隨著2020年12月30日萬科獲取萬科翡翠書院項目二期地塊（編號“[2020]113號”），以及原高級技工學(xué)校地塊（編號“[2020]114號”），2020年的石家莊土地市場交易就此落下帷幕。

回顧2020年，石家莊房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化。在商品房市場交易方面，根據(jù)焦點研究院的初步統(tǒng)計，2020年全年的普通住宅成交規(guī)模有望突破700億元，并就此成為石家莊有商品房開發(fā)以來，普通住宅成交規(guī)模的最高水平。此外，石家莊市場也首次出現(xiàn)了成交規(guī)模超過百億元的房企，成為了市場另一個具有里程碑意義的事件。

而在土地市場交易方面，有限的凈地出讓連續(xù)出現(xiàn)房企競價爭奪現(xiàn)象，但當(dāng)年出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象的地塊規(guī)模，也成為石家莊有城鎮(zhèn)建設(shè)用地公開交易以來的最高水平。在土地市場出現(xiàn)變化的背后，則是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)秩序正在被重塑，涉及地塊交易的各方力量正在被重整，在“舊的秩序被顛覆、新的秩序被重塑”的背后，石家莊土地市場的深刻變化還將持續(xù)。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在石家莊市場的土地和項目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判石家莊市場前景與趨勢，焦點研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年全年石家莊房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在石家莊市場的土地儲備情況，體現(xiàn)深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

2020年全年土地市場運行情況綜述及2021年運行趨勢展望

競價搶地與撤拍流拍同現(xiàn)，傳統(tǒng)開發(fā)秩序正被重塑

下半年的“全力沖刺”，直接導(dǎo)致2020年石家莊土地市場的供應(yīng)規(guī)?！坝韶?fù)轉(zhuǎn)正”，較往年呈現(xiàn)出上揚狀態(tài)。但在供應(yīng)規(guī)模上的“高強度”，并沒有在成交規(guī)模上得到有效回應(yīng)。相反，2020年石家莊土地市場的交易效率大幅下降，撤拍、流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，這也導(dǎo)致石家莊土地市場呈現(xiàn)出罕見的“冰火兩重天”狀態(tài)。

有限的凈地出讓獲得房企的積極回應(yīng)，特別是二環(huán)內(nèi)較為稀缺的住宅用地，以及商服用地占比較小或者可控，住宅用地占主力的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在勾兌關(guān)系并不穩(wěn)固、其他房企有機可乘的背景下，連續(xù)引發(fā)房企競價爭奪現(xiàn)象。首當(dāng)其沖便是原棉五小區(qū)地塊（編號“[2020]009號”）、東三教地塊（編號“[2020]074號”）、天同地塊（編號“[2020]063號”）、原職教中心地塊（編號“[2020]094號”），以及原河冶科技地塊（編號“[2020]095號”）。

不過，勾兌關(guān)系相對穩(wěn)固，掛牌出讓并順利成交的地塊亦大有人在，且在《2020年全年石家莊房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》居前房企中，以融創(chuàng)、萬科、龍湖為首，其獲取地塊的最主要方式仍為合作開發(fā)。因此，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)秩序正在被重塑，這也傳導(dǎo)至石家莊土地市場的供應(yīng)和成交規(guī)模上。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年全年，石家莊城鎮(zhèn)建設(shè)用地累計供應(yīng)323宗，面積1086.93萬平方米，約合16305畝，較2019年全年上升18%。成交270宗，面積885.81萬平方米，約合13288畝，較2019年全年上升25%；成交金額440.62億元，較2019年全年下降14%；成交價331.58萬元/畝，較2019年下降32%。

成交價下降，究其原因，系非房地產(chǎn)開發(fā)用地供求規(guī)模上升。2020年全年，房地產(chǎn)開發(fā)用地累計供應(yīng)152宗，面積522.81萬平方米，約合7842畝，較2019年全年下降5%。成交131宗，面積456.24萬平方米，約合6844畝，較2019年下降14%；成交金額492.26億元，較2019年全年下降17%；成交價719.22萬元/畝，較2019年下降3%。

與上半年相比，2020年下半年的石家莊土地市場依然呈現(xiàn)出“前松后緊”狀態(tài)?？v觀全年，盡管房地產(chǎn)開發(fā)用地供求規(guī)模未能逃脫較往年有所下降的趨勢，但降幅收窄，顯示出2020年下半年供求規(guī)模上揚的顯著狀態(tài)。然而，“后程發(fā)力”并未挽救全年石家莊土地市場“規(guī)模不足”的現(xiàn)實，且下半年激增的撤拍、流拍現(xiàn)象，對市場預(yù)期又產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，也是市場始料未及的。

政策與市場因素同時發(fā)作，土地交易效率大幅下降

撤拍、流拍現(xiàn)象的激增，使2020年石家莊土地市場交易效率大幅下降。而這種趨勢又是在上半年撤拍、流拍地塊相對較少，交易效率有所回升的背景下急轉(zhuǎn)直下，以致全年反而呈現(xiàn)大幅下降狀態(tài)。而在這背后，則與房企拿地能力出現(xiàn)調(diào)整，拿地意愿出現(xiàn)變化有關(guān)，更與2020年全年石家莊房地產(chǎn)市場交易格局有關(guān)。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年全年，石家莊供應(yīng)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地中，出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象地塊52宗，面積169.96萬平方米，約合2549畝，較2019年全年上升79%。其中，當(dāng)年供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地中，出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象地塊30宗，面積96.72萬平方米，約合1451畝，較2019年全年上升42%，占總量的56%。

在撤拍、流拍地塊的類別中，非房地產(chǎn)開發(fā)用地占44%，但與2019年全年相比，這一比例有所上升，當(dāng)年供應(yīng)的非房地產(chǎn)開發(fā)用地中，多宗地塊出現(xiàn)多次撤拍、流拍現(xiàn)象。而在撤拍、流拍的房地產(chǎn)開發(fā)用地中，住宅用地11宗，面積36.32萬平方米，占總量的21%；商服用地11宗，面積18.70萬平方米，占總量的11%。盡管住宅用地的撤拍、流拍規(guī)模相對較高，但因當(dāng)年商服用地的供求規(guī)模出現(xiàn)萎縮，有限規(guī)模之下仍出現(xiàn)相當(dāng)規(guī)模的撤拍、流拍現(xiàn)象，反襯出房企在商服用地上的拿地意愿大打折扣，前述撤拍、流拍的商服用地規(guī)模相當(dāng)于同期商服用地成交規(guī)模的29%。

而在區(qū)域上，撤拍、流拍的房地產(chǎn)開發(fā)用地集中在“城四區(qū)”內(nèi)，合計17宗，面積61.00萬平方米，約合915畝，占總量的35%。尤以新華區(qū)撤拍、流拍的房地產(chǎn)開發(fā)用地數(shù)量最多，達(dá)到7宗；以長安區(qū)的規(guī)模最大，面積21.90萬平方米，約合328畝。

撤拍、流拍地塊激增的原因，既與政策和市場環(huán)境有關(guān)，亦與房企和相關(guān)地塊、項目的特殊情況有關(guān)。

政策方面，2020年前三季度出現(xiàn)撤拍、流拍的房地產(chǎn)開發(fā)用地僅16宗，面積26.35萬平方米，約合395畝。然而，縱觀全年，這一規(guī)模出現(xiàn)明顯上揚。而第四季度，則是房企融資監(jiān)管政策及“三條紅線”落地的窗口期，受其影響，房企融資能力有所下降，拿地意愿亦大打折扣，有限的凈地和相對優(yōu)質(zhì)的開發(fā)機會，房企尚有較強意愿獲取，且不惜通過競價爭奪方式；可一旦地塊乏善可陳，市場前景轉(zhuǎn)淡，房企拿地意愿便急轉(zhuǎn)直下。

而在市場方面，盡管全年石家莊普通住宅成交規(guī)模達(dá)到歷史高位，但市場出現(xiàn)劇烈分化，尤以二環(huán)內(nèi)某些片區(qū)，以及二環(huán)外多數(shù)項目“以價換量”較為激烈，利潤空間被大幅壓縮，盡管項目去化取得一定進(jìn)展，但市場環(huán)境受到影響，市場預(yù)期受到挫傷，這對房企在地塊前景判斷上產(chǎn)生一定影響。

此外，我們也注意到，部分地塊已屬開發(fā)項目成“既定事實”，定向出讓基本確定，但在地塊掛牌出讓后，房企因自身原因，未能如期繳納保證金并獲取地塊，某些地塊則因房企與供地方存在較大分歧，特別是成交價格上的分歧。這也是部分地塊未能順利成交的重要原因。在政策和市場環(huán)境未發(fā)生變化的背景下，盡管某些地塊經(jīng)過持續(xù)“溝通”，可逐步恢復(fù)供應(yīng)并順利成交，但石家莊土地市場交易效率下降的現(xiàn)實，短期內(nèi)難有改觀。

住宅用地規(guī)模萎縮，地價總體下降但焦點地塊頻現(xiàn)

住宅用地的交易面積盡管未占主力，但交易金額系在2020年全年石家莊房地產(chǎn)開發(fā)用地的總量中系“絕對”主力。與之相比，2020年全年商服用地的交易規(guī)模有所萎縮，住宅、商服混合用地的交易規(guī)模盡管維持一定規(guī)模，但隨著混合用地規(guī)劃和審批受到限制，且房企對商服用地占一定比例的地塊，獲取積極性有所下降，其交易規(guī)模也受到了一定影響。加之供地方在2020年全年面臨著更為嚴(yán)峻的收入任務(wù)，多重因素之下，住宅用地對石家莊土地市場的支撐作用更為顯著。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年全年，石家莊住宅用地累計供應(yīng)70宗，面積224.47萬平方米，約合3367畝，較2019年下降19%。成交55宗，面積155.99萬平方米，約合2340畝，較2019年下降37%；但成交金額155.16億元，較2019年下降37%；成交價663萬元/畝，較2019年上升0.3%；因其可形成的住宅建筑面積377.92萬平方米，較2019年下降28%，其成交樓面價4105.75元/平方米，較2019年下降11%。

商服用地的交易規(guī)模亦出現(xiàn)下降，且絕對值仍維持低位狀態(tài)。2020年全年，石家莊商服用地累計供應(yīng)46宗，面積84.30萬平方米，約合1264畝，較2019年全年下降6%。成交33宗，面積62.59萬平方米，約合938畝，較2019年全年上升4%；但成交金額27.12億元，較2019年全年下降35%。

住宅、商服混合用地的交易規(guī)模較為活躍，當(dāng)年出現(xiàn)房企競價爭奪的焦點地塊，有多宗系混合用地，且其供應(yīng)大量集中在主城區(qū)內(nèi)，但當(dāng)年大量涌現(xiàn)的撤拍、流拍地塊，亦有一定規(guī)模隸屬于這一性質(zhì)。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年全年，石家莊住宅、商服混合用地累計供應(yīng)31宗，面積19.05萬平方米，約合2858畝，較2019年全年上升8%。成交22宗，面積14.70萬平方米，約合2205畝，較2019年全年上升4%；成交金額220.19億元，較2019年全年上升8%；成交價998萬元/畝，較2019年全年上升3%。但當(dāng)年出現(xiàn)撤拍、流拍現(xiàn)象的住宅、商服混合用地8宗，面積41.70萬平方米，約合625畝，較2019年全年上升160%，這也是房地產(chǎn)開發(fā)用地中各類型升幅最大的。

長安欒城領(lǐng)銜，近400萬平方米有效供應(yīng)排隊進(jìn)入2021年

受“三年大變樣”的影響，近年來，石家莊房地產(chǎn)市場一直在持續(xù)消化既有違法違規(guī)項目，其通過土地市場補辦土地手續(xù)，亦在近年來成為石家莊土地市場交易的主力。

但隨著這種消化步入尾聲，既有項目補辦手續(xù)現(xiàn)象在土地市場上亦逐步減少，當(dāng)前的石家莊土地市場，正愈發(fā)清晰地體現(xiàn)出當(dāng)下和未來一段時間，對商品房市場交易的直接影響，主要表現(xiàn)在，成交地塊中未售項目占比有所上升，因供應(yīng)時間在全年內(nèi)較早；或部分房源因特殊原因先行銷售，但在房企獲取土地及補辦全部手續(xù)后，仍可對當(dāng)下和未來一段時間的商品房市場形成有效供應(yīng)的項目亦有所增加。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年全年，在石家莊已成交的住宅用地中，屬“未售”的地塊有31宗，面積96.50萬平方米，約合1447畝，占總量的61%；成交金額108.03億元，成交價746萬元/畝；可形成住宅建筑面積236.73萬平方米，成交樓面價4563元/平方米。

換言之，上述超過96萬平方米的住宅用地，以及236萬平方米的建筑面積，將直接形成2021年石家莊商品房市場的有效供應(yīng)。這其中，長安區(qū)位居首位，屬“未售”的地塊有8宗，面積32.09萬平方米，約合481畝；成交金額55.08億元，成交價1143萬元/畝；可形成住宅建筑面積55.08萬平方米，成交樓面價6620元/平方米。此外，欒城區(qū)的規(guī)模也比較高，屬“未售”的地塊有5宗，面積11.95萬平方米，約合179畝；成交金額6.23億元，成交價347萬元/畝；可形成住宅建筑面積26.73萬平方米，成交樓面價2332元/平方米。

上述236萬平方米并非2021年石家莊商品房市場的全部有效供應(yīng)。屬“部分未售”的地塊有18宗，面積50.73萬平方米，約合761畝，占總量的32%；成交金額34.64億元，成交價455萬元/畝；可形成住宅建筑面積109.54萬平方米，成交樓面價3162元/平方米。粗略估算，其中25萬平方米的住宅用地，以及50萬平方米的建筑面積，也將直接形成2021年石家莊商品房市場的有效供應(yīng)。

此外，屬“已售”且既有項目補辦土地手續(xù)的地塊6宗，面積8.75萬平方米，約合131畝，占總量的5%；成交金額12.48億元，成交價950萬元/畝；可形成住宅建筑面積31.65萬平方米，成交樓面價3943元/平方米。

不過，這并非當(dāng)年既有項目補辦土地手續(xù)地塊的全部，到下半年，在房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模放大的同時，撤拍、流拍地塊規(guī)模也有所放大，且其中部分地塊系既有項目補辦土地手續(xù)情況，但因補辦手續(xù)項目及相關(guān)房企因自身原因，或因與供地方在地塊成交價格上存在分歧，未能如期獲取地塊，完成補辦手續(xù)，這也影響了這些地塊的最終成交。

2021年石家莊商品房市場的有效供應(yīng)，還在住宅、商服混合用地中有所呈現(xiàn)，且2020年成交的焦點地塊中，有多宗隸屬于這一類型，但因住宅及商業(yè)建筑面積無法完全厘清，其實際供應(yīng)規(guī)模及水平仍待項目具體規(guī)劃確定后方可統(tǒng)計。在此，我們僅作數(shù)據(jù)呈現(xiàn)：

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，在2020年成交的住宅、商服混合用地中，屬“未售”的地塊有9宗，面積64.65萬平方米，約合969畝，成交金額101.14億元，成交價1045萬元/畝，保守估計，由此可能形成的有效供應(yīng)應(yīng)在100萬平方米以上。此外，當(dāng)年屬“部分未售”的地塊有11宗，面積75.15萬平方米，約合1127畝，成交金額109.51億元，成交價971萬元/畝，保守估計，由此可能形成的有效供應(yīng)則應(yīng)在70萬平方米以上。

“兩超多強”格局奠定，2021年石家莊房企江湖地位初見端倪

石家莊土地市場對商品房市場的直接影響，也令房企的拿地規(guī)模，深刻影響其在當(dāng)下和未來一段時間的有效供應(yīng)規(guī)模。如果說，焦點研究院在近期將發(fā)布的《2020年全年石家莊房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》，呈現(xiàn)的是房企在當(dāng)下市場的“江湖地位”，那么上述《2020年全年石家莊房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，則呈現(xiàn)的是房企在未來市場的“江湖地位”。

2020年的石家莊市場，是“兩超、多強”的房企格局，那么在2021年，這種格局則將穩(wěn)中有變。

在房企方面，在2020年進(jìn)入石家莊市場，并獲取地塊、實現(xiàn)落地的全國性或地區(qū)性房企有東原、綠城中國、新城、金茂、藍(lán)光，以及萬騰。其中，綠城中國通過合作開發(fā)，已在石家莊獲取兩個項目，面積10.29萬平方米，約合154畝，獲取地塊付出17.56億元，單價1137萬元/畝。其他房企則均已獲取一個項目，規(guī)模不一，區(qū)位不同，但尚未形成數(shù)量和規(guī)模效應(yīng)，對其當(dāng)下和未來一段時間在石家莊的成交規(guī)模無法產(chǎn)生較強的支撐作用。

焦點研究院認(rèn)為，融創(chuàng)、萬科及龍湖等三家房企，將在2021年的石家莊市場有較好的規(guī)模支撐。其中，融創(chuàng)、萬科獲取地塊數(shù)量最多，規(guī)模最大，土地和項目儲備最為堅實。

融創(chuàng)方面，其在2020年全年已獲取9宗地塊，面積41.19萬平方米，約合618畝，獲取地塊付出51.82億元，單價838萬元/畝。其中，住宅用地5宗，面積16.56萬平方米，約合248畝，獲取地塊付出13.18億元，單價530萬元/畝，可形成住宅建筑面積39.19萬平方米，樓面價3363元/平方米。此外，另有1宗商服用地，面積0.55萬平方米；住宅、商服混合用地3宗，面積24.07萬平方米。上述地塊將為其在2021年貢獻(xiàn)一個重要項目，即融創(chuàng)在高新區(qū)的強大泵業(yè)及北豆項目，因兩幅地塊相鄰，或?qū)⒑喜㈤_發(fā)。加上融創(chuàng)現(xiàn)有的融創(chuàng)中心、融創(chuàng)時代中心和融創(chuàng)都會中心三個項目，上述四個項目將成為其在2021年的交易支撐。

萬科方面，其在2020年全年已獲取5宗地塊，面積30.49萬平方米，約合457畝，獲取地塊付出32.30億元，單價706萬元/畝。其中，住宅用地4宗，面積17.13萬平方米，約合257畝，獲取地塊付出22.59億元，單價878萬元/畝，可形成住宅建筑面積40.03萬平方米，樓面價5644元/平方米。萬科也是全國性或地區(qū)性房企中，住宅用地在土地和項目儲備中數(shù)量和規(guī)模最高。此外，另有1宗住宅、商服混合用地，面積13.35萬平方米。上述地塊將為其在2021年貢獻(xiàn)4個項目，分別是位于新華區(qū)的農(nóng)機街項目（規(guī)劃名“萬科云廬”，銷售名不詳），位于長安區(qū)的原高級技工學(xué)校項目和萬科翡翠書院二期項目，以及位于高新區(qū)的西京北項目。考慮到萬科現(xiàn)有項目，部分已進(jìn)入尾盤階段，預(yù)計到2021年，萬科在石家莊的項目結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化。

此外，龍湖在石家莊的土地和項目儲備，以及其在2021年的市場表現(xiàn)值得關(guān)注。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，其在2020年全年已獲取3宗地塊，面積24.70萬平方米，約合370畝，獲取地塊付出37.70億元，單價1017萬元/畝。其中，住宅用地2宗，面積6.56萬平方米，約合98畝，獲取地塊付出13.67億元，單價1388萬元/畝，可形成住宅建筑面積14.01萬平方米，樓面價9761元/平方米。此外，另有1宗住宅、商服混合用地，面積18.13萬平方米。上述地塊將為其在2021年貢獻(xiàn)一個重要項目，即原河冶科技項目，加上現(xiàn)有龍湖天璞項目，龍湖在石家莊的項目結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步向主城區(qū)內(nèi)過渡。

本文內(nèi)容僅代表作者立場和觀點。本文著作權(quán)歸搜狐焦點所有。未經(jīng)允許，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載；經(jīng)允許轉(zhuǎn)載或使用本文時，請注明來源。