一些基本的概念認(rèn)知

一.民宿類型及特點(diǎn)：從經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)動(dòng)機(jī)劃分，可以把民宿分為情懷型和盈利性。前者是通過(guò)民宿這種物理載體展現(xiàn)自我獨(dú)特的審美和生活方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)詩(shī)和遠(yuǎn)方的追求；后者則是把民宿經(jīng)營(yíng)作為盈利的手段，其占比大概為3:7。在投資一家民宿前，要先想清楚自己是做情懷還是想以盈利為主。當(dāng)然動(dòng)機(jī)劃分并非那么絕對(duì)，不是說(shuō)我想做情懷就不能盈利了。我們希望有情懷有溫度的民宿項(xiàng)目都能夠盈利、能夠越來(lái)越多。但是畢竟能做到兩者兼具的民宿數(shù)量太少，新人入局還是要腳踏實(shí)地，切忌好高騖遠(yuǎn)。

二.民宿的基本概念：民宿是一種非標(biāo)準(zhǔn)的住宿產(chǎn)品，由于其非標(biāo)、小眾的特點(diǎn)，通常極具個(gè)性并帶有強(qiáng)烈的主人文化特性。主人文化是民宿主人傳遞給客戶的一種情懷、一種生活方式、一種美學(xué)態(tài)度，也是一間民宿做出差異化的的核心所在。

三.基本的商業(yè)概念：民宿投資之初給自己做一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)模型是很有必要的。通俗的講，你得清楚要做成這件事自己總共需要經(jīng)歷哪些流程，以及每個(gè)流程需要花費(fèi)的資金；在盈利期之前我的全部投入是多少；盈利期我的月平均收入和支出是多少、利潤(rùn)率有多高；我的回本周期有多長(zhǎng)；通過(guò)計(jì)算投入產(chǎn)出比來(lái)評(píng)估這個(gè)民宿項(xiàng)目是否是和自己以及后續(xù)制定相應(yīng)的開發(fā)計(jì)劃

成本：民宿投資成本主要有1.土地成本2.土建/租賃成本3.裝修成本（硬裝+軟裝）4.經(jīng)營(yíng)流水（人工、水、電、氣、物料維護(hù)消耗等）5.推廣成本

理論上講，我們要完成裝修后才能正式營(yíng)業(yè)（不考慮預(yù)售）獲得利潤(rùn)，所以土地、土建和裝修成本都屬于前期投資，不能被后期的利潤(rùn)沖掉。所以這筆費(fèi)用屬于啟動(dòng)資金，民宿主應(yīng)該根據(jù)自身情況選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式，是獨(dú)資運(yùn)作、貸款還是選擇合伙人，并計(jì)算出相應(yīng)的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)。

1土地成本：近郊民宿的用地可以考慮租用閑置的民房、宅基地；一些廢棄的公共建筑；工業(yè)廠房建筑舊址加以改造使用，采用租賃或合作的方式獲取土地，特別是合作的方式可以極大降低前期的成本、降低風(fēng)險(xiǎn)。如果去購(gòu)買商業(yè)用地，成本相對(duì)會(huì)高很多，手續(xù)也會(huì)更加麻煩。土地價(jià)值根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況以及周邊環(huán)境不同產(chǎn)生較大差異。民宿主可以根據(jù)自己的定位考察多個(gè)用地進(jìn)行綜合考量。

2.土建/租賃成本：民宿的土建成本由于項(xiàng)目差異化會(huì)產(chǎn)生較大差距，單方造價(jià)大概在1500~3000之間，市面上稍微有點(diǎn)品質(zhì)的民宿單方造價(jià)基本均在2000以上，租賃的話則只需要考慮房屋押金、租金即可

3.裝修成本（硬裝+軟裝）：裝修成本比土建的差距更大。很多風(fēng)格相近，咋一看相似的民宿實(shí)則在材料、工藝、細(xì)節(jié)處理上會(huì)產(chǎn)生很大差距。單方造價(jià)下限基本在1200左右，上不封頂，市面上稍微有點(diǎn)品質(zhì)的民宿單方造價(jià)基本均在2000以上

利潤(rùn)（年）：利潤(rùn)=平均房間單價(jià)X入住率X周期（年）X利潤(rùn)率（純利潤(rùn)/毛利潤(rùn)）

注：目前行業(yè)整體平均入住率在36%左右，行業(yè)整體平均單房?jī)r(jià)在100元左右

回本周期：總成本/年利潤(rùn)

目前市場(chǎng)上民宿的回本周期很長(zhǎng)，大概在5-7年之間。各個(gè)經(jīng)營(yíng)情況不同差距會(huì)比較大。

正式的流程開始

一.? 產(chǎn)品定位：每個(gè)產(chǎn)品在顧客心目中都有其形象和地位，如何塑造自我展示給顧客就是定位。注意定位的核心邏輯要從宣傳我的產(chǎn)品如何如何好轉(zhuǎn)移到我的產(chǎn)品如何能滿足你的需求，定位的本質(zhì)一定是顧客的需求，因?yàn)橐话言俸糜迷俦阋说氖嶙幽阋埠茈y賣給和尚。目標(biāo)定位大致要做三件事1.確定風(fēng)格意向2.經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)研3.發(fā)展方向思考

1.???? 確定風(fēng)格意向：風(fēng)格從建筑層面來(lái)說(shuō)是建筑物的外在表達(dá)，民宿通過(guò)其外在形象帶給顧客最直觀的視覺和心理沖擊。在確定風(fēng)格的時(shí)候不但要考慮建造預(yù)算，還應(yīng)該考慮當(dāng)?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)、審美情趣、建筑環(huán)境、目標(biāo)客群的群體偏好，選擇契合自身情況的風(fēng)格。目前較為流行的民宿風(fēng)格有極簡(jiǎn)風(fēng)/工業(yè)風(fēng)/田園風(fēng)/禪意侘寂風(fēng)/民族風(fēng)/復(fù)古風(fēng)/北歐風(fēng)/日系風(fēng)。筆者認(rèn)為風(fēng)格意向只是一個(gè)參考，民宿這種個(gè)性化的項(xiàng)目應(yīng)該去風(fēng)格化，選擇真實(shí)的表現(xiàn)自我，從美學(xué)原則去塑造才能找到一條屬于自我的道路。

2.???? 經(jīng)營(yíng)環(huán)境：經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)研在傳統(tǒng)的地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目中內(nèi)容會(huì)很多，個(gè)人民宿主只需要調(diào)研比較重要的幾點(diǎn)即可，①項(xiàng)目地區(qū)位的調(diào)研，了解周邊的交通、市政設(shè)施、配套業(yè)態(tài)。舉個(gè)例子：民宿周邊風(fēng)景優(yōu)美，但是交通不變沒有便利店和餐飲店，那我們是不是在前期定位的時(shí)候應(yīng)該把餐廳的功能業(yè)態(tài)考慮進(jìn)來(lái)；再舉個(gè)例子：我們項(xiàng)目是在動(dòng)物園旁邊，調(diào)研發(fā)現(xiàn)帶小孩的家庭客群較多，剛好周邊親子類主題民宿不多或者品質(zhì)不高，那我們是否可以考慮植入一些親子類的主題房間和活動(dòng)場(chǎng)所來(lái)吸引客戶，甚至直接定位為高品質(zhì)的親子類產(chǎn)品。②競(jìng)品分析，了解你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是怎么做的，花再多時(shí)間研究都不為過(guò)。對(duì)手的房間品質(zhì)、價(jià)格、主題、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況、他的區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)都需要了解，隨著對(duì)周邊競(jìng)品的調(diào)研深入，我們自己產(chǎn)品的定位也會(huì)越來(lái)越清晰。有句老話說(shuō)得好，一只獅子同時(shí)在追兩個(gè)人，你只需要跑過(guò)另一個(gè)人就行了。③發(fā)展方向是需要在定位階段就思考的問(wèn)題，我是守著自己的一畝三分地，提升每個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)爭(zhēng)取更高的入住率和更為穩(wěn)定的顧客？還是全面了解民宿開發(fā)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)流程，復(fù)制之前的成功模式形成自我品牌？亦或是深化我的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)，以專業(yè)縱深拓展業(yè)務(wù)，其他扁平則環(huán)節(jié)交給專業(yè)的合作伙伴？人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂，在初期考慮發(fā)展方向不但是對(duì)自己職業(yè)發(fā)展的尊重也是通過(guò)這個(gè)契機(jī)對(duì)自我內(nèi)在的一種審視。

二、規(guī)劃層級(jí)：產(chǎn)品定位明確后就應(yīng)該進(jìn)入規(guī)劃階段了，這一階段由于專業(yè)性較高其實(shí)基本可以交給規(guī)劃師/建筑師來(lái)完成，但不是說(shuō)業(yè)主可以完全不管。這一階段我們需要對(duì)工作內(nèi)容有個(gè)大概認(rèn)知、對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有一定了解，才能做到把控全局。在選擇建筑師的時(shí)候，也可以用這一階段遇到的一些問(wèn)題去溝通判斷對(duì)方是否專業(yè)。這里我們提出四點(diǎn)1.項(xiàng)目選址2.交通流線3.功能劃分4.重要節(jié)點(diǎn)的營(yíng)造

1.項(xiàng)目選址：項(xiàng)目的選址好壞非常關(guān)鍵。有句話說(shuō)得好，站在風(fēng)口豬都能起飛，選址其實(shí)就是選擇一個(gè)能夠借勢(shì)的風(fēng)口。目前全國(guó)大型、熱門旅游城市周邊是民宿的首選地，旅游目的地的天然流量屬性為民宿提供了最寶貴的客流量基數(shù)，但是其淡季不穩(wěn)定的客源也成為了行業(yè)痛點(diǎn)。目前旅游城市及熱門景點(diǎn)已是紅海市場(chǎng)，入局之前需要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研。另外隨著近郊短途旅行的興起，郊縣、鄉(xiāng)村等區(qū)域特色民宿將會(huì)有很大增長(zhǎng)空間?？偟膩?lái)說(shuō)把風(fēng)景優(yōu)美，自然條件有特色，周邊配套相對(duì)完整，交通比較方便作為甄選依據(jù)是不會(huì)有錯(cuò)的。前面我們?cè)谀玫卣鹿?jié)也推薦過(guò)一些選址建議，各位可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇針對(duì)備選的選址充分分析其優(yōu)劣勢(shì)再做決定

2.交通流線：交通不僅要考慮到私家車或公共交通的流線便捷，還要充分考慮顧客在民宿及周邊的游覽、體驗(yàn)動(dòng)線。以及民宿內(nèi)后勤人員和貨物的動(dòng)線，各個(gè)動(dòng)線不應(yīng)交叉沖突

3.功能劃分：民宿的功能組成并不復(fù)雜，大致分為公共活動(dòng)區(qū)、客房區(qū)、輔助服務(wù)區(qū)。公共區(qū)域是民宿的客廳，不但有蓄客分流的功能，也為顧客提供了可以交往、休息的空間。不同主題的民宿公共空間業(yè)態(tài)各不相同，可以說(shuō)公共空間決定了民宿的基本調(diào)性，民宿現(xiàn)在代表的是一種生活方式，在公共空間一定要植入適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)體現(xiàn)主人文化（比如民宿主人是釣魚愛好者，那我可以在接待區(qū)放一些我自己釣的比較漂亮的魚標(biāo)本作為展示；又比如民宿主是一個(gè)攝影愛好者，可以選擇在公共區(qū)域掛滿自己的作品；再比如民宿位于某個(gè)著名旅游景點(diǎn)，那我可以添加一點(diǎn)關(guān)于景區(qū)的有趣信息）；客房區(qū)是民宿的核心單元，住宿空間的品質(zhì)直接決定了民宿的整體品質(zhì)。房間的大小、數(shù)量、房型的比例、各自的主題都是需要提前思考的，如果在定位階段認(rèn)真做了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的調(diào)研相信并不難確認(rèn)。輔助功能區(qū)是容易被忽略的部分，我們的布草、儲(chǔ)藏；服務(wù)人員的居住、工作和休息場(chǎng)所、被子換洗如果自己處理那么晾曬空間在哪兒，等等類似的問(wèn)題需要結(jié)合后期的經(jīng)營(yíng)在規(guī)劃階段充分考慮

4重要節(jié)點(diǎn)形象打造：重要的功能節(jié)點(diǎn)的效果呈現(xiàn)大多數(shù)情況是由建筑師來(lái)提供方案，但作為民宿主可以發(fā)揮想象力提供一個(gè)感性的目標(biāo)需求作為后續(xù)的設(shè)計(jì)目標(biāo)（比如我想要一個(gè)與眾不同的大門讓顧客過(guò)目不忘，又比如我想要一個(gè)在樹下的寧?kù)o小型下沉花園可以讓情侶顧客能夠在月下來(lái)此小憩，又比如建筑入口要放一個(gè)我很喜歡的現(xiàn)代裝置藝術(shù)品，以此來(lái)體現(xiàn)我的品味）。重要節(jié)點(diǎn)的設(shè)想不一定都是合理且現(xiàn)實(shí)的，但是在后續(xù)設(shè)計(jì)過(guò)程中把這些觀點(diǎn)提出來(lái)與建筑師進(jìn)行交流很有必要。也許建筑師會(huì)以不能犧牲整體性為由勸你放棄某些觀點(diǎn)，但你的有些觀點(diǎn)也許能為他提供靈感的火花，讓民宿進(jìn)一步提升

三、建筑層級(jí)：建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)性比之規(guī)劃層級(jí)更高，我們同樣可以選擇值得信任的建筑師來(lái)幫我們進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。建筑包含設(shè)計(jì)和施工兩個(gè)大階段。設(shè)計(jì)階段我們需要了解清楚當(dāng)?shù)孛袼藿ㄔO(shè)的規(guī)劃限制，有關(guān)部門能夠給到多少面積指標(biāo)和層數(shù)。對(duì)建筑的把控一是有顏有品的外部形象，二是客房的隔音保暖和私密性保護(hù)，三是選擇持久性好的建筑材料減少后期維修成本，四是選用節(jié)能環(huán)?？沙掷m(xù)性的材料和工藝，五是要重視民宿整體的安全性，六是要注意一些隱蔽的工程項(xiàng)（比如市政條件不完善的郊區(qū)要特別留意污水處理系統(tǒng)）。施工階段要選擇質(zhì)量過(guò)硬的施工團(tuán)隊(duì)并且全過(guò)程把控。對(duì)不熟悉和不清楚的節(jié)點(diǎn)多和建筑師和施工師傅溝通，各類建筑材料在確定使用前一定要先看小樣。

四、運(yùn)營(yíng)方式：運(yùn)營(yíng)工作紛繁雜亂，雖然都不是很復(fù)雜，但工作內(nèi)容很多，要想做的面面俱到需要花費(fèi)很多時(shí)間和精力。從工種上來(lái)說(shuō)有客服、經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、庫(kù)管、統(tǒng)計(jì)、清潔、安全保衛(wèi)、品牌推廣等。民宿主可以根據(jù)自身情況選擇全部工作獨(dú)自完成或者選擇部分工作外包（比如清潔、維修等低附加值工作），當(dāng)形成品牌影響力進(jìn)入擴(kuò)張階段甚至可以選擇靠譜的第三方機(jī)構(gòu)做代運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)從本質(zhì)上來(lái)講其實(shí)總共就兩件事：一是把自己推廣出去，二是給顧客提供最好的服務(wù)。推廣自己可以通過(guò)各大酒店民宿平臺(tái)，也可以通過(guò)自媒體打造自己的私域流量。前期為了推廣自己、提升競(jìng)爭(zhēng)力可以采取一些優(yōu)惠活動(dòng)吸引客戶；通過(guò)試運(yùn)營(yíng)邀請(qǐng)親朋好友來(lái)試住提高服務(wù)能力。好的服務(wù)沒有一個(gè)特定的標(biāo)準(zhǔn)，但堅(jiān)持客戶至上，堅(jiān)持打造有溫度、人性化的服務(wù)理念是必不可少的因素。

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