斑馬消費 楊柘

三巽集團去年登陸港股之后，內(nèi)房企赴港上市幾近冰凍。不是它們不缺錢，而是缺少一個讓港股投資者放心的理由。

港股投資者們歷來對內(nèi)房企保持謹慎。2019年以來，內(nèi)房企陸續(xù)奔赴港股上市，如今或是陷入流動性危機，或是業(yè)績下行，股價跳水、估值走低。

在這樣的背景下，日前遞表的嘉創(chuàng)房地產(chǎn)、中億基業(yè)和迪賽基業(yè)有什么勝算？

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經(jīng)營成色

日前，中億基業(yè)再次向聯(lián)交所遞表之時，身后多了嘉創(chuàng)房地產(chǎn)和迪賽基業(yè)兩個小伙伴。

這些名不見經(jīng)傳的中小房企組團式奔赴港股，很容易給外界一種幻覺：內(nèi)房企的春天要來了嗎？

在這3家房企中，中億基業(yè)還算是規(guī)模較大的一家。據(jù)招股書，截至2021年末，公司土地儲備應占總建筑面積718.41萬平方米。

據(jù)招股書，2019年-2021年，公司收入分別實現(xiàn)21.25億元、56.36億元和129.45億元，同期凈利潤5.15億元、8.43億元和13.84億元。

公司收入規(guī)模膨脹，主要是攀上了萬科這棵大樹。2017年，雙方設立平臺企業(yè)中房萬科，2021年，中房萬科貢獻總收入79.72億元，占公司收入61.6%。同年，該企業(yè)實現(xiàn)毛利潤15.79億元，同比增長1133.59%。

截至今年1月，中房萬科在銀川、西寧有10個開發(fā)項目，總建筑面積314.68萬平方米。

正是在萬科助力之下，中億基業(yè)成為橫掃西北市場的黑馬。按合約銷售額計，公司2020年在銀川、西寧所有開發(fā)商中位列第一。

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)出身不俗，由嘉利國際（01050.HK）分拆而來。

嘉利國際是一家主營五金塑料和電子制造的港資企業(yè)，主要工廠設在東莞，2015年試水房地產(chǎn)業(yè)務，逐漸成為公司第三大業(yè)務。

嘉創(chuàng)定位大灣區(qū)精品住宅物業(yè)發(fā)展商，截至目前，在東莞鳳崗鎮(zhèn)、惠州博羅縣合計擁有3個項目，土地儲備建筑面積20.38萬平方米。

公司主要涉足東莞及惠州的各種“三舊改造”項目，其中嘉輝豪庭4期及5期為自2018年起的典型項目，通過三舊改造開發(fā)，總地盤面積為61864平方米。

這使得公司盈利水平奇高。2019年至2021年，毛利率分別為70.58%、72.44%和72.67%，凈利率分別為28.60%、26.76%和27.17%，秒殺一眾房企。

迪賽基業(yè)繼續(xù)去年兩次遞表失效后，日前再次遞表。

公司主要業(yè)務是房地產(chǎn)代理服務，公司報告期內(nèi)，該業(yè)務占公司總收入的94.4%、89.6%和86.7%，且集中在寧波和蘇州。

據(jù)招股書，公司收入從2019年的1.85億元增至2021年的2.15億元，年度溢利從0.12億元增至0.38億元。

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問題重重

上述房企規(guī)模不大，看起來船小好調(diào)頭，但它們的業(yè)務區(qū)域相對集中，且土地儲備有限，給日后持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。

嘉創(chuàng)房地產(chǎn)的土地儲備來自城市更新項目，主要是東莞鳳崗鎮(zhèn)嘉輝豪庭3、4、5期，總建筑面積15.87萬平方米，且已落成竣工，另外，在惠州博羅縣有總建筑面積4.5萬平方米的羅浮公館項目，尚在開發(fā)之中。除此之外，并無其他土地儲備作為未來發(fā)展。

在土地儲備方面，中億基業(yè)倒不必太多焦慮，畢竟這家成立20多年的老房企，無論是公開拿地，還是合作開發(fā)，均左右逢源。

2017年，公司和萬科聯(lián)手之后，對萬科的依賴性已經(jīng)顯露出來，且合資企業(yè)在公司業(yè)績里的權(quán)重越來越高。

招股書披露，2019年至2021年，中房萬科貢獻收入分別為0元、12.09億元和79.72億元，占公司收入的0%、21.5%和61.6%。2020年至2021年，中房萬科毛利分別實現(xiàn)1.28億元和15.79億元，分別占公司毛利總額的7.39%和50.02%。

萬科助力中億基業(yè)的發(fā)展，合資企業(yè)盈利水平不如自身。

2020年至2021年，中房萬科項目開發(fā)毛利率10.6%和19.8%，中億基業(yè)開發(fā)項目毛利率35.9%和32.1%。而且，中億基業(yè)整體毛利率從2019年的38.3%下滑至2021年的24.5%。

這或許是公司傍上大哥萬科必須付出的代價。

另一方面，中億基業(yè)近年來借貸規(guī)模逐年升高，2019年-2021年，借款總額從13.50億元增至23.98億元。

截至今年2月末，公司一年內(nèi)應償還銀行借款3.44億元、其他應償借款6.11億元。（未經(jīng)審核數(shù)據(jù)）

公司不得不通過非銀渠道資金。今年2月，公司向非金融機構(gòu)的第三方公司獲得三筆借款合計1.22億元。最高一筆借款年利率9.0%。

截至2021年，公司資產(chǎn)負債率74.9%，高于三道紅線中資產(chǎn)負債率規(guī)定70%。

像中億基業(yè)重倉西北市場，有著明顯地域局限，沒有太大的騰挪余地，再者這些西北城市地產(chǎn)投資、城市發(fā)展速度存在較大差距，無論是從政策上還是土地方面，可享受的紅利空間十分有限，給公司產(chǎn)品開發(fā)和去化平添不少風險。

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上市難度增加

內(nèi)房企奔赴港股上市，在2019年就已掀起熱潮，最近幾年逐漸降溫，去年僅三巽集團1家上市，且是經(jīng)4次努力才得以如愿。

港股市場對內(nèi)房企的看法也出現(xiàn)了很多變化，主要是此前在港股上市的正榮、港龍中國、上坤地產(chǎn)、祥生控股等一大批內(nèi)房企的表現(xiàn)并不算出色。不是這家流動性出了問題，就是那家業(yè)績暴雷陷入債務危機，經(jīng)營業(yè)績下降更是普遍。

對于內(nèi)房企來說，通過在港股上市對接資本市場獲得低成本資金，短期內(nèi)能解渴，根本還是靠自身經(jīng)營能力提升。

內(nèi)房企通過聯(lián)交所聆訊上市并不難，但如何讓港股投資者獲得信心不易。開盤遇冷、股價破發(fā)等狀況屢見不鮮。

比如匯景控股認購不足，港龍中國、上坤地產(chǎn)發(fā)行首日破發(fā)等，在多家內(nèi)房企身上重復應驗。

這除了港股投資者對內(nèi)房企一向謹慎，還有企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)績不達預期，且過高的杠桿導致經(jīng)營風險陡增。

特別是在內(nèi)地樓市調(diào)控政策和融資環(huán)境趨嚴之下，動輒全國擴張的瘋狂戰(zhàn)略，無疑增大了風險。