作者：七佰

萬科董事會主席郁亮的一言一行都被視為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

2018年，萬科喊出了“活下去”的口號；2022年初，郁亮判斷行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時代”。2022年9月，郁亮一改過去“焦慮”的風(fēng)格，表示“市場已不用恐慌”。

2022年12月16日，萬科臨時股東大會上，郁亮表示：“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光?！彼J(rèn)為，時隔20年，房地產(chǎn)再次升級為國家支柱產(chǎn)業(yè)，政策支持力度超預(yù)期。

多渠道融資 準(zhǔn)備“彈藥”

最近一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了政策暖風(fēng)，萬科更是抓住難得的“窗口期”，開始大規(guī)模準(zhǔn)備“彈藥”。

2022年11月21日，萬科發(fā)布公告稱，擬新增不超過500億元發(fā)行直接債務(wù)融資工具。

2022年12月1日，萬科發(fā)布公告稱，大股東深圳地鐵向董事會提交了一份議案，將在A股/H股單獨或同時增發(fā)股份，不超過目前A股/H股已發(fā)行股份數(shù)量的20%。12月19日，萬科宣布其配發(fā)H股的方案已獲董事會同意。

此前，萬科已與6家銀行（中行、建行、工行、農(nóng)行、交行、郵儲）達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得授信額度逾3000億元，包括中行1000億元、交行1000億元、郵儲1000億元。

截至2022年三季度末，萬科手中仍握有貨幣資金1188.3億元，盡管較年中的1410.73億元減少超200億元，但仍高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和627.5億元。

謹(jǐn)慎投資 3年未在京滬拿地

土儲向來是衡量房企戰(zhàn)斗力的關(guān)鍵指標(biāo)。不過，受制于現(xiàn)金流壓力，房企近年拿地?zé)崆闇p弱，部分企業(yè)甚至停止拿地。以“活下去”為目標(biāo)的萬科也不例外，投資較之過去愈發(fā)謹(jǐn)慎。

據(jù)萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖2022年12月16日在股東會上透露的數(shù)據(jù)，2022年1-11月份，萬科一共拿了33個項目，總地價700億元，權(quán)益部分為408億元。這33個項目平均凈利潤水平約12%。

2021年，萬科獲取新項目148個，權(quán)益地價總額約1401.5億元，拿地金額、拿地面積均排名第二，僅次于碧桂園。

萬科減少在公開市場拿地可控制支出成本，保住現(xiàn)金流，但也因此失去了在核心城市如北京、上海、廣州深耕的良機。據(jù)統(tǒng)計，萬科已闊別上海、北京公開土地市場將近3年，在廣州也兩年未拿地。

此外，受市場大環(huán)境影響，萬科2022年業(yè)績?nèi)猿袎骸?022年前11個月實現(xiàn)合同銷售面積2343.1萬平方米，銷售金額3772.2億元，同比分別下降32.25%、33.14%。目前萬科銷售額仍然位居行業(yè)第三，但落后第二名保利發(fā)展233.4億元，與第一名碧桂園的差距是645.2億元。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān)）