華爾街教父格雷厄姆曾言，市場短期內可以是一臺投票機，但它終將成為一臺稱重機。這句話用在當前樓市尤為貼切。

為什么這樣說？

首先，樓市短期內的價格波動往往受到經(jīng)濟環(huán)境和市場情緒的影響，但長期來看，房價與價值相匹配。

其次，樓市短線操作難度極大，遠不如中長線投資可靠。回顧樓市歷史：2008年，國際金融危機爆發(fā)后，樓市陷入低谷，國家推出了四萬億救市計劃；2015年，在“促消費、去庫存”的背景下，供需兩端的寬松政策如雨后春筍般涌現(xiàn)。這兩次政策的出臺都推動了樓市進入新的周期，而這正是中長期投資的良機。

回歸到當下，我們來劃近期政策重點：

1、在廣州無房：首付按30%，利率LPR-10bp。

2、在廣州有一套房，無貸款或已結清：首付按30%，利率LPR-10bp。

3、在廣州有一套房且在供：首付40%，利率LPR+30bp。

這些政策對購房者的受益是肉眼可見的。雖然首套房貸首付沒有降到兩成，但是房貸利率降了，也是首個突破LPR的一線城市，月供有所減輕。而第2和3兩種情況之前的首付比例分別是五成和七成，如今置業(yè)門檻大降，貸款利率也更加優(yōu)惠。

同時，廣州放開了樓盤的“限價令”，意味著定價權回歸了市場價值規(guī)律，開發(fā)商能更加主動地把控市場走勢，這對樓市復蘇也是一個積極的信號。

再說，全國多個超大城市如南京、東莞、佛山、濟南、沈陽等先后放開限購。而最近，深圳也對限購政策進行了優(yōu)化，離異3年內再婚或復婚家庭買房，按現(xiàn)有家庭套數(shù)計算，不追溯離異前家庭名下套數(shù)。這一政策變化為廣州提供了一個可供參考的案例。因此，市場上也出現(xiàn)了一些呼聲，希望對廣州特定人群或地區(qū)放寬“限購”。

可以預見，在新政“套餐”的強政策刺激下，將迎來又一輪樓市大周期。克而瑞也預測，隨著政策利好發(fā)酵，預計會有更多的剛需和改善性需求會被激發(fā)，從而帶動廣州樓市“金九銀十”成交量重回復蘇軌道。

然而，與以往不同的是，這個新周期將更像一臺稱重機。樓市受情緒、炒作、投機等因素的影響逐漸減少，也不再是只漲不跌的賺錢游戲，樓盤價格最終遵循價值原則，幾個關鍵區(qū)域將會帶動廣州樓市的再次抬頭。

而在當中，黃埔是不可忽視的勢力。為什么還是黃埔？

第一，調控回撤帶來的抄底機遇

眾所周知，黃埔是上一輪樓市周期最火爆的區(qū)域。尤其在2020-2021年期間，黃埔領漲全廣州，多個項目頻傳“日光”消息。2021年底，黃埔新房庫存消化周期為6.1個月（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部），全市最低。

然而，隨著2021年下半年人才政策逐步收緊，以及市場大環(huán)境的影響，黃埔整整橫盤了2年。一些綜合條件稍遜的板塊或項目，只能通過降價促銷走量，有些降幅甚至達20%。

與此相對照的是，標桿板塊仍然保持了較穩(wěn)定的成交表現(xiàn)。比如，在今年1-8月中，黃埔區(qū)房價扛把子仍是舊黃埔板塊，均價52239元/㎡（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）。在這個市場變化的過程中，就給了購房者兩個機會：一是分辨誰才是黃埔的王者；二是有了更多“撿漏”的機會。

所以可以看到，樓市最先復蘇的依然是黃埔。新政后首周來訪量TOP10項目中，黃埔占了7個，其中萬科黃埔新城和萬科城市之光位列黃埔之首（數(shù)據(jù)來源：克而瑞），熱度不言而喻。

第二，黃埔新的增長極帶來的置業(yè)紅利

早前，《黃埔區(qū)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案對外公示，指引黃埔未來10年發(fā)展方向，海絲城將會成為重點發(fā)展的板塊。

也許對很多購房者來說，海絲城這個名字還相對陌生。實際上，海絲城位于黃埔臨港片區(qū)。

在規(guī)劃上，海絲城要構筑廣州“一廊一帶”中樞，加快建設廣州臨港經(jīng)濟區(qū)黃埔片區(qū)，全面推進西區(qū)振興，高標準規(guī)劃建設南海神廟歷史文化綜合發(fā)展區(qū)、廣州第二中央商務區(qū)，以護林路為主軸創(chuàng)建國家級信創(chuàng)基地，全年完成固投500億元。

根據(jù)《廣州海絲城規(guī)劃設計國際大師邀請賽》發(fā)布的招標公告，設計單位應在海絲城范圍內劃定不少于2.6平方公里左右的近期建設范圍——西至石化路，東至景盛街，北至港前路，南至珠江，包含文沖船廠與黃埔電廠在內。這意味著，不斷推進搬遷工作的文沖船廠，以及已停止運營的黃埔電廠舊址即將迎來嶄新的面貌。

在交通上，地鐵5號線東延段、7號線二期都將于年底通車。屆時，乘坐5號線從海絲城板塊可直達珠江新城。而7號線由南向北聯(lián)通大學城、長洲島、黃埔中心區(qū)及海絲城、科學城，通達性極佳。

言下之意，無論是在規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、交通，還是城市界面上，海絲城都將迎來全新的面貌，黃埔下一個風口就在這里。

第三，“金九銀十”帶來的選籌良機。

錨定了最優(yōu)的區(qū)域和板塊，還需要知“天時”。

一般而言，政策出臺傳導到市場，再帶動成交量穩(wěn)步提升，這一過程通常需要3-6個月的時間。在這個時間之前，開發(fā)商基調仍以促銷去化為主，是購房者入市的最佳時機。

另一方面，適逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，各大開發(fā)商為了沖刺年底業(yè)績，都會拿出“真刀真槍”的優(yōu)惠，“筍”盤頻現(xiàn)。

位于老黃埔核心區(qū)海絲城板塊的萬科黃埔新城，是這個“金九銀十”不容錯過的項目。據(jù)了解，項目在新政后首個周末來訪量近300組、成交30多套單位，很多剛需和剛改客戶，果斷選擇購買黃埔新城，除了置業(yè)門檻降低，還有項目價值迅速兌現(xiàn)的優(yōu)勢。

秉承著“配套先行”的原則，黃埔新城給予購房者更多的確定性。引進了BRT B1快速公交進社區(qū)，通勤直達天河體育中心。教育方面，鐵錚學校（西校區(qū)）已正式開學，該校是由黃埔區(qū)鐵英教育集團進行全面管理的公辦九年制學校。此外，黃埔區(qū)青少年宮（南崗宮）也已開課。孩子們在閑暇時還可以前往蹦蹦云公園，盡情釋放天性。

即便業(yè)主還未入住，融德里商業(yè)街、健身房和社區(qū)餐廳已經(jīng)開放。小鎮(zhèn)中心的生鮮超市和咖啡店也計劃在11月底開業(yè)，吃喝玩樂一應俱全，小區(qū)內即可享受舒適生活配套。

更值得一提的是，當別人都在談論“保交樓”的時候，萬科卻展示出硬核的交付力，黃埔新城【閱?！拷M團首批單位提前240天交付。

以上種種，不僅讓購房者感受到大品牌、大城的硬實力和可信度，還為他們在新的樓市周期下提供了充分的信心和保障。

目前，黃埔新城熱推“中央公園”組團，產(chǎn)品包括75-142㎡的三房四房，不到300萬即可上車置業(yè)地鐵5號線旁全能配套大城，難怪不少購房者直呼“真香”。

珍惜新政“套餐”的置業(yè)良機。市場短期雖然是投票機，但優(yōu)質項目可以跨越一輪又一樓市周期。因此，不要錯過這個機會。