大周末的大中午，央行悄沒聲的發(fā)了個公告。

隨后，全網轟動。

公告說了什么呢？

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會提出：

一、對于貸款買普通住房的家庭，房貸利率的下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限不變。

二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，央行和銀保監(jiān)會的各地派出機構，按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

這一通話念下來挺繞口。

劃重點就是：首套房利率，在5年期LPR基礎上，允許再降20BP！

至于二套房，對不起，沒有任何變化，不提倡，不鼓勵。

LPR是什么東西？

以前我們買房，參考的是基準利率，也就是前幾年一直沒有變化的4.9%，銀行在此基礎上，會進行上浮、持平或打折的操作，當時不少城市買房利率普遍要上浮20%以上。

但是，從2019年8月份開始，我們熟知的房貸利率，就不再掛鉤貸款基準利率了，開始以LPR報價為“錨”。

每個月20號上午9點半，你都可以在央行網站找到報價。

LPR報價分1年期和5年期，由于房貸動輒二三十年的，所以參考的是5年期以上LPR的報價。

從2020年到現在，5年期LPR經過幾次調降之后，已經到了4.6%的水平，這就是現在的房貸基準利率。

舉個例子，現在房貸利率參考的是4.6%，各個銀行在此基礎上進行加點（0.01%就是1個基點），如果首套房加80個基點，那房貸執(zhí)行利率就是5.4%，如果加100個基點，那執(zhí)行利率就是5.6%，以此類推。

原來是百分比上浮或者打折，現在變成了基準利率之上加基點，大概就這個意思。

關注藍白時間久的朋友可能知道，2021年初央行發(fā)了“房貸集中度管理制度”，也就是限貸令，銀行手里的房貸額度一度非常緊張，房貸壓著不批，二手房停貸的城市有很多，當時銀行加基點很兇，普遍都是6.37%的利率，愛買不買。

從去年底到現在就不一樣了，不斷的降準降息降存款利率，銀行負債成本下來了，據我所知，很多城市的銀行不再加點，房貸都能執(zhí)行5年期LPR的基準利率，即便有加點，幅度也不大，基本都能做到5%以內。

這次央行的意思，是各個城市，各家銀行，可以按照當地情況，自主確定，在4.6%的基礎上，再降20個基點。

也就是說，房貸利率的下限，來到了4.4%。

單算賬的話，月供其實沒省多少。

按貸款50萬、期限30年、等額本息還款估算，利率降20個基點，平均每月月供能少60塊錢，30年里利息能少2萬塊。

但這并不是“蚊子腿也是肉”的問題，而是房貸利率降太快的問題。

請注意：去年底的時候，全國首套房平均利率普遍在5.5%以上。

即便當時5年期LPR已經降到了4.65%的水平，但不少城市的個貸加點普遍高達80BP以上。

這就導致了，幾個月之前買房的人，房貸利率少則5.5%，多則高達6%。

但上面說了，今年的形勢完全不一樣。

自從年初央行全力催促銀行放貸之后，不論是放款時間，還是加基點程度，房貸利率下降速度之快，刷新歷史記錄。

現在絕大部分城市都能執(zhí)行5年期LPR的基準利率，這相當于把80BP的利差空間給打掉了。

在這個基礎之上，央行又調整房貸利率下限，這是什么概念？

這是房貸利率罕見的“飛流直下三千尺”?。∥乙娺^利率下降的，但從來沒有見過降這么快的。

再算一筆賬。

假設你1月份買房，貸款100萬，利率5.65%，等額本息30年，月供是5700多塊，30年利息要還107萬。

現在買房，也是貸款100萬，等額本息30年，利率4.4%，月供直接降到了5000，利息要還80萬。

利息總額直接降了20萬，月供少了700多塊。

要知道，這可是不到4個月的時間啊，幾十萬的利息，將近1000塊的月供，對普通工薪族來說，也是一大筆支出了，省出來的錢買點肉吃不香嗎？

所以，這次信號非凡意義在于：央行祭出的是“定向”武器。

什么叫定向呢？

不降政策利率，不降市場利率，只降房貸利率。

我們再看一個消息。

5月16日，央行發(fā)公告，開展了1000億的MLF操作和100億的逆回購操作，中標利率分別是2.85%和2.10%，都跟前期持平。

15號單獨降房貸利率，16號的MLF利率沒變，意味著什么呢？

這里要跟大家聊我們的貨幣機制，從央行到商業(yè)銀行，再到企業(yè)和個人。

央行負責制定政策利率（也就是OMO逆回購利率、MLF利率）——再傳導到銀行間市場（也就是DR007）——最終到實體的存貸款利率（也就是LPR）。

還舉原來的例子吧。

銀行是一群孩子，央行是這一群孩子的媽媽。

孩子們的零花錢，不是白給的，是媽媽借的。

既然是借的錢，那就有不同的期限和價格，這就是MLF的利率，每個月16號會公布。

如果孩子借的錢本來就貴，那大家自然都會省著點花。

有的孩子缺錢了，有的孩子手里還有富余，孩子們之間也可以互相拆借周轉，這就形成了銀行間的利率，也形成了每個月20號公布的LPR報價。

借的錢貴了，買零食也是扣扣搜搜的，借的錢便宜了，花起來也會大手大腳。

這個例子中，藍白打了個不太恰當的比方，但也可以表達出我想要表達的意思：

從根上來說，央媽的政策利率高低，是決定LPR報價，進而決定房貸利率的核心因素。

原來房貸利率是跟著LPR走的，LPR是跟著政策利率走的。

現在，央行在不用降政策利率，也就是MLF的情況下，繞過5年期LPR的報價，定向降房貸利率的下限，把決定權交給各家銀行，各個城市，堪稱高明。

類似的事，也在2009年和2015年發(fā)生過。

在2009年1月份，工農中建四大行在新年第一天松口：

只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

7折！在85折的基礎上繼續(xù)降！

2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月進行了5次降息，3月份的時候5年以上房貸基準利率為6.15%，而12月基準利率已下調至4.9%。

在此基礎之上，不少城市的首套房利率已經執(zhí)行基準利率，或執(zhí)行8折利率。

房貸利率打折的威力，就要說到2009年和2015年后來發(fā)生的事，大家都知道了，不用藍白多說。

在房地產難熬的2022年，再次出現了房貸利率下限突破基準。

而且，明明是降息就能解決的事，為什么央行要費這么大勁呢？

藍白提供兩個視角：

一，降息的空間很窄了。

二，4月的金融數據。

先說第一個。

在一季度的貨政報告里，央行提到了兩句話：“密切關注主要發(fā)達經濟體貨幣政策調整，兼顧內外平衡”。

還有“密切關注物價走勢變化，支持糧食、能源生產保供，保持物價總體穩(wěn)定”。

美聯(lián)儲貨幣緊縮的步伐很猛，全年可能加息7次，全球主要國家都步入了加息周期，人民幣不可能獨善其身。

更何況，在多次降息降準之后，銀行手里已經不缺錢了，加上俄烏局勢導致的原油、天然氣、小麥、玉米，化肥價格飆升，今年央行的首要目標，一定是幣值和物價的穩(wěn)定。

這種局面下，與其動用降息這種“牽一發(fā)而動全身”的大招，還不如直接降房貸利率，也說明了房地產的重要程度。

房地產，現在成啥樣了？

這就需要聊第二個視角：4月的金融數據。

這份數據，包括4月的PMI數據出來后，很多朋友都催更了。

我本來想單獨做一期，可想來想去，4月實在太特殊了，短期的擾動，劇烈的變化，大家早都有預期了，解讀起來沒有多大意義。

所以趁這個機會，結合調降房貸利率下限，跟大家聊聊。

4月新增社融0.91萬億（前值是4.65萬億）；新增信貸0.65萬億（前值3.13萬億）；

總量降的有多少，大眼一看就知道。

從結構上看，居民端貸款的下降，是重要原因。

房貸減少了605億元，同比少增4022億元；

消費貸減少1044億元，同比少增1861億元；

經營貸減少521億元，同比少增1569億元。

注意看，居民中長貸，也就是房貸的少增的幅度，高達4000億以上。

這個體量，比消費貸+經營貸加起來降的幅度還要大。

房地產，畢竟是關系到幾十個上下游行業(yè)的支柱，更關乎地方財政收入，長此以往，如果房貸一直萎靡不振，銷售上不去，這是很多城市難以承受之重。

從這個角度，大家也就能理解，為啥房貸利率在幾個月的時間里，以罕見的速度，飛快下降了。

不止是房貸利率，截至5月11日，2022年全國累計134個省市，共計出臺了231次紓困政策。

頻次逐月提升，單單4月，就有66個城市放松調控，超過一季度總和。

解除限購、限貸、限價、限售、減稅、給補貼、提高公積金額度，招數也越來越猛。

剛開始是中西部三四線，后來是東北和中部省會，還有沿海三四線，再后來是長三角和珠三角的TOP城市。

像蘇州、無錫、南京，幾乎同一時間發(fā)了生二胎三胎能多一套購房指標的政策，長沙還提出租房換房票，思路都很新奇。

所以，這是一場樓市寬松與樓市下行之間的拔河比賽。

只要房地產銷售上不去，開發(fā)商不拿地，寬松大潮就不會結束，直到見效為止。

很多朋友的擔心是：

利率降這么快，是不是預示了，樓市會重復2009年與2015年之后的歷史？

可以肯定的說：不會。

一方面，現在的居民杠桿率、城鎮(zhèn)化率、人口進城的速度、房價收入比，已經和當時天差地別。

另一方面，從2017年到現在，全國300多個城市，幾千個縣城，在人口和財富的分化下，與金字塔尖的十幾個城市，有本質區(qū)別。

遠郊房產的估值，也跟核心主城房產出現了巨大差異。

這一次，利率下限突破基準，是為了穩(wěn)住樓市“土拍——施工——賣房——竣工”的秩序，穩(wěn)住上下游數十個行業(yè)的工作機會，沒有調整二套房的利率下限，就是明確的信號。

退一步說，就算像大家天天念叨的，一二線主城還有保值屬性，這一波能穩(wěn)住。

問題是：你知道，我也知道，所有人都知道的機會，那就不叫機會。

這就必然會導致新房與舊房的分化，改善與剛需的分化，有價值的房產，最終淪為少數人的游戲。

更何況，現在房地產遲遲沒有起色的核心原因，一是人口跨區(qū)域流動受限，不想貸不敢貸的問題，二是開發(fā)商高杠桿玩脫后的融資問題。

這顯然不是單純降利率降首付，解除四限就能解決的。

還有，最近幾年，整個市場已經打破了“囤房變富”的執(zhí)念，有穩(wěn)定收入、降低負債、存錢的保守意愿，越來越強烈。

理念的轉變，是能刻進人骨子里的。