去年三批次土拍，真是高潮迭起，海淀一口氣推出永豐三宗地塊，一度成為熱議的焦點(diǎn)，畢竟海淀的地是供一塊少一塊。

而豐臺(tái)推出了四宗地塊，其中四環(huán)里有三宗地，在距離中心位置上面來(lái)說(shuō)，獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。其中大紅門(mén)的兩宗地由中海和金茂獲得，早在去年年底就已經(jīng)開(kāi)盤(pán)了，現(xiàn)在也賣(mài)的差不多了。新宮地塊建發(fā)推出了建發(fā)璟苑，臨靠4號(hào)線、19號(hào)線的優(yōu)勢(shì)，也賣(mài)得火熱。

而首開(kāi)的造甲村地塊——案名君禮著，卻反應(yīng)最為“遲鈍”，直到最近才傳出樣板間即將開(kāi)放的消息。

為何，在端禮著熱銷(xiāo)之后，首開(kāi)沒(méi)有趁勢(shì)打鐵，而推到現(xiàn)在才開(kāi)盤(pán)？

1、豐臺(tái)豪宅內(nèi)卷嚴(yán)重

說(shuō)起新房?jī)?nèi)卷，前兩年是朝陽(yáng)，從崔各莊到奶西，從孫河到東壩。而隨著豐臺(tái)供地增加，戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到西南邊——豐臺(tái)，還有石景山一起湊熱鬧，卷出新高度。

由于環(huán)位的優(yōu)勢(shì)，豐臺(tái)在“豪宅”的層面卷出新高度。

從2022年全年單價(jià)10萬(wàn)+的新盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)看，豐臺(tái)占比達(dá)到了36.2%，位列各商圈之首，也就是說(shuō)，每售出3套10萬(wàn)+的豪宅之中，就有一套來(lái)自于豐臺(tái)。

圖：2022年全北京10萬(wàn)+單價(jià)新盤(pán)成交套數(shù)占比

圍繞著麗澤周邊，10萬(wàn)+似乎已經(jīng)成為了標(biāo)配，在售的就有紫辰院、葛洲壩中國(guó)府、懋源三杰、中海甲叁、北京悅府等。

圖：豐臺(tái)豪宅分布圖（藍(lán)：一手；黃：二手）

在同類(lèi)型產(chǎn)品北京悅府，北京瑞府，端禮著等相繼無(wú)優(yōu)質(zhì)房源后，君禮著盛大開(kāi)盤(pán)，旨在避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的紅海？

2、優(yōu)勢(shì)

最大的優(yōu)勢(shì)在于位置，三環(huán)與四環(huán)之間，雖然說(shuō)環(huán)位已經(jīng)不那么重要了，但是與中心的距離近，無(wú)論怎樣，在豐臺(tái)這里還是有一定優(yōu)勢(shì)的。

相比于之前端禮著、北京瑞府等，君禮著離麗澤商務(wù)中心的距離要遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是周邊有地鐵10號(hào)線和16號(hào)線，通勤更加方便。

項(xiàng)目同時(shí)輻射麗澤商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)總部基地兩大產(chǎn)業(yè)中心，尤其是麗澤，是這幾年來(lái)發(fā)展最快的商務(wù)中心，將會(huì)成為北京的第二金融街。樓市君已經(jīng)接待了不少來(lái)自于麗澤金融商務(wù)區(qū)甚至西城金融街的看房粉絲客啦。

周邊的配套成熟，這就是環(huán)線的優(yōu)勢(shì)。周邊學(xué)校有豐臺(tái)五小、豐臺(tái)二中、豐臺(tái)十二中，這在豐臺(tái)算是學(xué)區(qū)的頂配了，尤其是豐臺(tái)十二中，其水平就算是與東西城的高中比拼，也不會(huì)遜色幾分。

兩公里范圍內(nèi)有兩家三甲醫(yī)院——豐臺(tái)醫(yī)院和北京天壇醫(yī)院，天壇醫(yī)院的南遷，使豐臺(tái)的醫(yī)療水平得到了很大的提升。

3、劣勢(shì)

西南三環(huán)的城市界面很差，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

高架、鐵路將這片區(qū)域拆分得七七八八，連君禮著這個(gè)地塊本身都被拆成了兩部分。

項(xiàng)目東側(cè)就是造甲村回遷安置房項(xiàng)目，千萬(wàn)級(jí)的豪宅與回遷房比鄰而居，你是否愿意承受這種落差感？

但是也不得不說(shuō)，豐臺(tái)目前就是這個(gè)樣子，至少比更”豪”的一點(diǎn)的懋源三杰要好多了。

還有不得不提的豐臺(tái)站，作為亞洲最大的鐵路樞紐客站，其客流量有多大，可想而知。而君禮著距離豐臺(tái)站不到1公里，那么周邊的流動(dòng)人員肯定會(huì)很多，這也是項(xiàng)目位置上面的一大劣勢(shì)。

但是，售樓員想說(shuō)，豐臺(tái)哪個(gè)項(xiàng)目的城市界面都沒(méi)好哪去吧。

4、項(xiàng)目定位與評(píng)價(jià)

不得不說(shuō)，君禮著無(wú)論是選擇開(kāi)盤(pán)的時(shí)機(jī)，還是產(chǎn)品定位上，都是技高一籌。

周邊總價(jià)2000萬(wàn)以上的豪宅，有懋源釣云臺(tái)、葛洲壩中國(guó)府；1000萬(wàn)以下的剛需有萬(wàn)年花城一期到五期。

在總價(jià)2000萬(wàn)以上的豪宅和1000萬(wàn)以下的剛需之間，君禮著成為了“承上啟下”的存在。產(chǎn)品的差異性，更容易鎖定客群。

項(xiàng)目分為東西兩部分，東邊地塊比較小，西邊的地塊比較大。所以西邊的地塊可以做好內(nèi)部的景觀，整體小區(qū)環(huán)境要好。

但是東邊的地塊雖然小，但是好管理，人員流動(dòng)性就降低了。如果再趕上疫情之類(lèi)的事情，傳染率就要低很多。（當(dāng)然，疫情不會(huì)再來(lái)了）

價(jià)格上，君禮著銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是10.6萬(wàn)元/平米，戶(hù)型以125-165平米的三居、四居改善為主。

戶(hù)型設(shè)計(jì)上，北有設(shè)備平臺(tái)，南有陽(yáng)臺(tái)，算上贈(zèng)送的話，得房率據(jù)說(shuō)在80%以上，甚至可以接近90%。這在豪宅里面是不多見(jiàn)的，算是一大優(yōu)勢(shì)。

戶(hù)型設(shè)計(jì)上同樣在端禮著的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。

項(xiàng)目總共有4款戶(hù)型，面積上分為120-140-160三檔。

首先是125㎡三居，南向三面寬，當(dāng)下最流行的經(jīng)典格局，餐客廚一體化設(shè)計(jì)，客廳面寬約4米，餐客廳等寬，非常寬敞，餐廳區(qū)還可以擺下一組獨(dú)立的餐邊柜。

主臥是套房設(shè)計(jì)，面積很奢侈，有獨(dú)立的主衛(wèi)和衣帽區(qū)。全屋雙衛(wèi)生間，而且是全明格局，而且得房率很高，這在小高層建筑中很少見(jiàn)。

約127㎡四居，同樣是南向三面寬，格局則是時(shí)下流行的3+X空間格局，客廳面寬約4米，中央餐客一體式設(shè)計(jì)，公共空間很寬敞，正北側(cè)的X空間，既可以是公共空間的延伸，做茶室或者活動(dòng)空間。未來(lái)隨著家庭變化也可變?yōu)楠?dú)立居室。

入戶(hù)有獨(dú)立玄關(guān)，玄關(guān)預(yù)留的儲(chǔ)物空間很充足，南向主臥是套房設(shè)計(jì)，南向次臥門(mén)前還有獨(dú)立的家政空間，戶(hù)型非常實(shí)用。

150平四居的戶(hù)型很棒，三面寬+大寬廳的格局，改善感進(jìn)一步提升?？蛷d+雙臥朝南，而且南向雙臥全是套房設(shè)計(jì)，幾代人互不打擾?？蛷d面寬達(dá)到了約5.7米。

寬廳設(shè)計(jì)+落地窗，與客廳等寬的餐廳，完全可以擺下西廚島臺(tái)，整個(gè)動(dòng)區(qū)空間非常寬敞，很有大平層的改善感。

南向雙套房設(shè)計(jì)，主臥寬敞的空間，完全可以打造獨(dú)立衣帽區(qū)，衛(wèi)生間可以放得下觀景浴缸。

而且全屋預(yù)留了非常充足的儲(chǔ)物空間。

頂配戶(hù)型是165㎡大四居產(chǎn)品，頂配產(chǎn)品面寬再次升級(jí)，變?yōu)槟舷蛩拿鎸挘「窬稚鲜堑湫痛竺鎸?短進(jìn)深的豪宅產(chǎn)品。

總面寬約15.3米，進(jìn)深僅為10.6米，邁過(guò)獨(dú)立玄關(guān)即是5.3米的寬廳，而且還可以進(jìn)一步改造為8.3米超大寬廳，再加上觀景落地大窗，俯瞰整個(gè)中央園林，這個(gè)客廳的尺度，已經(jīng)超過(guò)大部分200平+都市平層的尺度了。

南向同樣采用雙套房設(shè)計(jì)，主臥尺度很豪奢，獨(dú)立衣帽區(qū)、三分離衛(wèi)浴、獨(dú)立觀景浴缸一應(yīng)俱全，而且還實(shí)現(xiàn)獨(dú)立南北通透。

B戶(hù)型-建面約146㎡四室兩廳三衛(wèi)】

光幕寬境 - 約12.4米超闊三面寬，面寬縱深比超1:1

禮序格局 - LDKB一體化，動(dòng)靜分區(qū)升級(jí)空間布局

雙主臥套 - 酒店式雙套房設(shè)計(jì)，超前設(shè)計(jì)理念

百變空間 - 精妙設(shè)計(jì)多功能室，賦予空間更多彈性

【C（邊）戶(hù)型-建面約127㎡四室兩廳兩衛(wèi)】

舒居洋房 - 低密品質(zhì)靜謐洋房規(guī)制，靜享自然之境

寬境視野 - 南北通透格局方正，約10.4米南向三面寬

極質(zhì)起居 - LDKB一體化，打造起居中心樞紐

全能收納 - 入戶(hù)玄關(guān)與獨(dú)立家政間，全能收納

【D戶(hù)型-建面約125㎡三室兩廳兩衛(wèi)】

靈動(dòng)寬幕 - 約10.4米南向敞闊三面寬，全明通透

無(wú)界相融 - LDKB一體化，打造超大家庭共享中心

奢適主臥 - 南向主臥套房，迎納陽(yáng)光入室

全能收納 - 敞闊入戶(hù)玄關(guān)，讓歸家更有儀式感

項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)10.6萬(wàn)/㎡，附近的二手次新豪宅價(jià)格已經(jīng)在12萬(wàn)+了。

君禮著也是繼端禮著后，內(nèi)城的新扛鼎之作。

一條金線的故事在內(nèi)城延續(xù)，而可作為畫(huà)布的內(nèi)城地段越來(lái)越少了。