短短3個月，60座城市放寬購房限制，上百座城市房貸利率回落10個百分點，2022年，中國房地產(chǎn)再次騰飛的時間到了？

據(jù)財聯(lián)社消息，從三月以來，昆明，湖州，保定，長春等城市相繼出臺住房補(bǔ)貼政策，唐山，南昌，東莞，貴州等城市下調(diào)公積金貸款首付比例，蘭州，衢州，秦皇島等城市放寬購房限制，南京，杭州，蘇州則下調(diào)房貸利率。

一時間，利好房地產(chǎn)的新聞鋪天蓋地，更有專家坦言，中國的樓市一定還會漲。今天的中國樓市到底處于一個什么樣的階段？相繼出臺的房地產(chǎn)政策，是否又真的能挽救冰封的中國樓市？

01.冰封的樓市

從2021年起，伴隨著三道紅線，“三次兩集中”等國家政策出臺，中國房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入低谷。

9月，中國房地產(chǎn)前10強(qiáng)，50強(qiáng)，100強(qiáng)企業(yè)的銷售金額同比下跌49.4％，33.9％和33.8％，其中恒大暴跌96％，綠地控股跌幅55％，碧桂園，萬科，融創(chuàng)，保利也都分別下跌三成銷售額。（數(shù)據(jù)來源：克爾瑞機(jī)構(gòu)）

進(jìn)入12月，全國房地產(chǎn)投資增速降至17個月新低，全年住宅用地成交規(guī)劃面積同比下滑27.8％，近60座城市百城中價環(huán)比下跌。

無論是企業(yè)自身，還是房產(chǎn)市場整體，2021年傳出的信號其實就一條：樓市進(jìn)入寒冬。這一輪號稱史上最強(qiáng)的房地產(chǎn)調(diào)控之所以產(chǎn)生，我認(rèn)為有兩大主要原因：

一個是和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。新冠疫情的爆發(fā)是在2020年，經(jīng)歷了一年的世界大流行我們率先恢復(fù)，恢復(fù)后就要復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

房地產(chǎn)作為具有很強(qiáng)金融屬性的產(chǎn)品，既不創(chuàng)造生產(chǎn)力，也無法滿足社會需要，為了鼓勵一般民眾消費(fèi)，鼓勵把錢花在買買買上，打壓國內(nèi)最大的金融產(chǎn)品房地產(chǎn)是理所應(yīng)當(dāng)。

第二個和國際形勢有關(guān)。當(dāng)時特朗普剛剛下臺，拜登才就任，中國還扛著一堆debuff和美國進(jìn)行毛衣戰(zhàn)。

美國是金融資本的代表，中國是工業(yè)資本的代表，過高的稅率讓我們的工業(yè)產(chǎn)品賣不出去，就必須依賴“內(nèi)循環(huán)”，房地產(chǎn)是中國最大的金融產(chǎn)品，其全產(chǎn)業(yè)鏈占2020中國GDP的17％（任澤平），占全國固定投資51％，這個數(shù)值太高太危險，為壓縮金融泡沫，使工業(yè)資本獲得更多彈藥，擠壓房地產(chǎn)就成了大勢所趨。

那么為什么今年又放開房地產(chǎn)政策了呢？答案不難找，壓制房地產(chǎn)的先決條件不存在了。

02.解封房地產(chǎn)

60座城市放寬購房限制，經(jīng)歷2021年的寒冬，中國為什么這個時候開放房地產(chǎn)？

第一是美聯(lián)儲選擇加息。中國的樓市和美國的股市，作為全世界兩個最大的金融蓄水池，受貨幣政策影響很大。

美國加息意味著對全球資本的虹吸，為了使資本維持甚至繼續(xù)流入中國，就必須適度擴(kuò)大房地產(chǎn)作為貨幣蓄水池的儲備功能，所以要適時放寬房地產(chǎn)政策。

注意：放寬政策不等于救市！

第二是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢愈發(fā)嚴(yán)峻。在今年“兩會”上，國家提出“穩(wěn)就業(yè)，保增長”的基本目標(biāo)。

據(jù)測算，2022年中國將有1000萬高校畢業(yè)生進(jìn)入社會，這還只是開始，上海，東北，深圳等地的疫情讓本就艱巨的就業(yè)現(xiàn)狀難上加難，想要穩(wěn)就業(yè)，需要有產(chǎn)業(yè)配合，被凍結(jié)的房地產(chǎn)，雖然是最差的選擇，但好歹勝過沒有選擇。

然而話又說回來，開放房地產(chǎn)，真的能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果么？

去年底有個新聞，一小伙在燕郊買了兩套房，兩年間價格縮水一半，他選擇斷供，法院對房屋進(jìn)行法拍，原來200萬買的房子只賣100多萬，自己還倒欠銀行好幾十萬。

這位小伙的經(jīng)歷不是偶然，中國現(xiàn)存200多萬套法拍房，然而你知道么，這個數(shù)字在2017年只有9000多套。

很顯然，今天有越來越多的人背上巨額房產(chǎn)債務(wù)，哪怕掏空6個錢包之后，斷供也仿佛在一夜之間。2021年10月央行曾公布過數(shù)據(jù)，中國個人住房貸款總額已達(dá)37.7萬億，約占全國總GDP的33％。

一邊是令人扼腕的言論，一邊是冷冰冰的債務(wù)數(shù)據(jù)，大量情報顯示中國的購房負(fù)擔(dān)已經(jīng)瀕臨國民購買力的極限。

很多分析家喜歡告訴你政策解封，現(xiàn)在上車有多么多利好，全然不顧購房之后三十年的房貸到底存在多大風(fēng)險。

國家現(xiàn)在放出風(fēng)向，但真正有余力購買房屋的，大多是專業(yè)資本集團(tuán)，普通人，再沒幾個會拿自己的未來開玩笑。

03.未來，該何去何從

中國歷朝歷代，但凡盛世，必有中興改革。改革的核心要務(wù)，是將人頭稅轉(zhuǎn)變?yōu)樨敭a(chǎn)稅。

因為一個國家在建立初期，全國大洗牌，貧富差距不大，按人頭收稅能保證稅基，可到了中期，財富向少數(shù)人集中，就必須按財產(chǎn)多寡收稅，不然財政將趨于崩潰。

宋代的王安石變法，明代的張居正改革，清代雍正“官紳一體納糧”，莫不遵從這個規(guī)律。

自2008年起，在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，中國開啟了長達(dá)10年的房地產(chǎn)升值過程。這一過程中，炒房客賺得盆滿缽滿，但越來越多的民眾，卻背負(fù)著三十年貸款。

有人名牌大學(xué)畢業(yè)，年年996，到頭來一半收入給了房東，一小部分繳了稅；有人不事生產(chǎn)，整天游手好閑模牌九，時間一到提溜著一串鑰匙月入三五萬，還不要繳稅。這真的合理嗎？

因此在當(dāng)下，征收房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅的必要性越來越高，作為國家新的財收來源，更作為二次分配的資金來源，重要性不言而喻。但財政部上月發(fā)文稱“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”，這又該如何解讀？

首先，根據(jù)之前分析，中國選擇此時放松房地產(chǎn)管制是一種權(quán)宜之計，是基于美聯(lián)儲的加息條件和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀做出的被動反應(yīng)，一旦開征房產(chǎn)稅，與資本大環(huán)境背道而馳。

其次，從上海等地的試點而言，牽扯利益面過大，各種關(guān)系盤根錯節(jié)，仍未找到一條合適的征收道路。

今天的房地產(chǎn)，已經(jīng)走到了一個進(jìn)退兩年的境地。它既不會如前十年一樣大漲，也不會一夜間跌個干凈。

我預(yù)計，年內(nèi)樓市整體會有小幅上漲，可也僅此而已，經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊巨大，在不解決系統(tǒng)性問題之前，老百姓真沒多少錢投入房地產(chǎn)了！

作者：金陵風(fēng)語