（踩盤報(bào)告系列）

寫在前面：野先生厚顏無恥，忘了自己有多懶，竟然立志：2022年暴踩并深度測評(píng)100個(gè)熱門二手小區(qū)，及50個(gè)網(wǎng)紅新盤！他到底能不能做到呢？讓我們拭目以待！
以下為正文：

600-800萬，如何在廣州天河，買到具備重投資屬性的二手房？

這是我一位粉絲朋友的核心訴求，他今天到我公司面談，做置業(yè)方案。

雖然我們對(duì)這個(gè)預(yù)算對(duì)應(yīng)的板塊，非常熟悉，但樓市是動(dòng)態(tài)的，唯一不變的就是一直在變！

所以，為了更精準(zhǔn)的解決他這個(gè)需求，我跟我的團(tuán)隊(duì)，又再次深入一線，摸了個(gè)底。

沒錯(cuò)，我們?nèi)サ木褪墙鹑诔羌胺航鹑诔前鍓K，因?yàn)閭€(gè)人認(rèn)為，這個(gè)預(yù)算，如果你想買二手，這里相對(duì)是較適合的選擇，為何？

1、由于這里歷來非天河中心，靠近黃埔，所以在上一輪行情起來之前，價(jià)格一直比較低洼，當(dāng)然現(xiàn)在咸魚翻身，今非昔比，里面的一些品質(zhì)網(wǎng)紅盤，價(jià)格逆襲；

2、金融城和魚珠CBD的概念很強(qiáng)勁，而且這兩個(gè)規(guī)劃，都未完全落地成熟，所以該板塊，長期來看，仍具備價(jià)值增長點(diǎn)，未來待魚珠CBD和金融城建成，大量白領(lǐng)、金領(lǐng)入駐，會(huì)對(duì)該板塊帶來巨大的增量；

3、廣州重心東移，而該板塊里面一些品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤，比如蘭亭盛薈、盈彩美居、美林湖畔等，剛好是落在魚珠CBD和金融城組成的極點(diǎn)上，夾在兩大明日之星中間，這個(gè)地理位置，可謂無敵。

所以，600-800的預(yù)算，買在這里，是為優(yōu)選。

那么接下來呢，該板塊內(nèi)的一些熱門樓盤，我都會(huì)一一點(diǎn)評(píng)，不想錯(cuò)過的，就點(diǎn)個(gè)在看+關(guān)注我，然后有想了解的小區(qū)，也可在評(píng)論區(qū)留言。

好了，前戲就不整太長了，以免擾了各位讀者姥爺?shù)呐d致，咱就直奔主題，先拿蘭亭盛薈開刀吧。

Show time

金融城及泛金融城板塊，其實(shí)是個(gè)比較大的概念，準(zhǔn)確來說，蘭亭盛薈是位于東圃的，也就是曾經(jīng)那個(gè)以蔬菜種植而聞名的地方。

從其“輝煌”的過往來看，東圃擱以前，也是郊的不能再郊的地方了。

然而現(xiàn)在，隨著金融城、魚珠CBD的規(guī)劃落地，東圃也迎來了咸魚翻身、屌絲逆襲的戲碼。

蘭亭盛薈，作為其中稀有的品質(zhì)次新，以及廣州開先河式的高速上蓋項(xiàng)目，所受到的關(guān)注度，還是頗高的。

整體認(rèn)知

蘭亭盛薈，于2016-2021年，由廣電+交投共同開發(fā)，為廣州環(huán)城高速上蓋，分東西兩側(cè)，三期開發(fā)，共16棟住宅小區(qū)，小區(qū)規(guī)模不大不小，體量適中。

東西兩側(cè)中間的高速上蓋板，打造的是6.5萬方的中央公園，不專屬蘭亭業(yè)主，對(duì)外也開放，閑暇時(shí)在此嬉戲，也不失為一種享受。

我們說一個(gè)樓盤顏值的高低，主要就體現(xiàn)在園林，除了中央公園以外，小區(qū)內(nèi)部為嶺南園林風(fēng)格，綠化率達(dá)35%，且樓間距目測近100米，視野開闊。

所以，小區(qū)內(nèi)部整體的品質(zhì)和顏值，是抗揍的。

不過，外部就一般了，周邊城市界面差強(qiáng)人意，基本被村、廠包圍，這點(diǎn)在你開車去到該小區(qū)的路上，會(huì)深有感觸。

另外，既然是高速上蓋樓盤，那么，有一個(gè)點(diǎn)是怎么也無法回避的，那就是噪音問題。

然而進(jìn)到小區(qū)里面，個(gè)人感覺，不近高速兩端的樓棟，噪音整體可接受，從小區(qū)平面圖上看，1棟、2棟、11棟、12棟、13棟和16棟，受到的噪音影響較大，不過據(jù)說這些樓棟在隔音措施上，用了加厚玻璃。

還必須要吐槽的一點(diǎn)是戶型，這么新的樓盤，92方竟然也只做了1衛(wèi)，而且在方正度上，被10幾年前的老樓盤美林湖畔，按在地上摩擦···

交通方面

巨大的區(qū)位優(yōu)勢，以及高速上蓋的特點(diǎn)，注定交通不會(huì)是該樓盤的短板。

離東圃地鐵站900米左右的平均距離，在步行可接受范圍內(nèi)；自駕有環(huán)城高速、黃埔大道東、中山大道中加持，無論是去到金融城、魚珠CBD、天河智慧城，亦或是琶洲，都較為方便。

教育方面

教育是該盤短板，不過也不光蘭亭盛薈，整個(gè)板塊內(nèi)的樓盤，均有此問題。

該盤小學(xué)讀的前進(jìn)路小學(xué)，也就是我們常說的村小，然后對(duì)口中學(xué)18中，天河排名末流。

所以，關(guān)注學(xué)校的，可以直接忽視該盤，當(dāng)然，在當(dāng)前這種趨勢下，買房選籌時(shí)，不建議以學(xué)校為主需求。

商業(yè)配套

相比于美林湖畔、盈彩美居等小區(qū)來說，商業(yè)這塊，也是蘭亭的軟肋。

步行范圍內(nèi)，無大型商超，離的最近的，如了解信息無誤，當(dāng)是美林湖畔附近的美林天地。

而且小區(qū)自帶的底商，雖名為四季里，但顯然非四季如春，而是四季如冬，冷冷清清，目前大量店鋪仍是空置狀態(tài)。

價(jià)格方面

蘭亭盛薈2016年首開均價(jià)在3.2-3.3萬元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)北向7.5，南向8.3左右，6年時(shí)間，翻了一倍有余。

跟美林相差無幾，不過要知道，美林的樓齡已近20年，從這點(diǎn)也能看出，蘭亭的諸多的短板，還是限制了其房價(jià)天花板高度的。

另外次新的代價(jià)就是，所有在售房源，均無法免除5.3%的增值稅！

最后幾句話總結(jié)

總之，這是一個(gè)讓人愛恨交織的樓盤，作為區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)次新樓盤，使得該小區(qū)縱使有噪音、粉塵、震動(dòng)、物業(yè)等等諸多缺點(diǎn)，也依然在上一輪行情中，取得了傲人的漲幅，這也直接讓所有噴它的人，閉上了嘴。

果然！漲！能治愈一切矯情！