng)對配合辦理營業(yè)執(zhí)照、裝修等重要事項(xiàng)明確約定或者另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第三，承租方對于房屋類的投資應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)，對于以租代售、改變土地性質(zhì)的房屋投資成本較低，但是風(fēng)險較大。第四，出租方應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，樹立誠信經(jīng)營意識。

尤其是以出租為業(yè)的企業(yè)，應(yīng)樹立誠信經(jīng)營意識，嚴(yán)格履行合同約定，不應(yīng)向?qū)Ψ诫[瞞土地及房屋的性質(zhì)。

第五，出租房應(yīng)防范經(jīng)營風(fēng)險。

企業(yè)面對眾多承租方進(jìn)行出租時應(yīng)審慎評估自身的出租行為及法律風(fēng)險，并合理規(guī)劃企業(yè)資金的使用，對其可能存在的風(fēng)險和出現(xiàn)的糾紛預(yù)留一定的資金。

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