你或許很難想象，全世界面臨房地產(chǎn)危機(jī)的不止我們一家，隔壁的韓國(guó)樓市，就快要炸了！

前不久，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志報(bào)道了一則新聞：33歲的首爾居民金明洙表示，2021年買(mǎi)房子，可能是他一輩子最后悔的決定。

他的新家位于首爾東部蠶室區(qū)，目前已經(jīng)貶值了40萬(wàn)美元，其妻子已經(jīng)懷孕33周，他不知道該如何完成按揭。

面臨困境的不止金明洙一人，據(jù)韓國(guó)官方數(shù)據(jù)，自2021年10月的峰值以來(lái)，首爾房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了24%，為歷史之最。

韓國(guó)樓市到底怎么了？未來(lái)還有的救么？

01.

想弄明白韓國(guó)樓市為何會(huì)跌，首先得知道它為啥會(huì)漲。

2020年疫情爆發(fā)，歐美上來(lái)就選擇躺平，韓國(guó)得益于文在寅政府的積極行動(dòng)，在相當(dāng)一段時(shí)間都扮演著資本主義世界“防疫優(yōu)等生”的角色，韓國(guó)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)一時(shí)成為國(guó)際資本的“香餑餑”，其中就包括房地產(chǎn)。

與此同時(shí)，美國(guó)政府選擇大放水挽救經(jīng)濟(jì)，為避免外貿(mào)崩盤(pán)，韓國(guó)政府同時(shí)跟進(jìn)放水，又一次推高了韓國(guó)房?jī)r(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，從2020年到2021年，韓國(guó)房?jī)r(jià)最大漲幅超過(guò)40％，首爾部分地區(qū)房?jī)r(jià)更是暴漲50％。

更絕的是，韓國(guó)人民有著不輸我國(guó)的炒房精神。他們發(fā)明了一種炒房玩法，叫“傳貰（音同是）房”。

租客不用每月繳納房租，而是一次性繳納房?jī)r(jià)五到八成的“傳貰金”即可入住，到約定期滿后，房東退還租客全部“傳貰金”。

說(shuō)白了，房東就像銀行，租房客好比儲(chǔ)戶，而房租就是利息，房東用住房吸引租房客儲(chǔ)蓄（集資），投資更多房地產(chǎn)，利用杠桿滾雪球。

據(jù)韓國(guó)央行統(tǒng)計(jì)，2021年二季度家庭信貸總額創(chuàng)下新高，較上年同期增長(zhǎng)10.3％，達(dá)到1806萬(wàn)億韓元，為2003年以來(lái)之最。

所以前兩年韓國(guó)房?jī)r(jià)高企的原因，一句話概括：內(nèi)部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，外部環(huán)境放水，人民炒房熱情，哪里有不漲的道理？

截至2021年，首爾房地產(chǎn)均價(jià)為14萬(wàn)人民幣，位居全球第二，僅比第一名香港低2千元，其中富人聚集的“江南區(qū)”，均價(jià)更是超過(guò)33萬(wàn)人民幣，北上廣都望塵莫及。

02.

韓國(guó)房?jī)r(jià)大漲，首爾一平米14萬(wàn)人民幣，與香港不分伯仲。這股野蠻生長(zhǎng)的勢(shì)頭，直到2021年底才被遏止。

因?yàn)閮?nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)生了變化。

2021年7月，韓國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比上漲2.6％，連續(xù)四個(gè)月超過(guò)2％，蔬菜、水果、肉類甚至方便面的價(jià)格突飛猛進(jìn)。長(zhǎng)達(dá)一年的放水，副作用終于顯現(xiàn)——大通脹來(lái)了。

所以該年8月，韓國(guó)央行緊急發(fā)出指令：將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至0.75％。

這是一招釜底抽薪，當(dāng)銀行利率上升時(shí)，社會(huì)面的熱錢(qián)就會(huì)根據(jù)收益調(diào)整流向，意味著相當(dāng)一部分盤(pán)踞在房地產(chǎn)的資本抽離。

但這點(diǎn)加息，還不足以讓韓國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)。

真正的威脅是美國(guó)。2022年3月，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟本輪加息，為防止韓元過(guò)度貶值，韓國(guó)必須緊跟美國(guó)加息的步伐，同幅度加息，同幅度搖擺。

（資料來(lái)源：trading economics）

有人問(wèn)，如果不緊跟美國(guó)步伐，韓國(guó)少加一點(diǎn)息，會(huì)怎樣？

答案是外貿(mào)崩盤(pán)，韓國(guó)人將用不起能源。韓國(guó)的能源自給率約4％，95％的能源都依賴進(jìn)口。如果韓元對(duì)美元大幅度貶值，韓國(guó)上至國(guó)家下到百姓都要花更多的錢(qián)買(mǎi)能源，這個(gè)代價(jià)是韓國(guó)無(wú)法接受的：

受俄烏沖突影響，2022年，韓國(guó)煤炭、室友、天然氣進(jìn)口額突破1908億美元，同比增長(zhǎng)40%以上，直接把韓國(guó)從一個(gè)貿(mào)易順差國(guó)干到逆差472億美元，系08年來(lái)首次。如果韓元再貶值，韓國(guó)再多花一倍的錢(qián)買(mǎi)能源都不足為奇。

所以，韓國(guó)人在外貿(mào)崩盤(pán)和房地產(chǎn)崩盤(pán)之間，選擇了讓地產(chǎn)崩盤(pán)。美國(guó)人加息，韓國(guó)人吃虧，向來(lái)如此。

一年里，首爾樓市交易量下降超七成，價(jià)格也連跌10個(gè)月。而根據(jù)韓國(guó)銀行上周發(fā)布的調(diào)查顯示，去年第三季度，約36％的房地產(chǎn)上市開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)利潤(rùn)完全無(wú)法償還利息，韓國(guó)房地產(chǎn)，即將淪為“龐氏騙局”。

03

因?yàn)槊绹?guó)的加息，韓國(guó)樓市一瀉千里，首爾較最高點(diǎn)暴跌24％，這股大廈將傾的勢(shì)頭，還能剎得住么？

從去年底開(kāi)始，韓國(guó)一同操作猛如虎。首先，韓國(guó)政府讓國(guó)有企業(yè)出資70億美元，為房地產(chǎn)信貸做擔(dān)保，以遏止房地產(chǎn)的過(guò)度收縮。

前不久，又大幅下調(diào)房屋參考價(jià)格，為降低房產(chǎn)稅鋪路：甚至有傳言，韓國(guó)要?jiǎng)澏ǚ课莸變r(jià)，類似國(guó)人熟知的“限跌令”。

韓國(guó)政府拿出了一切挽救樓市的措施。但是沒(méi)用。房地產(chǎn)是什么？除了居住與金融，它更代表人們對(duì)一個(gè)地區(qū)甚至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)信心。

說(shuō)得再具體點(diǎn)，韓國(guó)房地產(chǎn)，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。而眾所周知，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)又是全球經(jīng)濟(jì)的金絲雀。

全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)怎樣？這幾個(gè)月，中國(guó)出口下降；歐洲深陷戰(zhàn)爭(zhēng)；美國(guó)在通脹和蕭條中艱難平衡。

《韓國(guó)日?qǐng)?bào)》1月立馬發(fā)文：三星最賺錢(qián)的半導(dǎo)體部門(mén)，四季度利潤(rùn)同比暴跌97％，僅為2700億韓元，約14億人民幣，不到騰訊2022年利潤(rùn)的1％。

所以韓國(guó)房地產(chǎn)，不是有沒(méi)有救的問(wèn)題。是它漲跌的深層主導(dǎo)權(quán)，壓根不在韓國(guó)人手上。

世界三大經(jīng)濟(jì)引擎，中美歐，一個(gè)出問(wèn)題，韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)就要受影響，兩個(gè)出問(wèn)題，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)要重創(chuàng)，三個(gè)都出問(wèn)題，韓國(guó)人回天乏術(shù)。

韓國(guó)房地產(chǎn)，與韓國(guó)人無(wú)關(guān)。

作者：金陵風(fēng)語(yǔ)