?此綠岸已非彼綠岸

“毒地”、 開(kāi)發(fā)商、百億元索賠……陸家嘴與蘇鋼集團(tuán)的這場(chǎng)糾紛，每一個(gè)關(guān)鍵詞都吊足了外界胃口。鎂光燈下，當(dāng)事雙方各執(zhí)一詞，上演羅生門(mén)大戲。

雙方這次交手始于11月4日。當(dāng)時(shí)，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發(fā)公告稱，因7年前在蘇州買(mǎi)到14宗“毒”地，于是將蘇鋼集團(tuán)等多家單位告上法庭，索賠100億元。

市場(chǎng)一片嘩然。多日之后，蘇鋼集團(tuán)作出回應(yīng)。

11月10日，蘇鋼集團(tuán)發(fā)文否認(rèn)隱瞞土壤污染風(fēng)險(xiǎn)，并反指陸家嘴違規(guī)施工產(chǎn)生二次污染。

一場(chǎng)羅生門(mén)，一出未了局。但雙方各說(shuō)各話的背后，有些事實(shí)卻是確定的。

2016年，陸家嘴預(yù)估相關(guān)項(xiàng)目住宅售價(jià)在2023年可達(dá)到5.5萬(wàn)元/平方米，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇滑鐵盧，目前周邊區(qū)域住宅的銷售均價(jià)僅為2萬(wàn)元/平方米左右。

與此同時(shí)，陸家嘴自身情況也并不太好。相關(guān)公告顯示，2022年及2023年前三季度，陸家嘴營(yíng)收及凈利潤(rùn)處于同比下滑狀態(tài)。

按照陸家嘴的說(shuō)法，這起標(biāo)的超過(guò)百億的訴訟，已由江蘇高院立案受理。至于何時(shí)審理，目前還沒(méi)有消息。

不過(guò)，類似的“毒地”案例不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，比如武漢赫山農(nóng)藥廠地塊、信陽(yáng)化工廠地塊等。這些地塊開(kāi)發(fā)被發(fā)現(xiàn)污染后，進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、多輪次的土壤修復(fù)，是普遍的做法。

01

七年前拿地，今索賠百億

“經(jīng)公司及各方環(huán)境調(diào)查，已確定2016年競(jìng)得的江蘇蘇鋼集團(tuán)有限公司(下稱“蘇鋼集團(tuán)”)掛牌出讓的綠岸公司名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠(yuǎn)超蘇鋼集團(tuán)掛牌出讓時(shí)所披露的污染情況。”11月4日，陸家嘴在一則公告中，將上述地塊土壤污染問(wèn)題的矛頭直指蘇鋼和地方政府。陸家嘴還表示，已將蘇鋼集團(tuán)、蘇州市環(huán)境科學(xué)研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責(zé)任公司、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、蘇州市自然資源和規(guī)劃局告上法庭，向蘇鋼集團(tuán)索賠100.44億元。公司已收到江蘇省高院的書(shū)面案件受理通知書(shū)。如此巨大的訴訟金額，亦引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。11月9日、10日，陸家嘴連續(xù)兩日大跌。11月9日，陸家嘴下跌4.52%，收盤(pán)價(jià)為9.30元；11月10日下跌6.87%，收盤(pán)價(jià)為8.27元，市值398.03億元。市場(chǎng)醞釀多日之后，涉事另一方蘇鋼集團(tuán)于11月10日凌晨發(fā)聲回應(yīng)。蘇鋼集團(tuán)在聲明中稱， 2016年轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，已如實(shí)披露了第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)于蘇州綠岸名下土地存在部分污染的調(diào)查結(jié)果及報(bào)告全文，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中明確提示了該范圍中部分地塊原為鋼鐵焦化生產(chǎn)區(qū)域，可能存在土壤污染風(fēng)險(xiǎn)?！坝申懠易煜聦偃Y公司佳灣公司和華寶信托（后所持股份轉(zhuǎn)讓給佳二公司）組成的聯(lián)合體在交易時(shí)即已知悉上述情況，并承諾接受所有現(xiàn)狀、瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)。”蘇鋼集團(tuán)說(shuō)。除此之外，蘇鋼集團(tuán)還指出了陸家嘴的問(wèn)題?！?019年，聯(lián)合體方知悉2號(hào)地塊不符合環(huán)保要求，且未依法完成2號(hào)地塊土壤污染調(diào)查和修復(fù)治理，即啟動(dòng)了該地塊項(xiàng)目建設(shè)。2021年，因無(wú)法通過(guò)環(huán)評(píng)驗(yàn)收而未能啟用。對(duì)此，生態(tài)環(huán)境部門(mén)已依法對(duì)其違法行為進(jìn)行處罰。”其稱，聯(lián)合體方在開(kāi)發(fā)建設(shè)蘇州綠岸地塊期間，沒(méi)有按照有關(guān)要求建設(shè)地下水阻隔墻及采取其他防護(hù)措施，存在擾動(dòng)地下水、搬運(yùn)土壤造成部分環(huán)境交叉污染的行為和施工作業(yè)不規(guī)范造成二次污染的行為。旋渦中的爭(zhēng)議地塊，是陸家嘴2016年從蘇鋼集團(tuán)手中購(gòu)得的，而污染糾紛則從2022年開(kāi)始。2016年，蘇州土地市場(chǎng)如火如荼。蘇州綠岸公司名下位于蘇州市西北部高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)的17宗地塊，是彼時(shí)蘇州市場(chǎng)體量最大的地塊。當(dāng)時(shí)，蘇鋼集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓蘇州綠岸公司95%股權(quán)。陸家嘴經(jīng)過(guò)200多輪舉牌，最終以超出掛牌價(jià)50多億的價(jià)格（85.25億元）拍下綠岸公司95%的股權(quán)及債權(quán)。按照蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)披露的信息，蘇州綠岸項(xiàng)目在2017年5月正式啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)2025年前后開(kāi)發(fā)成熟。其中，商業(yè)體項(xiàng)目在2018年12月開(kāi)工，原本是預(yù)計(jì)2021年底投入使用。但是到了2022年，問(wèn)題出現(xiàn)了。2022年4月，陸家嘴發(fā)布公告稱，發(fā)現(xiàn)綠岸公司土地存在多處新污染，并指稱不排除蘇鋼集團(tuán)、環(huán)境檢測(cè)機(jī)構(gòu)等存在涉嫌一系列違法違規(guī)、弄虛作假等可能。值得注意的是，在此之前陸家嘴并未公開(kāi)過(guò)相關(guān)土地污染的信息。2016年12月，陸家嘴披露的海通證券關(guān)于其重大資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告中，列出諸如無(wú)法獲得批準(zhǔn)等七項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，卻沒(méi)有質(zhì)疑土地污染的風(fēng)險(xiǎn)。陸家嘴后來(lái)多次發(fā)布公告更新土地污染事件的進(jìn)展。后經(jīng)蘇鋼、陸家嘴等相關(guān)當(dāng)事方一致同意，當(dāng)?shù)卣?022年下半年聘請(qǐng)權(quán)威機(jī)構(gòu)，對(duì)綠岸公司污染情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。相關(guān)詳細(xì)調(diào)查結(jié)果已于2023年初出爐。但陸家嘴對(duì)該調(diào)查結(jié)果并不認(rèn)可，又另行聘請(qǐng)其他機(jī)構(gòu)調(diào)查。根據(jù)2022年權(quán)威部門(mén)的調(diào)查結(jié)論，綠岸公司所有污染地塊“經(jīng)治理修復(fù)后可安全利用”。這個(gè)結(jié)論也與國(guó)內(nèi)其他鋼廠的情況一致。不過(guò)， “堅(jiān)持己見(jiàn)”的陸家嘴去年卻因土地修復(fù)相關(guān)問(wèn)題被罰了。陸家嘴2022年年報(bào)顯示，2022年7月，蘇州市生態(tài)環(huán)境局向蘇州綠岸發(fā)出關(guān)于4號(hào)地塊的《行政處罰決定書(shū)》，認(rèn)為蘇州綠岸在之前依據(jù)蘇鋼集團(tuán)披露的污染區(qū)域?qū)?號(hào)地塊土壤修復(fù)后未按要求實(shí)施后期管理，作出責(zé)令立即改正違法行為、罰款18,800元的處罰。

02

樓市調(diào)整，此綠岸已非彼綠岸

蘇州綠岸項(xiàng)目對(duì)陸家嘴至關(guān)重要。
陸家嘴2022年年報(bào)顯示，陸家嘴土地儲(chǔ)備面積總計(jì)588,465平方米，其中蘇州地區(qū)就有362,167平方米。但是從2016年拿到綠岸項(xiàng)目，到2022年土地污染被拿出來(lái)爭(zhēng)論，陸家嘴面臨著更大的難題——地產(chǎn)行業(yè)的變化。陸家嘴2016年曾預(yù)估，綠岸項(xiàng)目住宅售價(jià)在2023年可達(dá)到5.5萬(wàn)元/平方米，但由于近年來(lái)眾所周知的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，目前周邊區(qū)域住宅的銷售均價(jià)僅為2萬(wàn)元/平方米左右。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，目前，處于非焦化區(qū)的陸家嘴錦繡瀾山小區(qū)已經(jīng)基本建成，8號(hào)地塊商辦A區(qū)的寫(xiě)字樓以及“和陸坊”商業(yè)綜合體已建好，雖然外立面和路面設(shè)施都是嶄新的。據(jù)陸家嘴錦繡瀾山附近小區(qū)的一名中介稱，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)在1.8萬(wàn)元/平方米，目前，小區(qū)二手房均價(jià)格已經(jīng)跌到1.4萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，在污染問(wèn)題解決之前，中介覺(jué)得買(mǎi)入的風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)大皖新聞，一位附近居民表示，自從附近有地塊掛出存在污染風(fēng)險(xiǎn)的警告牌后，他們小區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始下降了，“原來(lái)要賣(mài)130萬(wàn)的房子，后來(lái)有人98萬(wàn)就買(mǎi)下來(lái)了?！比缃瘢G岸公司已暫停相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售工作。貝殼找房中介表示，錦繡瀾山小區(qū)新房自2021年底就不讓賣(mài)了，現(xiàn)在交不了房的都要拆掉。目前，錦繡瀾山一期二手房可以賣(mài)，現(xiàn)在單價(jià)是1.4萬(wàn)左右，剛發(fā)售時(shí)是2萬(wàn)左右。我愛(ài)我家中介表示，目前錦繡瀾山一個(gè)104平左右的二手房?jī)r(jià)格為146萬(wàn)，“市場(chǎng)好的時(shí)候，這個(gè)房子高達(dá)185萬(wàn)”。當(dāng)被問(wèn)及是否還有新樓盤(pán)時(shí)，該中介表示沒(méi)有了。污染事件出現(xiàn)后，陸家嘴去年4月的公告中表示，上述事項(xiàng)可能導(dǎo)致綠岸公司部分存貨可變現(xiàn)凈值低于其成本，或面臨經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而對(duì)公司利潤(rùn)產(chǎn)生不利影響。2022年財(cái)報(bào)顯示，陸家嘴有7幅地塊存在不同程度污染，不符合該等地塊原對(duì)應(yīng)的規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)，該等7幅污染地塊對(duì)應(yīng)的存貨賬面價(jià)值為44.9億元。陸家嘴最新公布的受污染地塊已達(dá)14塊，對(duì)應(yīng)的存貨賬面價(jià)值尚無(wú)詳細(xì)數(shù)據(jù)。不過(guò)，直至今年中期業(yè)績(jī)，該公司都未對(duì)該項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

03

陸家嘴業(yè)績(jī)下降

綠岸項(xiàng)目今非昔比，陸家嘴也面臨增長(zhǎng)壓力。截至三季度末，陸家嘴主要在售的住宅項(xiàng)目為世紀(jì)前灘·天御、錦繡云瀾第一批，項(xiàng)目整體去化率分別約為94%、81%。2023年1-9月，公司住宅物業(yè)銷售簽約面積9.67萬(wàn)平方米（含耀龍公司持有的21-02地塊項(xiàng)目6.45萬(wàn)平方米），同比增加428%，合同銷售金額104.01億元（含21-02地塊項(xiàng)目83.45億元），同比增加1339%。2023年1-9月，公司實(shí)現(xiàn)住宅銷售（含車位）現(xiàn)金流入105.74億元（含21-02地塊項(xiàng)目82.96億元），同比增加1092%，權(quán)益現(xiàn)金流入72.07億元（含21-02地塊項(xiàng)目49.77億元），同比增加713%。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)金流入數(shù)額可觀，但今年前三季度，陸家嘴的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻出現(xiàn)下滑。2023年前三季度，陸家嘴的營(yíng)業(yè)收入為57.74億元，調(diào)整后同比下降14.48%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)8.37億元，調(diào)整后同比下降27.75%。截至2023年第三季度報(bào)告期末，陸家嘴的資產(chǎn)合計(jì)1596.54億元，上年期末為1511.18億元；負(fù)債合計(jì)1135.07億元，上年期末為990.05億元。近年來(lái)，陸家嘴的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。2018年-2021年，陸家嘴的營(yíng)收分別為126.39億元、147.73億元、144.75億元、138.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為33.50億元、36.77億元、40.12億元、43.11億元。2022年，陸家嘴的營(yíng)收為117.62億元，同比下降15.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為10.85億元，同比下降74.84%。當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-5.39億元，同比下降114.51%。截至2022年12月31日的合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，報(bào)告期末，陸家嘴公司的貨幣資金為37.25億元，上年同期為133.53億元。交易性金融資產(chǎn)81.35億元，上年同期為33.84億元。于2022年12月31日，蘇州綠岸相關(guān)污染地塊對(duì)應(yīng)的存貨賬面價(jià)值為人民幣44.9億元。年報(bào)顯示，陸家嘴股份管理層在取得外部律師專業(yè)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為應(yīng)由土地污染責(zé)任人履行土地治理修復(fù)責(zé)任。根據(jù)截至本報(bào)告日的情況，陸家嘴股份管理層認(rèn)為蘇州綠岸的存貨不符合計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的條件，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。實(shí)際結(jié)果可能與陸家嘴管理層的判斷存在差異。截至2022年報(bào)告期末，陸家嘴存貨金額為357.28億元，上年同期為311.95億元。截至2022年報(bào)告期末，陸家嘴債權(quán)投資金額為59.78億元，上年同期為12.65億元。2021年到2022年，陸家嘴每年各發(fā)行了兩期票據(jù)。2021年度第一期中期票據(jù)債券余額10億元，利率為3.80%；第二期中期票據(jù)債券余額40億元，利率為3.65%。2022年度第一期中期票據(jù)債券余額10億元，利率為3.05%；第二期中期票據(jù)債券余額23億元，利率為3.27%。2023年第三季度報(bào)告顯示，上市公司陸家嘴的控股股東為上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，持股比例為63.47%，上海國(guó)際集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司為第二大股東，持股比例為2.48%。前十名股東中除了境內(nèi)上市外資股東，還包括中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國(guó)工商銀行股份有限公司－中證上海國(guó)企交易型開(kāi)放式指數(shù)證券投資基金、香港中央結(jié)算有限公司、中國(guó)證券金融股份有限公司。

04

陸家嘴“毒地”何去何從？

據(jù)法治日?qǐng)?bào)11月8日消息，由于該案標(biāo)的額達(dá)10,043,925,260.35元，案件已直接由江蘇高院立案受理，并由環(huán)資庭組成合議庭，將依法公開(kāi)開(kāi)庭審理。

近年來(lái)，因土壤污染問(wèn)題，許多地方不得不暫停了對(duì)原工業(yè)用地的商業(yè)開(kāi)發(fā)，由此也引發(fā)一系列后續(xù)問(wèn)題。

2005年，信陽(yáng)市政府對(duì)破產(chǎn)后的信陽(yáng)化工總廠國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)招拍掛出讓，華儀置業(yè)發(fā)展有限公司拍得土地所有權(quán)，規(guī)劃地塊性質(zhì)為居住用地。

中國(guó)環(huán)境報(bào)今年10月的一篇報(bào)道稱，這塊未開(kāi)發(fā)的廢棄工廠地塊早已埋下隱患。當(dāng)挖掘機(jī)的機(jī)械臂掘起深埋地底的土壤，帶出刺鼻的農(nóng)藥氣味時(shí)，也揭開(kāi)了藏在地底的污染問(wèn)題。此后多年，當(dāng)?shù)睾芸旖M織了第多輪治理修復(fù)。

據(jù)人民網(wǎng)報(bào)道，2006年3月，位于武漢漢陽(yáng)的赫山地塊以4.055億元被武漢三江航天房地產(chǎn)公司競(jìng)得，開(kāi)發(fā)時(shí)發(fā)生工人中毒暈倒事件，武漢市土地儲(chǔ)備中心收回土地并賠償開(kāi)發(fā)商1.2億元。原來(lái)該地塊原是武漢市農(nóng)藥廠所在地，70%以上區(qū)域受到污染。2010年開(kāi)始，歷經(jīng)3年、耗資2.8億元，這塊地才修復(fù)“解毒”。

2010年，有媒體報(bào)道，能容納2400戶并已入住一批業(yè)主的“黃浦人家·長(zhǎng)江明珠”經(jīng)適房小區(qū)，建在武漢市長(zhǎng)江化工廠原址上，該處土壤受到污染，可能對(duì)居民健康造成影響。

武漢江岸區(qū)政府為此召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹“黃埔人家·長(zhǎng)江明珠經(jīng)濟(jì)適用房”項(xiàng)目環(huán)境情況。據(jù)第一財(cái)經(jīng)2010年12月報(bào)道，有關(guān)方面稱，開(kāi)工前經(jīng)武漢市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站檢測(cè)評(píng)估：“僅局部地塊存在銻超標(biāo)，建議采用粘土覆蓋的土壤修復(fù)方案，其余地塊指標(biāo)均符合標(biāo)準(zhǔn)限值要求”。

隨后，建設(shè)方采用了土工膜、粘土覆蓋的物理修復(fù)方法進(jìn)行土壤修復(fù)。

類似案例還有不少。

2019年，江蘇徐州茅村板塊萬(wàn)科&保利2018—8號(hào)地塊在開(kāi)發(fā)過(guò)程中因土壤污染問(wèn)題停工，修復(fù)治理歷時(shí)4年才結(jié)束。

2009年6月，重慶農(nóng)藥化工（集團(tuán)）有限公司從沙坪壩區(qū)井口搬離，留下了被污染的土地。經(jīng)過(guò)3年多的修復(fù)施工，共轉(zhuǎn)運(yùn)污染土壤16.9萬(wàn)余噸，但購(gòu)房者對(duì)此仍憂心忡忡。