不久前，義烏嘉美金街開(kāi)街，引發(fā)媒體廣泛關(guān)注。在招商火熱推進(jìn)的同時(shí)，嘉美金街商鋪也開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。很多人可能會(huì)問(wèn)，義烏商鋪類(lèi)型這么多，買(mǎi)嘉美金街到底劃不劃算？

要徹底搞清楚這個(gè)問(wèn)題，還得從商鋪投資的底層邏輯開(kāi)始說(shuō)起。

Part1

商鋪投資，真正秘訣是啥

如果你問(wèn)一個(gè)稍懂投資的人：商鋪投資的關(guān)鍵因素是什么，大多數(shù)人的回答只有兩個(gè)字：地段。

這實(shí)際上揭示了商鋪投資必須參考的一個(gè)重要指標(biāo)：人流。沒(méi)有人流，就沒(méi)有商流，沒(méi)有商流就沒(méi)有錢(qián)流。離開(kāi)需求，一切復(fù)雜的盈利公式都無(wú)從計(jì)算，由租金和房?jī)r(jià)組成的商鋪綜合收益不可能水漲船高。

圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

但值得進(jìn)一步思考的是，時(shí)至今日，將地段論絕對(duì)化，又是不符合實(shí)際的。原因主要有以下三點(diǎn)：

首先，決定商鋪人氣的因素早已包括但不限于地段。在某些商鋪類(lèi)型中，地段甚至不是影響人流最大的因素。

舉幾個(gè)例子。很多城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并非地處市中心，但其中不少商鋪的人氣并不亞于市中心沿街商鋪；義烏國(guó)際商貿(mào)城一個(gè)飾品批發(fā)店面的租金，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東吳都會(huì)杭州延安路上的一個(gè)同樣大小的店面；電子商務(wù)普及后，一家開(kāi)在市中心的服裝店，生意可能不如一個(gè)普通的賣(mài)同類(lèi)服裝的天貓店。

其次，商鋪投資回報(bào)率是左右投資行為的公式。這個(gè)公式是：商鋪回報(bào)率 = （商鋪年凈收入 ÷ 商鋪投資成本）×100%。很顯然，地段絕佳的商鋪，價(jià)格也如“高山仰止”，投資成本越高，資金占有成本越高，銀行總利息越高，收益率越低，因此高價(jià)商鋪未必是聰明的商鋪投資人的首選。

再次，商鋪與業(yè)態(tài)的匹配度也決定其價(jià)值。比如舊村改造的“底商”，這在其他城市可能沒(méi)有多少收益，但在義烏，由于小商品專(zhuān)業(yè)街和電商的崛起，地下室可做倉(cāng)庫(kù)、鋪面可做商品展示、附近最好有個(gè)物流園區(qū)的舊村改造“底商”反而租金很高。

綜合分析之下，可以得出結(jié)論，商鋪投資的秘訣，其實(shí)應(yīng)該是四個(gè)字：商業(yè)模式。不管這種商業(yè)模式是實(shí)體的還是虛擬的，是自發(fā)形成的還是謀劃運(yùn)營(yíng)的。當(dāng)然，其背后還包括與商業(yè)模式相匹配的地理位置、周邊配套、業(yè)態(tài)布局、規(guī)模效應(yīng)、運(yùn)營(yíng)方式等。

只舉兩個(gè)例子進(jìn)一步說(shuō)明——

義烏人曾經(jīng)締造過(guò)商鋪投資的神話(huà)。20多年前，中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城一期商鋪僅數(shù)千元一個(gè)，如今很多商鋪已上漲至數(shù)百萬(wàn)元一個(gè)。那么，這僅僅是地段的勝利嗎？事實(shí)上，小商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值飛躍，得益于2000年中國(guó)加入WTO，中國(guó)小商品對(duì)外貿(mào)易大幅躍升背景下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這一適應(yīng)發(fā)展大勢(shì)的高效商業(yè)模式的成功。

曾經(jīng)在各大城市掀起商鋪投資熱的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是如此。它的成功，得益于居民財(cái)富積累后形成的消費(fèi)升級(jí)，而高端綜合百貨商場(chǎng)這一商業(yè)模式滿(mǎn)足了消費(fèi)升級(jí)的需要。

Part2

社區(qū)底商，運(yùn)營(yíng)如何創(chuàng)新

商鋪的類(lèi)型大體言之可以分為四類(lèi)：社區(qū)底商、商業(yè)綜合體商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪、商業(yè)街商鋪等。

商業(yè)綜合體和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪、商業(yè)街有一個(gè)共同點(diǎn)，他們大多三權(quán)分立（產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)），依靠強(qiáng)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造商鋪價(jià)值。社區(qū)底商則擁有自主產(chǎn)權(quán)，可以自主出租，雖靈活性較強(qiáng)，但也存在嚴(yán)重依賴(lài)自然訪(fǎng)客，業(yè)態(tài)分布也常不夠協(xié)調(diào)，租戶(hù)流動(dòng)性較大等缺點(diǎn)。

事實(shí)上，通過(guò)將多業(yè)權(quán)社區(qū)商鋪統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，合理規(guī)劃、揚(yáng)長(zhǎng)避短，是提振社區(qū)底商價(jià)值的一大法門(mén)。這樣的案例數(shù)不勝數(shù)，比如義烏各大專(zhuān)業(yè)街就是通過(guò)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值的。很多人聽(tīng)過(guò)《成都》這首歌，其中有句歌詞：“走到玉林路的盡頭，坐在小酒館的門(mén)口”。這里的玉林路，就是多業(yè)權(quán)底商成功運(yùn)營(yíng)的典范。這條道路，短短770米的街道兩旁，匯聚160多家店鋪，如今已成為網(wǎng)紅街，人流如織。

從這個(gè)角度看嘉美金街，其未來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升的路徑已十分明確。嘉美金街是商城嘉美廣場(chǎng)的沿街商鋪，沿雪峰西路南側(cè)排布，是北苑核心商圈正街商鋪，其周邊有印悅城（原世紀(jì)聯(lián)華）、黃楊梅燈飾建材專(zhuān)業(yè)街、仿真花專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、望道金街等商業(yè)配套。其商鋪要租得好，關(guān)鍵看定位，看如何填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，如何合理布局業(yè)態(tài)，與周邊各大商業(yè)配套協(xié)調(diào)發(fā)展。

區(qū)位鳥(niǎo)瞰圖

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，嘉美金街的做法是引入知名商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)管理品牌機(jī)構(gòu)——金街商管。這家公司已累計(jì)運(yùn)營(yíng)超40個(gè)、超百萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目，擁有3000多家品牌資源。包括義烏明城廣場(chǎng)、中福廣場(chǎng)、糖萌樂(lè)園教育廣場(chǎng)、棲夢(mèng)里跨境電商產(chǎn)業(yè)園等。

針對(duì)嘉美金街項(xiàng)目，他們定位清晰，就是引入完善區(qū)域商業(yè)、休閑娛樂(lè)、教育、金融、高端會(huì)所等配套的商家，目前已有多個(gè)金融教育機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)品牌簽約入駐。這一定位是準(zhǔn)確的，嘉美金街對(duì)面是雪峰公園、現(xiàn)代花園、東方國(guó)際村，背面是黃楊梅小區(qū)，西側(cè)是各類(lèi)工廠及產(chǎn)業(yè)園。顯然，這里缺乏高端商務(wù)配套。

嘉美金街將多業(yè)權(quán)商鋪與專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)結(jié)合，是豐富北苑商圈業(yè)態(tài)的創(chuàng)新之舉。對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)，其直接效應(yīng)是保障了未來(lái)十年的商鋪?zhàn)饨鹗找?。隨著各類(lèi)品牌的入駐，商業(yè)氛圍逐漸形成，商鋪價(jià)值也將水漲船高。

Part3

嘉美金街，投資價(jià)值分析

理解了嘉美金街未來(lái)價(jià)值躍升的路徑，也就是社區(qū)底商商業(yè)模式創(chuàng)新后，再來(lái)看嘉美金街是否值得投資的其他指標(biāo)。

首先是人流。從北苑整體人口導(dǎo)入情況看，按第七次人口普查數(shù)據(jù)，2010年~2020年，北苑人口增長(zhǎng)率高達(dá)86.27%，增速位居金華全域榜首，在全省也實(shí)屬少見(jiàn)，其總?cè)丝谖痪恿x烏各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道第二位（超24萬(wàn)人）。

從嘉美金街點(diǎn)位人流看，最重要的三個(gè)方面，一是緊鄰嘉美金街南側(cè)的黃楊梅小學(xué)，目前其學(xué)生為1240人，待9月新校區(qū)投入使用后，將新增360個(gè)學(xué)位，也就是說(shuō)，加上老師、家長(zhǎng)，每日自然人流四五千人沒(méi)有問(wèn)題。二是嘉美金街所在的商城嘉美廣場(chǎng)，有業(yè)主500多戶(hù)，小區(qū)每日人流約2000人，三是嘉美金街南側(cè)的黃楊梅各大專(zhuān)業(yè)街和小區(qū)住戶(hù)，其整體人流很難測(cè)算，但數(shù)以萬(wàn)計(jì)并非虛言。

由此看，無(wú)論是區(qū)域人口增長(zhǎng)，還是點(diǎn)位人流之密集，皆能滿(mǎn)足嘉美金街入駐品牌的發(fā)展需要。

其次是便利性和駐留度。嘉美金街緊鄰主干道雪峰西路，是鏈接城西各大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)塊和北苑商圈的黃金節(jié)點(diǎn)，交通便捷，且黃楊梅小區(qū)特色商業(yè)發(fā)達(dá)，停車(chē)位緊張，而嘉美金街門(mén)口規(guī)劃有一定數(shù)量的停車(chē)位，正好帶來(lái)較強(qiáng)的駐留性。

再次是朝向和布局。從朝向上看，嘉美金街店鋪正門(mén)朝北，避免強(qiáng)烈光照，有效營(yíng)運(yùn)時(shí)間更長(zhǎng)。從臨街性看，嘉美金街不僅面向雪峰西路，且小區(qū)為開(kāi)放式，金街與南側(cè)黃楊梅小區(qū)鏈接的通道較多，按“金角銀邊草肚皮”的商鋪投資邏輯，其位置較好的商鋪相比其他同類(lèi)項(xiàng)目更多。此外，其商鋪的可拓展性較強(qiáng)，空間合理，門(mén)頭較高，可滿(mǎn)足高端商業(yè)的入駐需要。

最后來(lái)看投資回報(bào)。嘉美金街目前起價(jià)僅2.1萬(wàn)元/平方米，而嘉美廣場(chǎng)的住宅價(jià)格已在4萬(wàn)元/平方米左右，商鋪單價(jià)追平房?jī)r(jià)是趨勢(shì)，因此仍有上漲空間。

上文說(shuō)到，商鋪的投資價(jià)值由租金和房?jī)r(jià)組成。從租金看，嘉美金街由金街商管品牌統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，采取購(gòu)鋪返租模式，10年托管，買(mǎi)鋪立收兩年租金，一年回收三年租金，前三年回報(bào)率為9%?？v觀義烏市中心商鋪，回報(bào)率高于3%的并不多見(jiàn)。更何況，隨著嘉美金街各商業(yè)業(yè)態(tài)的入駐，未來(lái)回報(bào)率將穩(wěn)步提升。

有人可能會(huì)問(wèn)，回報(bào)率能持續(xù)穩(wěn)定嗎？可以從兩個(gè)方面來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題，一是按金街商管目前的業(yè)態(tài)定位，商鋪的承租方多為金融教育機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)品牌等，其特點(diǎn)是裝修投入大，租約穩(wěn)定，配套功能強(qiáng)，引流穩(wěn)定；二是由于嘉美金街“金角銀邊”商鋪較多，商鋪好租，運(yùn)營(yíng)成本可控，為能維持金街持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

去年以來(lái)，由于住宅市場(chǎng)投資回報(bào)不斷回落，商鋪投資在義烏掀起風(fēng)潮。近期，各大金融機(jī)構(gòu)普遍將存款利率小調(diào)，五年期存款利率已普遍低于3%，以推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和融資需求的滿(mǎn)足。

綜合觀之，回報(bào)率較高的嘉美金街的確值得購(gòu)買(mǎi)！