TOD（Transit Oriented Development 站城一體化 ），是指不依賴私家車出行或以大幅減少私家車出行為目的，以公共交通出行為前提而進(jìn)行的城市開發(fā)或沿線開發(fā)。

自工業(yè)革命以來，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)便成為工業(yè)化國家城市發(fā)展的標(biāo)志性地區(qū)，在城市用地中占據(jù)著重要地位。2001年，伴隨著中國正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），各個大中型城市的第三產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，與其相對的，是城市中心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的衰落和“退二進(jìn)三”，溫州市的牛山工業(yè)區(qū)就是其中一個案例。

2012年，溫州市開始著手整治臟亂差、低小散的牛山老工業(yè)區(qū)。經(jīng)過多年的努力，如今牛山老工業(yè)區(qū)的所在地已變成一個集軌道交通車站、高級寫字樓、專業(yè)燈具市場、商品房住宅、高品質(zhì)公寓于一體的城市地標(biāo)性現(xiàn)代商務(wù)中心，這場蛻變得益于TOD開發(fā)模式在城市建設(shè)中的貫徹與運用。

■ S1線德政站核心區(qū)域

回憶中的“城中村、舊廠房”

01

位于溫州軌道交通S1線德政站周邊的牛山片區(qū)曾經(jīng)是什么樣子，對于年輕一代的溫州人來說，已經(jīng)沒有太多清晰的印象了。

好在查閱溫州新聞網(wǎng)上有關(guān)牛山整治工程的一些報道，字里行間還能還原出當(dāng)時的一些景象：

“而在一年前，牛山片區(qū)一派灰蒙蒙的景象，東南西北都是密密麻麻的民房和各類低小散企業(yè)，山邊、河邊、路邊亂搭亂建的違章建筑隨處可見。這里被看作整個溫州市最臟、最亂、最差的區(qū)域之一?！?/p>

“2012年3月30日，牛山吹響了全面整治的號角。一場與時間賽跑的‘330攻堅戰(zhàn)’就此打響。100天完成1570戶村民、146家企業(yè)的征遷協(xié)議工作；100天完成74萬平方米舊房拆除；100天在廢墟之上建成牛山公園一期工程。三個‘100天’，造就了‘牛山精神’?！?/p>

■ 牛山國際一期工程建設(shè)前現(xiàn)場狀況圖

報道里斗志昂揚的文字，透露出時任政府整治決心的同時，也向我們客觀描繪了當(dāng)時牛山片區(qū)的現(xiàn)狀：一個被城中村、舊廠房縈繞而成的臟、亂、差地帶。

車站旁的“現(xiàn)代商務(wù)中心”

02

牛山片區(qū)完成拆除以后，位于S1線德政站旁，占地230畝、采用TOD理念模式開發(fā)的牛山國際城市綜合體項目“破土而出”，成為牛山核心區(qū)域“破舊立新”的代表。

該片區(qū)共四期，一期為商務(wù)大廈，二、三期為住宅，四期為酒店式公寓。設(shè)計理念上，整個項目依托S1線德政站、牛山北路和規(guī)劃中牛山區(qū)域商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢，建成集辦公、居住、LOFT公寓、娛樂、健身、餐飲、培訓(xùn)于一體的城市綜合體，項目各期業(yè)態(tài)錯位、功能互補、相互聯(lián)系、互為支撐，組合成牛山國際城市綜合體的整體核心，旨在打造鹿城南部的區(qū)域性商業(yè)中心。

■ 牛山國際綜合體項目規(guī)劃區(qū)位圖

項目一期工程為牛山商務(wù)大廈，占地11504平方米，現(xiàn)為高級寫字樓。該工程于2013年4月1日開工建設(shè)，于2016年10月底交付使用，距離S1線德政站、BRT車站僅50米，交通便利。作為溫州市老城區(qū)改造升級的核心區(qū)域，牛山商務(wù)大廈是溫州首個鋁板玻璃幕墻的商務(wù)大樓，凝聚了區(qū)位、交通、規(guī)劃、政策等優(yōu)勢，成為溫州中心城區(qū)南向區(qū)域的地標(biāo)建筑。

■ 牛山商務(wù)大廈

■ 已經(jīng)營業(yè)的東方裝飾城

項目二期、三期工程為出讓住宅地塊，目前兩家品牌開發(fā)商正在建設(shè)兩個高品質(zhì)商品房，其中三期工程的商品房小區(qū)門口即為S1線德政站，真正做到了與軌道交通的緊密銜接。

■ 即將竣工三期工程商品房

項目四期工程為通誠大廈，占地10117.2㎡，總建筑面積45400平方米，現(xiàn)為高品質(zhì)公寓，共建設(shè)178套LOFT公寓，于2020年10月底交付使用，距離S1線德政站、BRT車站僅100米，充分體現(xiàn)了TOD開發(fā)理念。

■ 緊鄰S1線德政站的通誠大廈

除了4個工程項目，S1線德政站四周還布置了綠化豐富的車站公園，為往來的乘客、行人營造了優(yōu)美宜人的漫步環(huán)境。車站公園與毗鄰的牛山森林公園一起，成為牛山國際城市綜合體項目輻射范圍內(nèi)一處市民樂于前往的生態(tài)休閑勝地。

■ S1線德政站外的車站公園

TOD理念下的牛山新未來

03

如何將退出歷史舞臺的舊工業(yè)區(qū)變“廢”為“寶”，打造成生態(tài)宜居的幸福住區(qū)，是TOD開發(fā)模式十分注重的課題之一。

2022年11月16日，溫州市發(fā)布制定出臺《溫州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動方案（2022-2024年）》，為S1線德政站以南炬光園工業(yè)區(qū)的煥新帶來了機(jī)遇。方案提出，將圍繞“產(chǎn)業(yè)集聚、配套完善、管理先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美”建設(shè)目標(biāo)，以“工改工”為主線，以連片改造為重點，通過政府征收改造、第三方參與改造、村級集體改造、企業(yè)聯(lián)合改造、企業(yè)自主改造等多種方式，全面推進(jìn)溫州80個老舊工業(yè)區(qū)改造提升，其中S1線德政站旁的德政工業(yè)區(qū)、炬光園工業(yè)區(qū)入列改造提升計劃清單之中。

■ S1線德政站

在TOD開發(fā)理念和模式的推動下，以S1線德政站為中心，結(jié)合金溫鐵路周邊用地的開發(fā)利用，按照“137”圈層化開發(fā)思路（即軌道站點周邊100米商業(yè)圈層、300米辦公與公服圈層、700米居住圈層），相關(guān)單位正積極謀劃牛山片區(qū)未來的發(fā)展藍(lán)圖。除了站點周邊100米商業(yè)圈層內(nèi)已建成牛山商務(wù)大廈以外，300米內(nèi)的辦公與公服圈層已建成溫州牛山森林公園，并規(guī)劃小學(xué)、商業(yè)街區(qū)等，同時，700米內(nèi)的居住圈層已建成德政嘉園、保利大國璟、利祥錦園、清泰錦園等住宅小區(qū)，并配備了溫州市第二十幼兒園、南匯小學(xué)等教育配套，未來還將繼續(xù)優(yōu)化，形成高質(zhì)量的民生配套和服務(wù)業(yè)供給，更好滿足市民日益增長的美好生活需要。

撰文：李 勰、呂天然