作者簡介：我是北京說房，北京通州20年老業(yè)主，熟悉通州方方面面，已經(jīng)幫助眾多粉絲買到滿意的房子。

目錄：

一、通州又火了

二、回首30年，通州房地產發(fā)展的兩大階段

三、通州與副中心，中央未來8000億投資投在哪里？

1、副中心疆域和板塊

2、副中心規(guī)劃中的核心板塊介紹-關注這里，看房有方向

3 、三個特色小鎮(zhèn)

四、通州典型商圈樓盤介紹

五、粉絲答疑

一、2022年，通州又火了

2月份。國務院出臺了支持北京城市副中心高質量發(fā)展的意見，未來5年，城市副中心將投資落地8000億元，城市承載力將再提升再擴容；中國人民大學、人大附中、北京小學、安貞醫(yī)院、北大人民醫(yī)院、友誼醫(yī)院等一批名校和優(yōu)質三甲醫(yī)院入駐，高品質的公共服務將使城市副中心更宜居更宜業(yè)；目前北京市分兩批賦權城市副中心137項行政審批事項，基本實現(xiàn)了“副中心的事情副中心辦”。與此同時，城市副中心也出臺了十大類專項扶持政策，涵蓋“兩區(qū)”建設、綠色金融、文化旅游、科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟、醫(yī)藥健康、高層次人才等領域。

隨著國務院重磅扶持政策的相繼落地，通州重新回到北京關注度最高的區(qū)域。

通州，就象一個鮮美椰子，每個人都知道它的果實很鮮美—它將是中國唯一擁有11條地鐵，53所市一級幼兒園的行政區(qū)域，而且價格不貴，目前，二手房均價只有4.6萬，一手房6.95萬封頂，幾乎和平谷、門頭溝一個檔次，但要吃到椰子，首先需要你能滿足限購的資質。限購政策的內容是：想在通州買房的京籍家庭，符合本市限購政策的前提下，還需要滿足下列條件之一，可在通州購買一套住房：1、已有1套住房、落戶通州3年（含）以上的京籍家庭；2、已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€稅的京籍家庭；3、京籍無房家庭。非京籍家庭在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社?；騻€稅的非京籍家庭，可購買1套住房”

正是實施的限購政策，將通州的購房需求有效凍結起來，從來保證房價三年來一直保持在一條直線上。這種政策性的限購，其目標就是在于確保通州的大建設預決算的順利進行，因為通州的建設是一個跨度將近20年的長周期，在發(fā)展的時候，拆遷也好，新建也好，成本都比較低，有利于區(qū)域發(fā)展把賺錢最快的土地財政，房地產，硬性的限制住，將來可能會有更大的收益。

因此2022年，通州必然是最受矚目的那個區(qū)域。今天就是幫助大家認識通州，還有就是告訴大家中央的錢都投到哪里

二、回首30年，通州房地產發(fā)展的兩大階段

在過去三十年，通州的城區(qū)發(fā)展有兩次重大事件。一次是八通線地鐵的運營，另一次就是副中心的建設。在2003年之前，通州的主要商圈是運河商圈，通州的文化就是運河的文化，運河一直是通州的核心地帶。過去是，現(xiàn)在是，將來也是。當年，運河商圈標志性建筑是武夷花園和天賜良園，建筑特色是樓層不高，戶型寬敞明亮，建筑質量好（天賜良園還有不小的贈送面積），且近水親近自然，通州最早富裕起來的一批人帶動了運河商圈的發(fā)展。后來的運河明珠，西上園，水仙園，紫荊園等環(huán)運河小區(qū)都在這個商圈里。說到配套，文化有通州圖書館，餐飲有紫光園，購物有BHG華聯(lián)武夷店，遛彎有減河公園，運河公園等，自然風光非常美麗。最關鍵的是背靠市政府（新址）未來發(fā)展前景非?？捎^。在副中心未來規(guī)劃中，運河仍是四大核心區(qū)之一。在副 中心未來的征途中扮演著核心的角色。運河商圈 目前二手房成交價格武夷花園在4.7萬左右，一手房武夷融御6.5萬左右。

2003年，八通線投入運營，地鐵守時不堵車的特性、房價較低，距離CBD近的特性吸引大批城區(qū)的工作者來通州居住，這批資優(yōu)的北漂也帶動地鐵站附近的房地產價格水漲船高，一個個現(xiàn)代化小區(qū)依著地鐵站發(fā)展起來后，消費能力初步形成之后，餐飲，銀行、購物等業(yè)態(tài)也紛紛見縫插針，依小區(qū)而建，所以通州現(xiàn)在的商業(yè)脈絡仍然具有很強的線狀特征，比如下文出現(xiàn)的通州老城區(qū)，指的就是這些2003年前后，在地鐵沿線的通州北苑商圈、九棵樹商圈、梨園商圈、土橋商圈等。其中最大，也最具有代表性的是通州北苑商圈。

通州北苑商圈指的是通州北苑地鐵站與新華大街和玉帶河西街之間的這片區(qū)域，地標有天時名苑，通州西門、華興園、金帥府、首師附等。這里有通州目前最好的學校，后南倉小學、首師附，潞河中學，醫(yī)療 資源則有三級醫(yī)院潞河醫(yī)院，交通配套有地鐵和高速。

購物有萬達、蘇寧、國泰、華聯(lián)等。金融則有中國工商銀行，建設銀行等十幾家。目前二手房成交的均價在4.6-6萬之間。這個商圈最大的特點是資源配套很均衡，沒有明顯的短板，所以它也就成了北京來通州購買二手房的首選。

通州的第二次發(fā)展機遇就是副中心的建立。先說一下國家為什么要建立副中心？

根據(jù)2017年發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016—2035年）》中，北京有四個定位：全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心。該份規(guī)劃出臺前報黨中央、國務院審定，這在城市規(guī)劃審批中極為罕見，基本可以看作中央的思路。請牢牢記住上述四個定位，這將是未來京津冀版圖百年巨變的起點。先看“科技創(chuàng)新中心”方面。2008年奧運會前，北京市政府開始追求“世界城市”，想要將北京打造成為與紐約、倫敦并列的“世界第三極”，其特征之一就包含金融中心。野心之大，連上海都不放在眼里。但真要走到那一步，也意味著北京要像香港那樣，資本賬戶開放、人民幣自由兌換、外匯進出自由等。這對于國家的心臟來說，試驗風險很大。所以北京注定走不了紐約、倫敦的道路——用金融來引領全球。既然如此，中央認為那不如干脆開創(chuàng)出第二種模式，讓北京成為世界科技創(chuàng)新的新引擎，用科技來引領全球，國際金融中心就交給上海好了。再看“全國文化中心”方面。如果說科技創(chuàng)新中心是“引領未來”，那么全國文化中心就是“承接過去”，前者建立在后者的基礎上。在一個蘊含古老中華文明的城市里，孕育著一股指引世界文明方向的科技力量。這種順承和展示，隱含著以中國模式讓世界變得更美好的愿望。而“全國政治中心”和“國際交往中心”的定位，都是首都的核心功能，一個對內，一個對外。前者服務于中央黨政軍三套班子，保障國家政務活動安全高效運行；后者服務于重大外交外事活動，需要建好國際會議會展區(qū)、國際體育文化交流區(qū)、國際交通樞紐、外國駐華使館區(qū)等平臺。

在中心城六區(qū)的范圍內，只要是這四個功能以外的其他城市功能，都會被中央開啟離心機模式一一甩出。正如FT中文網(wǎng)的評論所言，包含北京通州城市副中心、河北雄安新區(qū)在內的兩個“千年大計”，實際上都是中心城六區(qū)的“泄洪區(qū)”。在分工上，副中心主要的方向是疏解北京的公務員，科技和金融也是大方向。因為北京這個城市要有世界級的“牛”，但“牛”不是建立在城市空心化，不是只有金融地產，而應該有產業(yè)支撐，同時，這個產業(yè)應該有十足的科技創(chuàng)新含量，要站在全球產業(yè)鏈頂端。而且要建成完整快捷的產業(yè)集群，吸引了更多資源入駐。資源奔著產業(yè)鏈，而不是低成本低價格而來，真正的競爭力和護城河就形成了。人口紅利向產業(yè)鏈紅利的轉型，絕大多數(shù)地方?jīng)]能完成。這一點中國的深圳做到了，北京也要作到。因此才有了副中心的定位和上萬億的重投入。

副中心的建設對于通州來說是前所未有的發(fā)展機遇，對通州98萬居民來說，就是天上掉下來的大餡餅。怎么形容都不過份。

三、通州與副中心，中央未來8000億投資投在哪里？

城市副中心以行政區(qū)為大腦、城市綠心為綠肺、TOD為心臟，以運河商務區(qū)為聚集地，將吸引全國乃至全世界知名企業(yè)來此扎根，未來將比肩金融街和CBD而存在。這也是8000億的主要流向。

與“產—人—城”的亦莊發(fā)展模式不同，通過先招來產業(yè)繼而招來人才，慢慢發(fā)展成熟區(qū)域，通過解決居住問題，建設區(qū)域配套。

而通州的發(fā)展模式則改為“城—人—產”，就是先規(guī)劃后建設，先把城市打造成一個適宜居住和工作的城市，然后會吸納人才匯聚，再成就相關產業(yè)。這也是新時代背景下的“新城—聚人—優(yōu)產”邏輯。

通州運河CBD與國貿不一樣，它從一開始就高舉高打、精心布局、創(chuàng)新規(guī)劃，借鑒了世界上知名的像芝加哥、墨爾本等城市的商務區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，先規(guī)劃后發(fā)展，從而避免了當初CBD出現(xiàn)的交通瓶頸、人口壓力等嚴重的城市病問題。因此，運河CBD雖然對標的是國貿CBD、金融街，但其規(guī)格其實要遠高于過往。

1、認識副中心的疆域和板塊

通州的區(qū)域面積是966平方公里，而副中心只是其中的155平方公里 。

但副中心的行政級別要高半級，而且副中心的范圍基本涵蓋了通州的精華，中央未來5年的8000億絕大多數(shù)都會投放到這區(qū)域。因此，正確的認識這個區(qū)域非常有必要，下面的一萬多字主要是圍繞這個內容展開。

這幅圖主要是講副中心的四至。根據(jù)規(guī)劃，它北至潞苑北大街，南到施園街，東鄰北三縣，規(guī)劃圖里有一條線叫東部發(fā)展聯(lián)絡帶。它的東邊就是北三縣。西邊則在八里橋與朝陽區(qū)接壤。

《北京市通州區(qū)總體規(guī)劃（2016—2035）》根據(jù)副中心155平方公里不同的功能定位、歷史和自然條件，劃定了11個功能區(qū)塊。后來又簡化成”四區(qū)三鎮(zhèn)多點

?

先說11個功能區(qū)塊，分別是行政辦公區(qū)、（運河）商務服務區(qū)、文化旅游區(qū)、國際交往區(qū)、文化藝術區(qū)、配套服務區(qū)、樞紐核心區(qū)、歷史文化區(qū)、舊城居住區(qū)、濱水生態(tài)區(qū)、科技創(chuàng)新板塊。

行政辦公區(qū)：潞城鎮(zhèn)東堡、西堡、大營、七級、南劉、八各莊、大甘棠等也在此范圍內。

永順鎮(zhèn)部分區(qū)域被定位為國際交往區(qū)；

在城市副中心內的宋莊鎮(zhèn)和部分潞城范圍則被定位為文化藝術區(qū)；

召里組團被定位為配套服務區(qū)；

備受關注的南街附近，被定位為歷史文化區(qū)，看著這里真的有可能打造的像南鑼鼓巷一樣的歷史街區(qū)。

商務服務區(qū)的范圍與運河商務中心區(qū)的范圍有很大的不同。運河商務中心區(qū)一會要重點說。

濱水生態(tài)區(qū)則位于備受關注的城市綠心范圍、五河交匯處，與北運河兩岸。

舊城居住區(qū)范圍基本上是永順部分區(qū)域、北苑街道、梨園等范圍。

文化旅游區(qū)就不用多說了，處于梨園、臺湖、張家灣三鎮(zhèn)交界處。環(huán)球影城已經(jīng)投入運營，這里的發(fā)展前景非常廣闊。

張家灣鎮(zhèn)在城市副中心內的范圍被定位為研發(fā)創(chuàng)新區(qū)，后來又定義為特色小鎮(zhèn)

前文講的運河商圈和通州北苑商圈都是副中心的組成部分。分別屬于副中心規(guī)劃中的運河商務核心區(qū)和老城區(qū)。早期，通州區(qū)整體的發(fā)展都圍繞著新華大街的兩翼展開，在舊版的通州新城規(guī)劃中，也將新城中心區(qū)定在通州的西部。

運河核心區(qū)位于通州五河交匯處，總面積16平方公里，地上建筑總規(guī)模可達316萬平方米，其規(guī)劃面積為國貿CBD的兩倍。而在2009年底出臺的新規(guī)劃中，通州區(qū)把新城中心區(qū)的規(guī)劃面積由原來的16平方公里拓展到48平方公里，并將核心區(qū)位置北移至溫榆河、通惠河、小中河、運潮減河、北運河五河交匯處，這也就是通州未來價值最高的板塊——運河核心區(qū)板塊的所在地。這一塊也是跟地產發(fā)展最為緊密的，分為河西岸的商務區(qū)和河東岸的生態(tài)居住區(qū)。

每次提起老城區(qū)這個詞我都會笑一下，在北苑商圈中，通州第一個外銷樓盤京貿國際建于2002年，通州萬達建于2008年，天時名苑建于2009年，到今年最年長的才20歲，正值妙齡，但在副中心的概念里，這個地塊已經(jīng)是老城區(qū)了，只因為副中心其他的地塊太新了。

2、副中心規(guī)劃中的核心板塊介紹-關注這里，看房有方向

在最新一版《北京市通州區(qū)總體規(guī)劃（2016—2035）》中，11功能區(qū)表述仍在，但強化為為四區(qū)三鎮(zhèn)多點，四區(qū)就是行政辦公區(qū)、運河商務區(qū)、文化旅游區(qū)和科技創(chuàng)新板塊被規(guī)劃成四大重點功能片區(qū)，三鎮(zhèn)是指宋莊、張灣、臺湖三個特色小鎮(zhèn)，多點是上一版本中『九大特色小鎮(zhèn)』剩下的6個，在建設的層次上被下調了一檔次

四區(qū)是城市副中心主導功能發(fā)展的集中承載空間和展示窗口。三鎮(zhèn)則代表具體發(fā)的發(fā)展方向。下面逐一介紹

行政辦公區(qū)：

著力推進二期工程建設，打造綠色生態(tài)、便利高效的政務環(huán)境，高水平建設服務好北京行政中心。

潞城和郝家府以外，潞城鎮(zhèn)東堡、西堡、大營、七級、南劉、八各莊、大甘棠等也在此范圍內。第一批市屬行政事業(yè)單位已于2019年1月搬到副中心，第二批正在籌劃。目前，第二批的辦公設施和運河商務區(qū)一批高樓已經(jīng)拔地而起、虛位以待。

北京電視臺《北京新聞》此前報道，2019年首批搬遷的包括市政府辦公廳、市發(fā)改委等25個政府組成部門和地稅局等18個市政府直屬機構，以及市政府直屬特設機構國資委等共51個工作部門和管理機構，預計涉及總人數(shù)約在4萬人，遠遠高于之前市場預估的2萬人。

行政辦公區(qū)占地約6平方公里，預計建設規(guī)模380萬平方米。作為北京城市副中心建設的重點工程，行政辦公區(qū)建筑設計風格充滿中國風、北京味，同時融入中國傳統(tǒng)“山林風水”理念。

辦公區(qū)分南北兩大區(qū)域，運河東大街北邊是市政府系列，南邊是市委、人大、政協(xié)。整個辦公區(qū)典雅莊重、和諧宜人，智慧高效、綠色環(huán)保。

爭取2022年年或2023陸續(xù)將第二批行政事業(yè)單位搬到副中心。這個板塊，和公務員及家屬關系大一些。如果購置產業(yè)，下個板塊更值得關注。未來會逐步推動超過40萬人入駐北京副中心，這個數(shù)據(jù)是來自《北京城市總體規(guī)劃2016-2035》。規(guī)劃中提到：按照《北京城市總體規(guī)劃》，到2020年，北京城市副中心常住人口規(guī)模調控目標為100萬人左右；到2035年常住人口規(guī)模調控目標為130萬人以內，就業(yè)人口規(guī)模調控目標為60—80萬人。通過有序推動市級黨政機關和市屬行政事業(yè)單位搬遷，帶動中心城區(qū)其他相關功能和人口疏解，到2035年承接中心城區(qū)40—50萬常住人口疏解。

根據(jù)新版的北京城市總體規(guī)劃，北京城市副中心是疏解非首都功能的重要承載地，與雄安新區(qū)構成未來北京新的“兩翼”，將打造成為新時代城市建設發(fā)展的典范。

運河商務區(qū)：

圍繞自由貿易試驗區(qū)建設，以財富管理、綠色金融和金融科技為重點，集聚高端要素，優(yōu)化營商環(huán)境，打造京津冀金融創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、高端商務發(fā)展高地。

按照高起點、現(xiàn)代化、國際化的要求，原來的運河核心區(qū)由15.8平方公里拓展到48平方公里。將新城核心區(qū)北移至通惠河、北運河、溫榆河、小中河、運潮減河五河交匯的位置。依托古老的運河、豐富的水系、深厚的文化底蘊和優(yōu)越的區(qū)位交通條件，打造集文化商務休閑、會展綜合服務、高端商住為一體的北京新商務中心區(qū)。

運河核心區(qū)一期啟動3平方公里。該區(qū)域作為現(xiàn)代化國際新城建設和發(fā)展的戰(zhàn)略引擎區(qū)，將以高端商務為主體、以創(chuàng)意發(fā)展為動力、以總部形態(tài)為特征，是疏解中心城商務功能、提升消費功能、補充國際功能、集聚文化功能的重要空間載體，是北京建設中國特色世界城市的先行區(qū)、實驗區(qū)和師范區(qū)。該區(qū)域將積極引進跨過公司全球或地區(qū)總部、知名企業(yè)總部、高端民營企業(yè)總部等總部型項目。

北京副中心的高端定位和大力建設，將在未來兩三年內使其運河核心區(qū)成為北京金融總部聚集的商務領地。運河核心區(qū)未來將建成以高端商務與商務居住為主體的大區(qū)域。此外，地鐵6號線以及規(guī)劃中的R1線將全面覆蓋此區(qū)。各大品牌開發(fā)商高端寫字樓陸續(xù)落成，環(huán)球國際影城和遠洋新光等地標型建筑于2021年建成

目前主要確定的入駐企業(yè)為國有銀行、城市商業(yè)銀行和保險公司等金融企業(yè)。金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，將對其他產業(yè)進駐通州起到強大的帶動作用。

2022年最新建設進展：

占據(jù)新城最稀缺的核心地段，擁有優(yōu)越的濱水地理位置和五河交匯的濱河美景，不但吸引了10多家國內一線品牌開發(fā)商進駐核心區(qū)，打造最高端的商業(yè)集群，還吸引了500強企業(yè)如華夏保險，天安財險，北京銀行等簽約入駐。因此，我們有理由相信，待運河核心區(qū)建成后，這里將成為分擔首都CBD職能的城市商務重心，也將成為繼美國曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、香港中環(huán)等八大灣區(qū)后的世界第九大灣區(qū)CBD，占據(jù)世界商務經(jīng)濟的制高點，成為通州建設國際新城的戰(zhàn)略引擎。

早在2019年，工商銀行北京分行作為第一批入駐運河商務區(qū)的企業(yè)，就購置了復地項目IX-06地塊A、C棟辦公樓和E棟商業(yè)樓，總購置面積超過7萬平方米。此外，建設銀行北京分行購置的復地項目辦公樓宇已完成交付，建設銀行的二級分行，通州分行即將遷入。

同時，中、農、工、建、郵儲等傳統(tǒng)金融機構齊聚，全國棉花交易市場、首鋼基金、陽光出行、四季沐歌、普華永道、安塔衛(wèi)等知名機構紛紛入駐。作為城市副中心建設的先行區(qū)、示范區(qū)，運河商務區(qū)已成為高精尖企業(yè)的投資熱土，截至目前共有注冊企業(yè)近16000家，注冊資本金超3971億元。

運河核心區(qū)，在整個副中心的發(fā)展過程中占據(jù)著龍睛之位，是通州對外展現(xiàn)的名片。

東六環(huán)的入地工程開啟了，地下工程已經(jīng)穿越了運潮減河，9公里入地后，會在地面層，形成一處高線公園其定位是形成全球影響力的公園。增加綠化面積50公頃，這個高線公園，連接了亞洲最大的交通樞紐，三大建筑，城市綠心，環(huán)球影城，大運河，減河，以及安貞醫(yī)院，兒研所，以及規(guī)劃中的副中心版公體，這些資源。

交通樞紐：它是水陸空一體，不但有軌交，公交，私家車，還會在不遠處的北運河東岸，建成一座碼頭，今年，大運河北京段將會實現(xiàn)全線通航。2025年建成5A景 區(qū)，從這里出發(fā)，可以欣賞和享受大運河沿岸的美景。這里還會建設航站樓，可以值機和休息，托運行李，然后乘坐城際列車到大興機場或首都機場。真正實現(xiàn)城站融合的交通樞紐，2024年將交付使用，地下建面128W平方米，地上建面139W平米，地面主要建設企業(yè)總部和北京東部最大的商圈，定位是金融和企業(yè)總部

地下用于交通，實現(xiàn)產城一體的理念。交通樞紐同樣是運河商務區(qū)的一部分，計劃提供4W人口以上的就業(yè)空間。藍綠交織，城景融合，交通樞紐將和運河景觀，以及東六環(huán)入地后建成的高線公園融合。

運河商務區(qū)，推動全球財富管理中心和綠色金融中心建設，打造北京城市副中心金融城，主要聚集財管理和綠色金融兩大領域，財富管理目前已經(jīng)成為各大銀行金融企業(yè)的首要賽道，目前中國財富管理市場規(guī)模約為200萬億左右，麥肯錫預測2025年將達到332億元，運河商務區(qū)建立全國首創(chuàng)的北京國際財富中心，永久落戶全球財富管理論壇，成立了北京國際財富管理研究院，以及一系列力度空前的優(yōu)惠政策 ?

文化旅游區(qū)：

圍繞環(huán)球主題公園建設運營，打造北京文化旅游新地標，強化功能配套，延伸產業(yè)鏈條，建設國家文旅商融合發(fā)展示范區(qū)。目前環(huán)球影城一期已經(jīng)投入運營，二期也在建設中。全部峻工的環(huán)球影城將比上海迪士尼大四倍，成為世界最大的娛樂綜合體。它也將成為北京的利稅大戶。

科技創(chuàng)新板塊：

包括北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)臺馬科技板塊、國家網(wǎng)絡安全產業(yè)園、醫(yī)藥健康產業(yè)集聚區(qū)，著力發(fā)展信息科技自主可控核心技術、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造、大健康等重點產業(yè)。2017年12月7日通州區(qū)人大常委會召開第九次會議，表決通過了《北京市通州區(qū)總體規(guī)劃（2016—2035）》、《北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）》的決議（草案）。草案中明確 規(guī)定，副中心科技創(chuàng)新方面將比照中關村，中關村新一輪先行先試政策也將在副中心落地實施，“中關村有什么政策，我們這兒就落實相關政策?？萍紕?chuàng)新首先體現(xiàn)在:城市綠心西北部，城市副中心三大建筑中——副中心圖書館、劇院、博物館.未來，科技創(chuàng)新會在副越多越多的建筑中，充分體現(xiàn)副中心智慧之城的特色。

以上四個區(qū)，除了行政辦公區(qū)，其他三個區(qū)您確實都可以作為看房的參考。

房產的價值就取決 于兩個方向，一是地段，二是配套。象通州這種新建地段的重大項目，必須要看懂文件，同時賭一下配套。以文旅板塊為例，很多人都知道加州DBC，快到六環(huán)外的一塊飛地，在環(huán)球影城開放后，價格已經(jīng)升至5萬以上，已經(jīng)成為通州二手房的領頭羊。環(huán)球全部峻工后，估計價格還會上揚。上海和東京的迪士尼周邊的地產規(guī)律在北京也一樣適用。

3、三個特色小鎮(zhèn)

三鎮(zhèn):即宋莊藝術小鎮(zhèn)、張家灣設計小鎮(zhèn)、臺湖演藝小鎮(zhèn)、三個特色小鎮(zhèn)。

宋莊藝術小鎮(zhèn)突出文化引領，聚焦文化創(chuàng)意產業(yè)，打造更具國際影響力的宋莊文化品牌。張家灣設計小鎮(zhèn)聚焦創(chuàng)新設計和城市科技產業(yè)，打造成為北京設計之都、數(shù)字之都的重要平臺。臺湖演藝小鎮(zhèn)聚焦演藝功能，發(fā)展以演藝、文創(chuàng)及配套服務為主的特而精產業(yè)，打造展示城市副中心文化魅力的新名片。

從地圖上大家能看到，宋莊毗鄰行政辦公區(qū)，這讓它充分享受到政策的紅利。相對于臺湖和張家灣，宋莊的前景是最清晰的。

（一）、宋莊

在北京市通州城北，有兩條不可多得的自然河流，溫榆河與潮白河。在兩條河之間，有一片秀美繁榮的土地，這就是聞名遐邇的藝術群落——宋莊。它地處北京東部發(fā)展帶上，西與朝陽區(qū)接壤，北與順義區(qū)為鄰。

宋莊是通州區(qū)經(jīng)濟文化重鎮(zhèn)，也是北京最大的藝術集散地，或更通俗的叫法『畫家村』，這里民風淳樸、文化資源豐富，藝術事業(yè)繁榮。

1994年由于“圓明園畫家村”被城市規(guī)劃整治，方力鈞、岳敏君、劉煒等一批自由藝術家遷移至此，隨著更多的藝術家、藝術評論家匯聚到小堡村，“宋莊畫家村”從最初藝術家們生活創(chuàng)作的落腳地，逐漸形成了匯集原創(chuàng)藝術家、畫廊、藝術評論家和經(jīng)紀人等產業(yè)鏈形式的藝術區(qū)，私人、民營美術館如雨后春筍般涌現(xiàn)，每年舉辦上千場藝術展。

在國內藝術產業(yè)發(fā)展最紅火的那段時期，宋莊藝術節(jié)每屆可吸引來自世界各地的藝術家以及參觀洽談者約30多萬人次，交易額可達到300億以上。

宋莊藝術區(qū)內最著名的場館有宋莊美術館、上上國際美術館、宋莊畫家村畫廊等，也是游客來此參觀的重點去處。這里的活動基本是以藝術展覽和藝術節(jié)為主，作為北京文化藝術產業(yè)高地，宋莊鎮(zhèn)大力發(fā)展這項支柱產業(yè)，在房地產開發(fā)方面反而沒有隨波逐流。十多年來，宋莊鎮(zhèn)出讓宅地上市的項目只有鎮(zhèn)域北部的格拉斯小鎮(zhèn)、千章墅、旭輝御錦、首開香溪郡等幾個。

宋莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)域南部有19.86平方公里的土地納入了副中心。鎮(zhèn)域中部、北部為宋莊鎮(zhèn)今后的發(fā)展空間。

宋莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)域發(fā)展總體思路是：“一區(qū)、兩帶、八小鎮(zhèn)、一個公園”。

“一區(qū)”——宋莊鎮(zhèn)中心區(qū)；

“兩帶”——溫榆河、潮白河生態(tài)居住、旅游休閑度假帶；

“八小鎮(zhèn)”——以自然大村為基礎進行改造、整合；

“一個公園”——依據(jù)北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究在通順賽馬場南部建設國家級大型游憩公園。

根據(jù)規(guī)劃中落實人口管控的要求，本次規(guī)劃到2035年宋莊鎮(zhèn)的常住人口將控制在7.3萬，城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模約20.2平方公里，規(guī)劃建筑規(guī)?？偭靠刂圃?/span>1150萬平米。

可以這樣理解，宋莊鎮(zhèn)所承載的藝術創(chuàng)意、國際交流兩大功能將成為未來北京市在國際交往方面的平臺或門面之一，其規(guī)格也將得到進一步提升。

在日前公布的北京市第三期軌道交通建設規(guī)劃中，通州區(qū)將增加M101線一期和S6線（新城聯(lián)絡線）兩條線路，將結束宋莊無地鐵的歷史。

在民生服務方面，優(yōu)質教育資源、醫(yī)療資源將不斷引入宋莊鎮(zhèn)及周邊區(qū)域，包括景山學校通州校區(qū)、北京第一實驗學校、北京學校中學部、北京二中通州校區(qū)等名校，友誼醫(yī)院通州院區(qū)、安貞醫(yī)院通州院區(qū)、首都兒研所通州院區(qū)、市疾控中心等醫(yī)療機構。以上規(guī)劃內容，友誼醫(yī)院已一期已經(jīng)運營，現(xiàn)在有500個床位，有的正在建設之中。到2035年，宋莊鎮(zhèn)將徹底改變如今的面貌，成為北京城市副中心的后花園，一個低密度、宜居的小鎮(zhèn)。

從買房人關注的房價來看，北京城市副中心在售項目如武夷融御售價約6.6萬元/平米，2022年北京首批集中供地中通州永順鎮(zhèn)西潞苑地塊指導售價為5.5萬元/平米，新盤宋莊鎮(zhèn)金地北京壹街區(qū)售價為4.5萬元/平米，可見宋莊鎮(zhèn)的房價仍然處于洼地。

（二）、臺湖

臺湖演藝小鎮(zhèn)位于京哈高速和京津高速之間，北側緊鄰環(huán)球主題公園，西側毗鄰朝陽區(qū)，南側與北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)接壤。鎮(zhèn)區(qū)劃分為3個小組團，以演藝文化功能為核心軸帶，串聯(lián)臺湖公園、演藝小鎮(zhèn)、環(huán)球主題公園等，建立綠帶穿插、組團化集約緊湊的空間布局

臺湖演藝小鎮(zhèn)地理位置

在中部演藝中心區(qū)，以特色劇場、配套商業(yè)、休閑娛樂、公共藝術為區(qū)域特色功能，形成休閑游憩、藝術教育、企業(yè)辦公等多元功能融合的演藝文化功能主導區(qū)域。

在西部產業(yè)創(chuàng)新區(qū)，以科技演藝、制作生產、文化藝術創(chuàng)意研發(fā)等產業(yè)功能，提升更新在地產業(yè)（老舊廠房改造），形成具有演藝創(chuàng)新及藝術特質的產業(yè)功能板塊。功能分區(qū)示意圖如下

在東部生活配套區(qū)，以鎮(zhèn)政府、文化廣場、家園中心、教育醫(yī)療配套等發(fā)揮管理及服務民生等功能，通過文化廣場、新四支渠公園展現(xiàn)“演藝小鎮(zhèn)”鄰里生活的特色。

規(guī)劃地鐵M102線設站

未來，臺湖演藝小鎮(zhèn)將逐步完善交通體系，以基礎設施為先導，完善小鎮(zhèn)對外交通節(jié)點聯(lián)絡和內部主次干道路網(wǎng)體系。

具體來說，將通過干線公路節(jié)點優(yōu)化完善對外交通聯(lián)絡。目前，通馬路及普合橋立交工程、環(huán)球影城立交工程、東石村立交工程等正在實施，將連通小鎮(zhèn)與京哈高速、京津高速等交通大動脈，有力加強小鎮(zhèn)與中心城區(qū)、北京城市副中心及亦莊新城的便捷聯(lián)系。此外，政府大街也已經(jīng)建成投入使用，通臺路和京通街等內部道路計劃于今年開工建設，小鎮(zhèn)內部主干交通路網(wǎng)正在形成。

備受關注的規(guī)劃地鐵M102線也將在小鎮(zhèn)設有站點，公交路線和公交場站將隨著小鎮(zhèn)建設不斷優(yōu)化布局，未來小鎮(zhèn)與周邊地區(qū)的聯(lián)系將更加便捷高效。

蕭太后河水將引入小鎮(zhèn)內部

臺湖演藝小鎮(zhèn)還將打造休閑生態(tài)景觀空間，以森林城市建設為目標，營建大尺度綠色空間和市民休閑健身好去處，區(qū)域生態(tài)環(huán)境品質不斷得到提升。

“目前，小鎮(zhèn)正推進落實北京市新一輪百萬畝造林綠化工程，集中連片打造臺湖公園、臺湖萬畝游憩園等休閑公園。”市發(fā)改委相關負責人說。

臺湖萬畝游憩園

此外，蕭太后河水將被引入小鎮(zhèn)內部，與臺湖公園水系貫通，串聯(lián)演藝功能節(jié)點，打造自然親水、運河文化延展的小鎮(zhèn)水環(huán)境。同時，小鎮(zhèn)還將以蕭太后河古碼頭遺址公園為載體，打造運河文化精華區(qū)，展現(xiàn)源遠流長的古都文化和特色鮮明的京味文化。

老舊廠房將轉型升級

“臺湖演藝小鎮(zhèn)是落實城市副中心功能定位、產業(yè)發(fā)展的重要節(jié)點。”在北京市發(fā)改委（臺湖演藝小鎮(zhèn)工作專班）的統(tǒng)籌調度下，各項工作按照計劃順利推進并取得階段性成果：編制完成國土空間規(guī)劃，臺湖舞美藝術中心園區(qū)環(huán)境得到提升、藝術公寓已投入運營，完成小鎮(zhèn)臨時會客廳方案設計，初步完成臺湖圖書會展貿易中心、京城重工老舊廠房改造方案設計，文化活動正在有序籌劃并陸續(xù)推出，臺湖演藝小鎮(zhèn)形象和藝術氛圍進一步提升。，下一步，在深化規(guī)劃的同時，相關部門將進一步推進小鎮(zhèn)基礎設施建設，優(yōu)化完善交通保障體系，打造演藝小鎮(zhèn)整體形象、氛圍，精心組織文化活動，逐步凝聚小鎮(zhèn)人氣。

與此同時，臺湖演藝小鎮(zhèn)還將加快老舊廠房產業(yè)轉型升級，高標準高質量推進臺湖圖書會展貿易中心、京城重工和新華聯(lián)北區(qū)廠區(qū)等重點項目改造提升，推動演藝小鎮(zhèn)運營發(fā)展進入新階段。

打造原創(chuàng)精品劇目集中孵化地

這個小鎮(zhèn)有何不同？臺湖演藝小鎮(zhèn)將以創(chuàng)意創(chuàng)作、展演交流為核心功能，以藝術推廣、文化旅游為衍生功能。其中，在創(chuàng)意創(chuàng)作方面，打造以名家創(chuàng)作工作室為主的人才高地、以青年人才社區(qū)為主的孵化基地、原創(chuàng)精品劇目集中孵化地、舞美“智”造基地、演藝研究權威機構及大數(shù)據(jù)聚集地、版權機構及交易中心聚集地。演藝交流方面，打造劇目展演交流平臺和高精尖舞美、道具演出裝備的展示演示中心，建立演出博覽交易平臺。

國家大劇院臺湖舞美藝術中心

藝術推廣方面，打造藝術教育實踐基地，為藝術在校師生提供觀摩實習機會；打造普及藝術教育場所，組織開展大師講座和藝術家沙龍活動；普及藝術教育與群眾性文化，提升小鎮(zhèn)藝術氛圍。

文化旅游方面，通過舉辦特色演藝和文化活動、豐富休閑度假旅游方式和提供舒適的配套服務，打造特色文化和旅游目的地。

（三）張家灣

張家灣涉及到的商品房項目不多，更多的是作好公共設置配套，但顧及文章的完整性，也略作說明。

市委書記蔡奇到城市副中心調研張家灣鎮(zhèn)規(guī)劃建設的時候曾強調，特色小鎮(zhèn)是城市副中心規(guī)劃建設的亮點所在，張家灣鎮(zhèn)是千年漕運古鎮(zhèn)，要堅持古今交融，突出設計特色，高標準高起點規(guī)劃建設，打造一流的特色小鎮(zhèn)。

張家灣鎮(zhèn)位于城市副中心綠心南側，西面就是環(huán)球影城，占地面積約5.4平方公里。市委市政府的規(guī)劃目標是全力打造“設計小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)、活力小鎮(zhèn)”，積極推動傳統(tǒng)老工業(yè)園區(qū)向現(xiàn)代高科技園區(qū)轉型升級。剛剛，國務院發(fā)布的《關于支持北京城市副中心高質量發(fā)展的意見》中，進一步強調建設大運河國家文化公園和張家灣設計小鎮(zhèn)，毫無疑問，張家灣又將在新的歷史舞臺上成為閃閃發(fā)光一顆新星。
在通州區(qū)大運河文化帶規(guī)劃中，張家灣漕運古鎮(zhèn)與通州古城、路縣故城等一道列入“歷史遺產傳承點”;張家灣設計小鎮(zhèn)與環(huán)球影城等一道，或以同等地位，被規(guī)劃為“時代文化創(chuàng)新點”。北京國際設計周、北京時裝周永久會址正式落戶張家灣設計小鎮(zhèn) 。張家灣古鎮(zhèn)換發(fā)了現(xiàn)代時尚的青春活力
2022年1月，政府猛投約4.9億！涉通州8個村的5400套安置房迎新進展，主要就在張灣。全鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展方向再次明確！將以?設計小鎮(zhèn)、張家灣古鎮(zhèn)、南火垡集建區(qū)為帶動，逐步加快推進?“一帶四區(qū)”空間規(guī)劃落地。啟動?“張灣向南”發(fā)展戰(zhàn)略，?以鎮(zhèn)行政辦公區(qū)駐地和優(yōu)質資源南遷帶動牛堡屯地區(qū)實現(xiàn)跨越發(fā)展。一帶四區(qū)是指打造涼水河文化藝術博覽帶以及張家灣古鎮(zhèn)文化區(qū)、科創(chuàng)基地及國際交流區(qū)、南部鎮(zhèn)區(qū)綜合服務區(qū)、生態(tài)田園體驗區(qū)等四個片區(qū)。

科創(chuàng)基地位于張家灣設計小鎮(zhèn)規(guī)劃范圍西北側，項目總占地面積約15萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約24.4萬平方米，首期C1、A2兩棟樓宇（約3.6萬平方米）已交付使用，2021年規(guī)劃中的26棟樓宇也陸續(xù)建成并投入使用。

2019年成功舉辦設計小鎮(zhèn)首批入駐企業(yè)簽約活動，33家企業(yè)落戶創(chuàng)新中心；截至2020年12月，已累計承接106家企業(yè)，產業(yè)類型主要為人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等高精尖產業(yè)。圍繞城市科技類“高精尖”企業(yè)匯聚，凝聚智慧產業(yè)硬核驅動力，吸引全球化人才，重點打造“智慧、節(jié)能、綠色”的中關村城市科技特色產業(yè)園區(qū)。引入中關村軟件園運營模式，提供特色園區(qū)運營服務平臺及產業(yè)升級、創(chuàng)新賦能、科技金融、人才驅動、科技中介、國際合作六大服務，營造雙創(chuàng)生態(tài)體系，著力打造智慧驅動、綠色時尚、節(jié)能高效園區(qū)。

4、老城區(qū)詳細介紹--年僅20歲的老字輩，副中心配套最齊全的商圈

老城區(qū)的范圍北到商務園-朝陽北路，東至六環(huán)路，南至萬盛南街，西至通州朝陽區(qū)界。 通州的核心自古至今一直在這一帶。直至今日，區(qū)政府所在地就在這片區(qū)域的中間--西大街路口西。

舊城的建設可以分成兩個時間段，在八通線地鐵通車以前，以公務員，事業(yè)單位的家屬住宅樓為主，今天環(huán)萬達商場的一片老小區(qū)，特別是帥府園和通惠南路基本都是九十年代左右的職工宿舍。所以格局出奇的相似。2003年。地鐵八通線正式開通運營，通州區(qū)成為第一個通地鐵的遠郊區(qū)縣，同時，地鐵八通線與地鐵1號線在四惠、四惠東站銜接后，形成了一條長達百里的軌道交通線，這時通州作為“睡城”的價值也逐漸開始被發(fā)掘軌道交通給通州帶來了新的發(fā)展機遇。當時通州的房價只有3000~4000元/㎡，在北京工作的年輕人懷揣著對北京CBD的美好希冀，選擇了他們可以負擔起的、房價最友善的地方。盡管每天可能將面對車廂內擁擠的人流，但是相對可控的通勤距離和較低的房產總價，造就了如今可觀的升值空間。大批優(yōu)秀的年輕人群把通州的消費水平直接拉高了幾個檔次，嗅覺靈敏的資本尋蹤而至。家樂福、大物美、華聯(lián)、蘇寧，博納紛紛落戶通州，與購買力為鄰。

八通線通州段沿途經(jīng)過的八里橋、通州北苑、果園、九棵樹、梨園等片區(qū)最先發(fā)展起來，我們將其統(tǒng)稱為通州老城區(qū)板塊。
通州區(qū)的房價曾經(jīng)歷過兩輪較為強勁的價格增長階段，基本以通州老城區(qū)板塊的項目為主，2010年后也涉及運河核心區(qū)等板塊的項目。

第一輪價格增長發(fā)生在2004-2005年，這也是較為傳奇的一年。有人說它是北京商品房價拉升的元年。2004年北京房價上漲3.7% 商品房價格七年來最高。那一年也是通州地鐵價值被深入發(fā)掘的一年，大環(huán)境加大交通，進入2005，通州的房價突破5000元，達到歷史最高點，那也是很多年輕人落戶通州夢碎的一年。

第二輪價格增長發(fā)生在2012-2016年。2010年，經(jīng)過金融危機的洗禮，通州的房價在那一年莫名其妙的腰斬，2012年北京首次提出“城市副中心”概念直接吹響了地產報復性反彈的號角；2015年，北京市政府將要搬遷通州的消息傳出，再次引爆通州樓市，部分項目售價突破3萬元/㎡。投資者大舉進軍通州房地產市場，期望可以享受到副中心發(fā)展紅利。2016年，通州的房地產挺進歷史最高點，通州地產均價破6萬！通州北苑部分樓盤直接破7萬，梨園，果園破6萬，老城區(qū)進入了最輝煌的時刻。

為了扼制炒房，政府在2017年推出“317新政”，全面限購，嚴格打擊擾亂市場的行為。通州二手房房價率先回落，經(jīng)過連續(xù)三年的組合重拳，通州老城區(qū)的價格又回到了2013年左右的水平。

時間快進到2019年。2019年1月10日，北京市委、市政府摘牌儀式在原址舉行，這意味著北京市級行政中心正式搬離原址，通州區(qū)就此正式進入北京城市副中心時代。政府全面東遷，副中心新的地標行將產生，老城區(qū)變成了政府首先要考慮的問題。因為老城區(qū)是副中心人口、建設集聚區(qū)。城市副中心總人口的83%位于老城區(qū)范圍內，所以副中心老城區(qū)是落實以人民為中心的發(fā)展理念、讓人民群眾有獲得感的關鍵地區(qū)。老城區(qū)是副中心現(xiàn)狀文化、活力展示區(qū)。副中心代表性歷史文化遺跡，如大運河、燃燈塔、通州古城等，以及城市最具活力的地區(qū)，如運河文化廣場、西海子公園等均位于老城區(qū)范圍內。

由于歷史的原因，城市副中心老城區(qū)在城市建筑、基礎設施、公共服務設施等方面標準相對偏低，與北京城市副中心定位差距較大。近年來，副中心老城區(qū)先后開展了多方面優(yōu)化提升工作。加上史無前例的歷史機遇，老城區(qū)又重新煥發(fā)出了青春的色彩。

2021年7月地鐵八通線終于與1號線全線貫通運行，同時八通線也繼續(xù)向東延長至環(huán)球影城站（可換乘7號線）。此時通州老城區(qū)板塊經(jīng)過這近20年的發(fā)展，軌道交通排列密集，各項配套設施發(fā)展完善，成為了通州當前發(fā)展最成熟、價值最高的板塊。

下面我們來看看通州老城區(qū)板塊的配套情況。

在交通配套方面，連接東四環(huán)與市政府的運通隧道； 廣渠快速路、京通快速、京哈高速、京沈高速這四條公路，以及八通線、7號線的開通運營較好地提升了通州老城區(qū)板塊與朝陽區(qū)的交通聯(lián)系。同時板塊內在建M22號線，遠期仍規(guī)劃有M102、M103、M104號線、區(qū)域快線等，有助于形成“一環(huán)六橫四縱”軌道交通格局，將進一步縮短板塊至運河核心區(qū)、至亦莊、至朝陽區(qū)、至唐山等地的有效距離，并且有效分擔客流承載壓力。

在教育配套方面，目前通州老城區(qū)板塊內的小學包括運河小學、第二實驗小學通州分校、北京教育科學研究院通州第一實驗小學、史家小學通州分校等，中學包括潞河中學、首都師范大學附屬中學（通州校區(qū)）、北京市育才學校通州分校、潞河中學等，同時，人大附、北京實驗一小，史家小學，皇城根小學、清華大學五道口學院等知名學校將落戶副中心新城，也會對老城區(qū)產生一定的帶動作用。

值得一提的是，2021年首次招生參加中考的首師附一鳴驚人，升學率力壓潞河、二中一舉奪得通州冠軍。也因此，通州歷史上首次有了學區(qū)房的概念，2022年春節(jié)前后，直升首師附的幾個小區(qū)房價飛升30%+還一房難求。

在醫(yī)療配套方面，之前老城區(qū)范圍內僅有一家潞河醫(yī)院是三級醫(yī)院，隨著市三甲 醫(yī)院 東直門醫(yī)院落戶老城區(qū)，醫(yī)療配套也更上一個臺階。

在商業(yè)娛樂配套方面，目前通州老城區(qū)板塊的領展廣場、貴友大廈、萬達廣場、國泰百貨等，都是較為成型的大型商業(yè)，可以滿足居民的日常生活需求。未來，城市副中心（通州區(qū)）將帶動萬上面提到的這些大型商業(yè)設施轉型升級，提升定位，豐富體驗性業(yè)態(tài)，此外，還會支持傳統(tǒng)門店進行數(shù)字化改造，運用人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術，營造人性化、體驗強的消費場景，形成“商品+服務”“線上+線下”以及“零售+體驗”的融合創(chuàng)新消費新模式。備受市民關注的運河商務區(qū)將打造“京韻風范地”等五大主題商業(yè)板塊，依托地上濱水型空間，打造文旅商體融合發(fā)展的運河夜消費帶。

通過五年創(chuàng)新建設發(fā)展，城市副中心（通州區(qū)）將成為服務業(yè)高水平開放核心承載區(qū)、國際商務北京新中心、北京東部商業(yè)新高地、國際消費中心城市新增長極和國家文旅商融合發(fā)展示范區(qū)。而老城區(qū)會是副中心最閃亮的名片。

永順即將騰飛

2月17日，據(jù)北京日報報道，從通州區(qū)了解到，北京軌道交通22號線(平谷線)工程永順站建設已正式啟動。永順站選址在八里橋農產品批發(fā)市場內，從2月16日起該站范圍內的八里橋市場A、B生鮮零售廳和北側酒水街已正式關停，通州區(qū)正同步開展入戶清登工作。

22號線(平谷線)項目西起CBD區(qū)域東大橋站，東至平谷新城，途經(jīng)朝陽區(qū)、通州區(qū)、平谷區(qū)以及河北省三河市。為了保證22號線(平谷線)順利建設，通州區(qū)八里橋批發(fā)市場于2月16日起暫停A、B生鮮零售廳和酒水街業(yè)務，其他批發(fā)和配送業(yè)務正常運行。目前，蔬菜、水果零售A區(qū)和鮮肉零售B區(qū)的大門已經(jīng)關閉，大廳已經(jīng)暫停營業(yè)，商戶已經(jīng)完成騰退。一旁的酒水街十分繁忙，商鋪正忙著打包搬遷。建材、茶葉、鮮花、水產等其它業(yè)務仍正常運營。

永順一直以老舊著稱，曾是家屬院和部隊干休所密集之地。標志性建筑有西馬莊園和八里橋批發(fā)市場。西馬莊園曾經(jīng)是是一個大型小區(qū)，里面有將近2W戶，各種配套非常齊全，幾乎不用出小區(qū)就能解決生活中所有的需求。小區(qū)以六層板樓為主，同樣的層高，同樣的外觀，我?guī)状芜M去都會迷路，小區(qū)旁邊就是北京四大菜籃子之一的八里橋批發(fā)市場，是京東最大的蔬菜和生鮮的集貿市場。在這里買菜買肉都很便宜。因為老舊房居多，且沒通地鐵，八里橋市場前邊那段路永遠在堵車狀態(tài)，所以 永順雖然毗鄰萬達商圈但一直是副中心價值洼地。現(xiàn)在開通的平谷22號線預計將改變永順的通勤時間和房產價格。