房地產(chǎn)為什么是曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)？

房子是老百姓最關(guān)心的話題之一，2020年底我國房地產(chǎn)投資絕對金額高達(dá)14.1萬億元，這個(gè)數(shù)據(jù)放在哪都不能忽視。而且房地產(chǎn)是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的行業(yè)，上游的鋼鐵、建材、大宗，下游的家裝、家電，也會(huì)跟著被帶動(dòng)。所以房地產(chǎn)曾經(jīng)在很長時(shí)間里成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，不無道理。

房企找政府拿地的時(shí)候，資金由房企向政府轉(zhuǎn)移，政府為了開發(fā)相應(yīng)的地塊，也會(huì)拉動(dòng)基建的投資。基建拉動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，從而促進(jìn)地價(jià)上漲，于是皆大歡喜：地價(jià)漲了，政府更好賣地了，進(jìn)一步化解地方融資約束；土地升值，房價(jià)也能漲，房企受益。

這就是金融加速器原理，也是為什么在過去很長一段時(shí)間里，房地產(chǎn)之所以是我國支柱產(chǎn)業(yè)的原因。

如何分析房地產(chǎn)？

最主要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（累計(jì)同比：S0029657），它包括了四個(gè)方面：建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購置投資、其他費(fèi)用投資。其中，建筑工程投資占比60%。

建筑工程（規(guī)模8.2萬億元）：就是不動(dòng)產(chǎn)的建造，必須興工動(dòng)料，產(chǎn)生施工活動(dòng)才算，是房地產(chǎn)投資的主體。因?yàn)榧热唤ㄖこ痰臉?biāo)準(zhǔn)是“開工”，那么建筑工程累計(jì)同比（S0073275）和房屋施工面積累計(jì)同比（S0073290）兩個(gè)數(shù)據(jù)走勢基本一致。如下圖，截止2022年，我國的建筑工程累計(jì)同比增速下滑，說明房地產(chǎn)開發(fā)并不景氣。

安裝工程（規(guī)模0.6萬億元）：通常跟建筑工程合起來看，統(tǒng)稱為“建安工程”。安裝工程需等房地產(chǎn)竣工后才開始，所以是建筑工程的滯后指標(biāo)，和房屋竣工面積累計(jì)同比（S0073297）走勢一致。如下圖，施工同比（橙色）在下滑，而竣工同比（綠色）有回彈跡象，但竣工是滯后于施工的，可以認(rèn)為是2021年3月那一波施工高峰帶來的影響而已。既然前面說了，2022年施工同比依然不高，那么也會(huì)影響接下來房地產(chǎn)的竣工交付。

設(shè)備工器具購置投資：即設(shè)備、工具、器具，占比忽略不計(jì)，不用看。

其他費(fèi)用投資：占比20%-30%，不能忽略。這部分費(fèi)用中，占比最大的是土地購置費(fèi)（占比70%-80%）。

土地購置費(fèi)VS土地成交價(jià)

土地購置費(fèi)（累計(jì)同比：S0073287）是實(shí)際發(fā)生額，而土地成交價(jià)（累計(jì)同比：S0073285）是合同上的數(shù)字，所以，如果今年有1個(gè)億的土地成交價(jià)款，但國家規(guī)定可以在未來1年內(nèi)分期付完，也就是說，土地購置費(fèi)大約滯后土地成交價(jià)款1年左右。

這也意味著，可以通過土地成交價(jià)，預(yù)測1年后的土地購置費(fèi)，土地購置費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部分，如下圖，22年土地成交價(jià)款（紫色）增速創(chuàng)新低，明年的土地購置費(fèi)（橙色）也不會(huì)高到哪去。

土地購置費(fèi)就是買地實(shí)際付出的錢，還沒有開工，不會(huì)對鋼鐵、水泥、建材等進(jìn)行拉動(dòng)；同時(shí)，它反映的是過去一年的土地供給情況，卻被記錄到今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，容易對信息造成失真。

比如上圖，2018年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比（綠色）走高，但原因是土地購置費(fèi)（橙色）走高，建筑工程同比（紅色）下降。土地購置費(fèi)反映的是去年土地供給和價(jià)格，所以原因就是2017年棚戶區(qū)改造貨幣化安置和房企通過非標(biāo)融資大幅買地所致。

所以真正要注意的是建筑工程累計(jì)同比（S0073275），該指標(biāo)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度較高，是主要的分析對象。

房地產(chǎn)的錢從哪來？

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源（累計(jì)同比：S0073244）是房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)先指標(biāo)，因此可以用于預(yù)測房地產(chǎn)市場行情。先有錢，然后才能開發(fā)，道理很簡單。如下圖，房地產(chǎn)開發(fā)沒錢了，這是房市不景氣的主要原因。

我國19.3萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)資金中，國內(nèi)貸款2.67萬億元（銀行貸款、信用債、IPO等），自籌資金6.34萬元，其他資金10.23萬億元（按揭款、定金、預(yù)收款、ABS、非標(biāo)融資等），各項(xiàng)應(yīng)付款4.78萬億元。

因?yàn)槿谫Y受限，現(xiàn)在房企大多依賴其他資金（如預(yù)收款），但購房的尾款需要銀行給客戶辦理按揭之后才能拿到，所以房企也會(huì)把尾款資產(chǎn)證券化來提前獲得融資。

那么，房地產(chǎn)融資收緊就一定會(huì)沖擊房地產(chǎn)開發(fā)投資嗎？不是的，要看全社會(huì)購房需求有沒有下降。如果房地產(chǎn)市場景氣，房企會(huì)選擇加快周轉(zhuǎn)以頂住外部融資壓力，短期提高施工同比增速，但未來隨著購地增速下降、施工增速下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資還是會(huì)受到?jīng)_擊。

而如果房地產(chǎn)市場不景氣，房企融不到錢，也不想加快周轉(zhuǎn)，那就干脆停工，要不然就算竣工了也賣不好。如果房屋新開工面積增速高，但竣工面積與之背離，也就是開工但不竣工，就反映了這個(gè)問題。

如何預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)投資？

土地購置費(fèi)比較好預(yù)測，但卻容易引起信息失真，所以最重要的其實(shí)是建安工程的預(yù)測，可以從量價(jià)兩方面入手。價(jià)格方面即單位面積的施工投資額，看PPI同比即可。

關(guān)鍵是量的預(yù)測，即施工面積，本期施工面積=本期新開工面積+上期末施工面積-本期凈停工面積

本期新開工面積：主要看土地成交面積（當(dāng)月值：S2707129，當(dāng)周值：S2726992），該指標(biāo)領(lǐng)先房地產(chǎn)新開工面積大約6個(gè)月時(shí)間。

上期末施工面積：看上一期的施工面積-竣工面積，數(shù)據(jù)都是現(xiàn)成的。

本期凈停工面積：指過去年份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)開工，但因?yàn)楦鞣N原因不能持續(xù)施工的項(xiàng)目面積，在2015年之前，這項(xiàng)數(shù)據(jù)不大，不影響預(yù)測，但最近凈停工面積越來越大，源于資金面收緊導(dǎo)致房企把資金都拿去開工和預(yù)售，沒有后續(xù)資金完成竣工所致，而這部分面積無法預(yù)測，因此提高了房地產(chǎn)開發(fā)投資的預(yù)測難度。

總而言之，我對于宏觀經(jīng)濟(jì)還是那個(gè)態(tài)度：指導(dǎo)性、方向性價(jià)值更大，而不是把宏觀經(jīng)濟(jì)當(dāng)成一個(gè)精確的模型，好像什么都能預(yù)測出來一樣。投資最終還是要落實(shí)到公司本身，對公司、行業(yè)的研究必須更深刻才行。

房地產(chǎn)開發(fā)研究總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)投資中，看總量是沒有意義的，因?yàn)橥恋刭徶觅M(fèi)會(huì)對數(shù)據(jù)造成失真，該數(shù)據(jù)反映的是過去1年的土地市場情況，而且只是買地，還沒有開工，不會(huì)對周邊產(chǎn)業(yè)帶來影響。

最主要的是看施工同比（建筑工程同比）、竣工同比，通過施工、竣工的周期，可以預(yù)判房地產(chǎn)市場的變化，以及相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)——如施工過程中的水泥、建材，以及竣工過程中的玻璃、家電——的周期性變化。

從本文的分析來看，至少在2022年底，施工同比也沒有增加的跡象，先別提水泥、建材了，往后看1年，玻璃、家電等市場也不會(huì)景氣。

那么，如何預(yù)測房地產(chǎn)市場？

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源是一個(gè)值得參考的領(lǐng)先指標(biāo)，因?yàn)橄扔绣X，才能開發(fā)，這是一個(gè)簡單的道理。

土地成交價(jià)領(lǐng)先土地購置費(fèi)1年左右，通過今年土地成交價(jià)變化，可以判斷房企拿地是否踴躍。比如2022年底，土地成交價(jià)增速低迷，可見房企拿地不踴躍。

土地成交面積同土地成交價(jià)一樣，是從量的角度看土地市場的活躍度，而成交價(jià)是從價(jià)的角度去看。但這個(gè)土地成交面積是絕對值而不是同比，所以需要手動(dòng)換算成同比才比較好看，也比較麻煩。

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