出品丨焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2022年，保利發(fā)展以銷售金額4573億元，躋身全國第二，實(shí)現(xiàn)了宋廣菊退任前“重回前三”的豪言壯志。

三十年地產(chǎn)風(fēng)云，樓市跌宕，回頭望去，無論是民企高周轉(zhuǎn)的規(guī)模沖刺期，抑或是如今“不退則進(jìn)”的排名動(dòng)蕩期，保利發(fā)展穩(wěn)占前十，從沒有失去自己的位置。

彎道超車的成績單

2021年以來，受到地產(chǎn)大環(huán)境影響，大部分民企處境較為艱難。作為“央企一哥”，保利發(fā)展充足的現(xiàn)金流和融資端優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步放大，并抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)彎道超車。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP100中，保利發(fā)展以4408億元銷售金額、2671.7萬平方米銷售面積，均位列行業(yè)第2。從數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展與第一名碧桂園僅相差約243億元。

保利發(fā)展上一次躋身前三，還是在10年前的2012年。

雖同比下挫33.2%，保利發(fā)展預(yù)告的凈利潤也名列第一。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，65家已披露業(yè)績的A股房企中，僅28家實(shí)現(xiàn)盈利，過半房企利潤表現(xiàn)負(fù)增長。其中，保利發(fā)展2022年凈利潤為183.03億元，比其余27家利潤總和還高。

除利潤和銷售數(shù)據(jù)，交付力也是房企實(shí)力的重要印證。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年保利發(fā)展共交付25.9萬套房屋，共2978萬平方米，交付規(guī)模排名第5。

開年，保利就表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。以全口徑295億元的銷售額登上行業(yè)第一，同比增長7.5%。萬科和碧桂園緊隨其后，銷售額分別為278億元和279億元。

保利模式

以保利為代表的央企，經(jīng)營思路基本以穩(wěn)健為主，在規(guī)模擴(kuò)張上可能不如當(dāng)初民營企業(yè)那樣激進(jìn)，所以在多元化、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略和人才戰(zhàn)略等方面，都展現(xiàn)出“保利模式”的特點(diǎn)。

為了擺脫單一地產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽，保利將企業(yè)從開發(fā)商重新定位為美好生活締造者角色。保利發(fā)展并沒有離開地產(chǎn)主業(yè)，而是采用多元化組合的投資戰(zhàn)略。一方面，繼續(xù)保持不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)的市場領(lǐng)導(dǎo)力；另一方面，以上海為錨點(diǎn)發(fā)力資管領(lǐng)域，針對(duì)辦公、商業(yè)、公寓、養(yǎng)老、城市更新等持有型的存量資產(chǎn)，梳理系統(tǒng)性的操盤思路和運(yùn)營邏輯，以更廣深的維度反哺城市發(fā)展。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)疊加良好的履約能力，以及多元的融資方式，讓保利在融資方面更具優(yōu)勢(shì)，也讓其在發(fā)力自持業(yè)務(wù)上更從容。

金融機(jī)構(gòu)出于防范風(fēng)險(xiǎn)等方面考慮，在合作伙伴的選擇上更傾向國央企。

自2022年11月底以來，保利發(fā)展已獲得工商銀行、建設(shè)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等4家銀行授信支持。配股融資方面，125億元的募資額成為房企股權(quán)融資政策優(yōu)化以來，募集資金規(guī)模最大的涉房再融資。

保利發(fā)展2020-2022年的低息發(fā)債規(guī)模逐漸擴(kuò)大，2022H1公司發(fā)債140億元，位于主流房企的首位，加權(quán)融資成本逐年降低，從2017年的5.4%降到2022H1的3.1%，僅次于中海和華潤的3.0%，同屬國內(nèi)房企第一梯隊(duì)。

截止2022上半年，保利發(fā)展融資成本處于行業(yè)低位，標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽(yù)等三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予投資級(jí)評(píng)級(jí)。

保利在投資布局上，聚焦一、二線城市。2022全年，保利發(fā)展拿地金額1613.4億元，累計(jì)拿地建面1053.8萬方，地價(jià)權(quán)益比67.1%，累計(jì)拿地力度為35.3%。其中，一、二線占比為83.7%，三四線占比為16.3%，拿地金額占比較高的城市有：上海（17.4%）、廣州（11.1%）、南京（9.7%）、廈門（9.3%）、合肥（7.4%）。

大規(guī)模的低成本資金為保利發(fā)展后續(xù)持續(xù)大規(guī)模拿地提供了充足的彈藥，位列2022中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100的第一位。由于拿地較多，保利發(fā)展最新經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-298.57億元。但公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率等指標(biāo)分別為68%、1.94、55%，均未觸及“三道紅線”，仍穩(wěn)居綠檔房企。

2023年初，保利發(fā)展展開新一輪組織調(diào)整。在區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行了調(diào)整合并，但力度并不大：江南平臺(tái)和蘇通平臺(tái)合并為蘇州公司；灣區(qū)和粵西合并為灣區(qū)公司。

自董事長劉平上任以來，在創(chuàng)新改革和人員調(diào)整上有著較大動(dòng)作。一方面提拔十多位80后總經(jīng)理，大膽使用年輕干部，新人新思維，激發(fā)新活力；另一方面則推動(dòng)一線董事長總經(jīng)理回總部，升級(jí)總部架構(gòu)，加強(qiáng)總部的戰(zhàn)略統(tǒng)籌能力，從而更好的賦能業(yè)務(wù)。

報(bào)告顯示，截至2021年末，保利發(fā)展員工總數(shù)61854人，較2020年保持增長。

可持續(xù)發(fā)展之路

2008年至今，保利發(fā)展連續(xù)發(fā)布ESG/CSR報(bào)告，在ESG管理架構(gòu)、綠色建筑等方面實(shí)踐多年，品牌價(jià)值、銷售額、融資成本等內(nèi)外皆秀的背后，是保利對(duì)綠色可持續(xù)發(fā)展的長期堅(jiān)持。

據(jù)2022年中報(bào)，為積極助力國家“雙碳”目標(biāo)達(dá)成，保利發(fā)展大力推動(dòng)綠色建筑設(shè)計(jì)與研發(fā)、積極推廣綠色施工，在全業(yè)務(wù)流程中踐行綠色發(fā)展理念，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。

2022上半年，100%開工面積達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，其中綠建一星及以上設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)共271萬平方米；2016年至報(bào)告期末，公司完成認(rèn)證的綠色建筑項(xiàng)目共355個(gè)，認(rèn)證面積共6463萬平方米。

將裝配式建筑融入保利新建造體系，以“新建造工藝、新建造組織、新建造材料”應(yīng)用為核心，圍繞綠色建造、建筑工業(yè)化等政策要求實(shí)施工藝升級(jí)。報(bào)告期內(nèi)，共計(jì)645萬平方米新開工面積應(yīng)用了公司新型建造體系，其中444萬平方米新開工面積使用了裝配式建筑。

保利發(fā)展也享受到了ESG帶來了融資渠道新機(jī)遇，去年8月份成功發(fā)行2022年度第五期綠色中期票據(jù)，實(shí)際發(fā)行總額5億元，發(fā)行利率2.75%。

作為一家央企，保利積極履行社會(huì)責(zé)任，去年上半年，保利發(fā)展定點(diǎn)幫扶山西省河曲縣和五臺(tái)縣、云南省魯?shù)榭h、巧家縣等地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育項(xiàng)目建設(shè)，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)投入1520萬元。

同時(shí)，深耕“保利星火班”項(xiàng)目，連續(xù)開展七期“培訓(xùn)+就業(yè)”項(xiàng)目，報(bào)告期內(nèi)啟動(dòng)首批7個(gè)非建制培訓(xùn)班，覆蓋學(xué)生336人。

具備“三好”特質(zhì)的保利發(fā)展，除了傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，也裝載了更多的社會(huì)責(zé)任。作為國之重器，練得穿越周期的戰(zhàn)略定力，走出一條可持續(xù)、高質(zhì)高效的發(fā)展新路