焦點(diǎn)研究院·中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）·2021年9月

報(bào)告期：2021年9月1日至9月30日

出品時(shí)間：2021年10月25日

研究員：張冉

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”釋義

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開(kāi)進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

從全國(guó)角度來(lái)看，房地產(chǎn)管控仍較為嚴(yán)格。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

從各城市層面來(lái)看，為貫徹“房住不炒”方針，“雙向”調(diào)控模式仍在繼續(xù)。其中廈門、蕪湖分別出臺(tái)新規(guī)嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理，防止商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。同時(shí)，張家口、株洲和桂林接連出現(xiàn)“限跌令”，其目的是為防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。綜合來(lái)看，兩個(gè)方向截然不同的調(diào)控政策均是為了穩(wěn)定目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，貫徹中央“房住不炒”方針，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展。

從土地市場(chǎng)來(lái)看，活躍度并未提升，降溫仍在持續(xù)。后續(xù)各地出臺(tái)的補(bǔ)充新規(guī)雖然下調(diào)最高限制地價(jià)控制了土地成本，但對(duì)參拍資格設(shè)置了更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，包括禁止馬甲、嚴(yán)審拍地資金來(lái)源和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，導(dǎo)致不少房企退出土拍市場(chǎng)，同時(shí)樓市遇冷也使得房企投資意愿顯著下降，之前預(yù)期的提高土拍市場(chǎng)活躍度的目的并未達(dá)成，降溫仍在持續(xù)。截至目前，全國(guó)22個(gè)試點(diǎn)城市中已有20個(gè)完成第二輪土拍工作，共推出地塊887宗，流拍、中止、取消交易的地塊達(dá)283宗，占比為31.9%。

從房企角度來(lái)看，嚴(yán)控不松的調(diào)控政策和行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的現(xiàn)象在擾亂企業(yè)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。一方面，調(diào)控政策日趨全面、嚴(yán)格，使得房企銷售、投資節(jié)奏受到較大限制；另一方面，行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，使得房企任何行動(dòng)都更加謹(jǐn)慎。這兩方面影響了房企的銷售推盤節(jié)奏，使得行業(yè)中預(yù)期的“金九”并未實(shí)現(xiàn)。

銷售規(guī)模持續(xù)下滑，降幅有擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，9月領(lǐng)先級(jí)上市房企銷售額共計(jì)5567.4億元，較上月入榜企業(yè)的總額環(huán)比下降8.3%，降幅較上月擴(kuò)大4.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積共計(jì)3917萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.8%，降幅較8月擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)。8月房企環(huán)比降幅收窄后，原本有望迎來(lái)“金九”銷售旺季，銷售額實(shí)現(xiàn)反彈，但目前來(lái)看這一目標(biāo)未達(dá)到，目前的政策調(diào)控狀態(tài)如果延續(xù)下去，房企未來(lái)銷售環(huán)比降幅會(huì)有持續(xù)擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)第四季度銷售壓力會(huì)更大。

頭部房企間出現(xiàn)斷層，碧桂園538.6億持續(xù)領(lǐng)先。9月30家上榜的領(lǐng)先級(jí)上市房企中，25家銷售額超過(guò)百億，碧桂園（02007.HK）以538.6億元持續(xù)領(lǐng)跑，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）466.5億元緊隨其后，萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）和保利發(fā)展（600048.SH）銷售額均在360億左右，兩家企業(yè)相差僅有0.9億元。整體來(lái)看，頭部房企內(nèi)部之間已經(jīng)出現(xiàn)斷層，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)沒(méi)有那么激烈，碧桂園（02007.HK）與融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的差距在70億以上，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）和萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）之間差距超過(guò)百億，保利發(fā)展（600048.SH）和招商蛇口（001979.SZ）的差額則超過(guò)了130億。而保利發(fā)展之后的26家房企間，銷售額差距顯著縮小，未來(lái)這部分房企排位競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

近9成房企銷售額同比下滑，增速均值降至-20.7%。9月30家上榜的領(lǐng)先級(jí)上市房企均披露出銷售額同比數(shù)據(jù)，整體來(lái)看銷售表現(xiàn)不佳，26家銷售額同比下滑，占比達(dá)到86.7%，而增速均值則降至-20.7%，這一數(shù)值較8月還要下探超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。單看數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)房企銷售下滑明顯，但有幾點(diǎn)需要關(guān)注：1、2020年下半年疫情影響減弱，房企開(kāi)始加大推盤銷售，金九銀十均取得了較好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，基數(shù)明顯較高；2、2021年二季度后信貸政策、調(diào)控政策的收緊使得新房市場(chǎng)部分不合理需求得到抑制。此外，部分房企激進(jìn)的“以價(jià)換量”銷售政策，使得消費(fèi)者觀望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。

在9月的領(lǐng)先級(jí)上市房企中，合同銷售價(jià)格最高的是首開(kāi)股份（600376.SH），達(dá)到了30129元/平方米，這是由于企業(yè)主要布局北京，房?jī)r(jià)基數(shù)相對(duì)較高；超過(guò)20000元/平方米的領(lǐng)先級(jí)上市房企還有綠城集團(tuán)（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、禹洲集團(tuán)（01628.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）、中國(guó)金茂（00817.HK）和金地集團(tuán)（600383.SH），與7月相比銷售均價(jià)超過(guò)20000元/平方米的上市房企減少了2家，15家上市房企的合同銷售價(jià)格同比出現(xiàn)下滑，這種現(xiàn)象不排除企業(yè)2020年9月與2021年9月重點(diǎn)推盤銷售區(qū)域不同，但采取“以價(jià)換量”的銷售策略這種因素也應(yīng)被考慮進(jìn)去。

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