文?| 楊素瑤

編輯?|?轔多

2021年以來，試點(diǎn)監(jiān)測(cè)資金流動(dòng)和管理融資規(guī)模的房企已經(jīng)由12家試拓展到了30家。

各大房企在年報(bào)中不再只提及規(guī)模，降負(fù)債成為了2021年房企追逐的目標(biāo)之一。

各大房企此舉最大的原因之一就是三道紅線的出臺(tái)。

2020年8月20日，住建部和央行為限制開發(fā)商融資，約談12家房企并出臺(tái)了房企融資的三道紅線（又稱“融資新規(guī)”），并于2021年1月1日起全行業(yè)推行。

總的來說，三道紅線是對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)制定的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，具體內(nèi)容為：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

2、凈負(fù)債率大于100%；

3、現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)房企踩線的不同情況，又將各個(gè)房企歸入紅橙黃綠四檔。

三條紅線標(biāo)準(zhǔn)之下，全部踩線的房企歸入紅檔，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

踩兩條線者歸入橙檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

踩一條線者歸入黃檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

一條不踩者歸入綠檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

這就意味著，三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資的機(jī)會(huì)，利用負(fù)債大肆擴(kuò)張規(guī)模的時(shí)代將不復(fù)存在。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“三道紅線”這一新規(guī)則的影響之下，各大房企或許更難通過借債擴(kuò)大規(guī)模。

對(duì)于不少房企的債務(wù)償還也不能靠借債進(jìn)行，只能依賴銷售回款。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

01

三道紅線，昭示房企新時(shí)代來臨

旭輝控股董事局主席林中提到，三道紅線給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的最明顯直接的變化，就在于它限制了房地產(chǎn)行業(yè)使用高杠桿野蠻擴(kuò)張，瘋狂攻城略地的行為。房地產(chǎn)行業(yè)上下半場(chǎng)的真正分水嶺就此來臨，穩(wěn)扎穩(wěn)打的長(zhǎng)期主義將取代高杠桿高周轉(zhuǎn)的模式。

以閔系房企為代表的房地產(chǎn)界黑馬，在快速增長(zhǎng)階段都憑借著最大的財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)企業(yè)突飛猛進(jìn)的擴(kuò)張。而在三道紅線的壓制之下，所有房企的杠桿相同，增長(zhǎng)速度的差異微小，行業(yè)未來很難再有黑馬出現(xiàn)。

而部分負(fù)債高的巨頭企業(yè)承受巨大壓力，增長(zhǎng)速度會(huì)減緩甚至下滑，中小房企很難再有逆襲機(jī)會(huì)。因?yàn)樵谌兰t線的驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)無法再依靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)，而是轉(zhuǎn)而靠資本驅(qū)動(dòng)。中小房企相對(duì)于大型企業(yè)補(bǔ)充資本的難度要大得多。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，“三道紅線”會(huì)令部分中小房企融資空間變窄，進(jìn)一步加大其融資難度。“中小型房企未來唯有縮小開發(fā)規(guī)模、圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)拓展周邊附加服務(wù)，將房地產(chǎn)開發(fā)的單體項(xiàng)目做深做精做細(xì)、而非不斷拿地?cái)U(kuò)張，才能更好存活?！?/p>

如此一來，行業(yè)的格局逐漸固化，馬太效應(yīng)依然會(huì)越來越強(qiáng)，房企間的大分化時(shí)代就正式到來了。

不同企業(yè)在三條紅線之下的利弊如此一來，位于三道紅線之外的穩(wěn)健型房企將會(huì)成為未來最為普遍的房企類型。在三道紅線的影響之下，流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金會(huì)受到控制。安信證券在其最新研究報(bào)告中指出，總體來看，“三道紅線”落地后，房企短、長(zhǎng)期償債能力均發(fā)生明顯改善。

49家樣本房企2020第三季度剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比中位分別為72.7%、118.5%、101.5%，相比2020年一季度，分別下降0.9%、下降7.7%、回升17.7%，短期償債能力的改善最為明顯。

為降低負(fù)債水平，減少拿地規(guī)模、出售資產(chǎn)等，成為部分踩線房企不得不做出的選擇。而房企要改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，最直接的辦法就是把庫存土地變現(xiàn)為現(xiàn)金，追求零庫存。為了回籠資金，各大房企紛紛出售庫存土地，土地市場(chǎng)會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，整體降溫。

同時(shí)，由于未來的房企普遍更加穩(wěn)健，投資的風(fēng)險(xiǎn)更小，信用評(píng)級(jí)相應(yīng)提高，融資成本會(huì)相對(duì)降低，形成健康的循環(huán)。穩(wěn)健型房企將會(huì)很大概率成為房地產(chǎn)行業(yè)的主流。

02

三道紅線下各類房企如何應(yīng)對(duì)

“三道紅線”的具體指標(biāo)內(nèi)容著重強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率，對(duì)于各大房企來說，要想不踩線，增加資產(chǎn)、降低負(fù)債就成為各企業(yè)努力的關(guān)鍵方向。這兩種方向可以被概括為“開源+節(jié)流”。

開源即廣泛擴(kuò)大收入。在三道紅線的監(jiān)管壓力下，資金緊張的房企可以通過部分股權(quán)的轉(zhuǎn)讓引入有實(shí)力的合作方提前回籠資金，也可以通過整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負(fù)債率。

根據(jù)風(fēng)財(cái)訊智庫監(jiān)測(cè)，華僑城、招商蛇口、華潤(rùn)置地、金茂、花樣年等多家房企著手轉(zhuǎn)讓負(fù)債較高水平的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金回籠。其中華僑城自11月份以來股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁，出售資產(chǎn)資金達(dá)到70億元 。

2020年11月以來部分企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況自新冠疫情爆發(fā)，房企隨機(jī)應(yīng)變，與互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷平臺(tái)合作，打通線上營(yíng)銷渠道。通過自建線上售樓平臺(tái)、入駐各類直播平臺(tái)等加大線上營(yíng)銷力度，房企線上引流、線下銷售的發(fā)展趨勢(shì)逐漸明顯。

而在“三道紅線”的壓力之下，強(qiáng)化銷售，創(chuàng)新營(yíng)銷思路是房企的常規(guī)動(dòng)作。2020年9月7日，恒大宣布全國(guó)樓盤七折銷售，并計(jì)劃在“金九銀十”兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)2000億元銷售。

而在 “雙11”期間，房企線上布局力度加大，天貓、京東、蘇寧等頭部電商巨頭都開設(shè)了專門的購(gòu)房平臺(tái)以“收割”市場(chǎng)。由于“三道紅線”約束及大環(huán)境影響，房企紛紛通過分拆旗下盈利能力較強(qiáng)的業(yè)務(wù)上市，以減輕自身融資壓力，獲得新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2020年以來，掛牌上市的物企數(shù)量達(dá)16家，對(duì)比去年的12家，2020年物業(yè)上市熱潮來襲，融創(chuàng)、世茂、恒大、華潤(rùn)等房地產(chǎn)巨頭也紛紛入局，拆分旗下物業(yè)板塊上市。

節(jié)流即節(jié)省企業(yè)開支。2020年上半年房地產(chǎn)融資環(huán)境相對(duì)寬松，地方因城施策下，優(yōu)質(zhì)地塊加快入市，房企拿地積極性較高。2020年1-8月，12家約談房企拿地金額與銷售金額的比重為43.1%，拿地態(tài)度較去年更為積極。

調(diào)整拿地節(jié)奏，減緩拿地成為了房企的發(fā)展趨勢(shì)。而8月底，“三道紅線”出臺(tái)，房企有息債務(wù)增長(zhǎng)受限，房企資金壓力較大，房企拿地積極性有所下降，底價(jià)成交地塊比重明顯上升。根據(jù)風(fēng)財(cái)訊智庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，三道紅線之后，12家約談房企拿地金額與銷售金額的比重均值大幅縮小19.3%。

03

堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，積極應(yīng)對(duì)三道紅線

三道紅線之下，部分房企債臺(tái)高筑，而部分房企則依然憑借一直堅(jiān)持的長(zhǎng)期主義實(shí)現(xiàn)著穩(wěn)定的增長(zhǎng)?！熬G檔房企”融信中國(guó)作為堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)之一，其2020年業(yè)績(jī)十分引人注目。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年，其實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1552億元，較2019年增長(zhǎng)10%，此外，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收483億元，毛利潤(rùn)53億元，歸母凈利潤(rùn)24億元。融信中國(guó)表示，其在2020年成功邁過最后一條“紅線”，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”政策下的全面達(dá)標(biāo)。相較于其他企業(yè)，在駛向長(zhǎng)期發(fā)展的航線上其更關(guān)注財(cái)務(wù)方面表現(xiàn)，也更專注于在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)中控制成本。

截至2020年12月31日，融信中國(guó)在全國(guó)共計(jì)247個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)52座城市，總土儲(chǔ)面積約2871萬平方米。其中約82%位于一二線高效能城市黃金地段，為長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展擴(kuò)充了優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

與之相似的還有龍湖中國(guó)?！伴L(zhǎng)期原則是龍湖的主要原則，短期目標(biāo)要讓位于長(zhǎng)期目標(biāo)，難看的事要弄出來，有風(fēng)險(xiǎn)要亮出來，龍湖是比較簡(jiǎn)單的，丑媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆”。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍談到龍湖的長(zhǎng)期戰(zhàn)略時(shí)說到。

截至2020年底，龍湖集團(tuán)的總土儲(chǔ)累計(jì)達(dá)到7400萬平方米，權(quán)益面積達(dá)5279萬平方米。其業(yè)務(wù)遍及環(huán)渤海、西部、長(zhǎng)三角、華南、華中五大城市群的63個(gè)城市，約90%的貨量都集中于高能級(jí)城市。

在業(yè)內(nèi)看來，盡管沒有規(guī)模的突進(jìn)，龍湖卻保持了利潤(rùn)的長(zhǎng)效穩(wěn)定增長(zhǎng)，加之其超高的財(cái)務(wù)安全邊際，都將助力龍湖未來繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。同樣穩(wěn)健發(fā)展的還有保利。在戰(zhàn)術(shù)上，保利發(fā)展采取了深耕核心城市的戰(zhàn)略，聚焦一二線城市和核心城市群，重點(diǎn)深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

規(guī)模是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)。

保利發(fā)展在全國(guó)化的版圖擴(kuò)張當(dāng)中，除了通過招拍掛的形式拿地以外，保利在2016年完成了對(duì)中航地產(chǎn)的收購(gòu)，通過這些多元化的方式保利的土地儲(chǔ)備規(guī)模得到了迅速提升，也逐漸成長(zhǎng)為行業(yè)前五的龍頭企業(yè)。在三道紅線的鞭策與監(jiān)督之下，各大房企應(yīng)積極調(diào)整自身發(fā)展策略，順應(yīng)時(shí)勢(shì)，約束財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使其不斷優(yōu)化，更加充分地發(fā)揮其運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，面對(duì)三道紅線也能更加從容。

參考資料：

1、2021年房企如何應(yīng)對(duì)“三道紅線”，看這一文就夠了（鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)）

2、融信中國(guó)：堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，不懼“三道紅線”（時(shí)代財(cái)經(jīng)）

3、旭輝林：三條紅線給房企帶來10大影響，要從5個(gè)方面去應(yīng)對(duì)（明源地產(chǎn)研究院）