商品房宣傳資料是開(kāi)發(fā)商面向潛在購(gòu)房者進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳的重要手段，尤其是在預(yù)售模式下，因樓盤(pán)尚在建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商提供的宣傳廣告對(duì)商品房進(jìn)行基本了解，這也是影響其作出是否購(gòu)買(mǎi)的重要因素。近日，新疆維吾爾自治區(qū)岳普湖縣人民法院審理了一起有關(guān)商品房銷(xiāo)售廣告的案件。

基本案情

2021年6月，被告艾某在某樓盤(pán)商品房銷(xiāo)售傳單上看到“高配比車(chē)位，購(gòu)房送車(chē)位，愛(ài)車(chē)無(wú)憂(yōu)”的信息，正準(zhǔn)備買(mǎi)房的艾某，到售樓處與銷(xiāo)售人員確認(rèn)“購(gòu)房送車(chē)位”事宜后，選擇了購(gòu)房，雙方于2021年6月20日簽訂《商品房預(yù)售合同》，同時(shí)被告艾某向原告某開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房定金1萬(wàn)元，合同簽訂后，當(dāng)被告艾某要求某開(kāi)發(fā)商確定所送車(chē)位位置及編號(hào)時(shí)，某開(kāi)發(fā)商卻又聲稱(chēng)“車(chē)位需要購(gòu)買(mǎi)，并非贈(zèng)送”。雙方因此發(fā)生爭(zhēng)議，被告艾某認(rèn)為原告某開(kāi)發(fā)商屬于欺詐性銷(xiāo)售，要求解除購(gòu)房合同并拒絕支付應(yīng)付購(gòu)房款，原告某開(kāi)發(fā)商認(rèn)為雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中并未約定“購(gòu)房送車(chē)位”，被告逾期交納購(gòu)房款構(gòu)成違約，將艾某訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》并由被告支付違約金38116.76元。

法院審理

岳普湖縣人民法院審理認(rèn)為，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般為要約邀請(qǐng)，不具有合同效力，但是本案原告某開(kāi)發(fā)商發(fā)放的商品房銷(xiāo)售廣告中明確載有“高配比車(chē)位，購(gòu)房送車(chē)位，愛(ài)車(chē)無(wú)憂(yōu)”的內(nèi)容，對(duì)于有買(mǎi)房意向的廣大消費(fèi)者來(lái)說(shuō)“購(gòu)房送車(chē)位”具有很大的吸引力和誘惑力，該廣告宣傳對(duì)于購(gòu)房合同的訂立具有重大影響。被告艾某正是基于開(kāi)發(fā)商“購(gòu)房送車(chē)位”的允諾才與原告某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，即使雙簽訂方的《商品房預(yù)售合同》中并沒(méi)有約定“購(gòu)房送車(chē)位”但是該允諾亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，不得違反。

《商品房預(yù)售合同》簽訂后，原告某開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照宣傳單中的承諾向被告艾某履行“購(gòu)房送車(chē)位”的義務(wù)，但是原告某開(kāi)發(fā)商卻以“車(chē)位需要購(gòu)買(mǎi)，并非贈(zèng)送”為由拒絕兌現(xiàn)允諾，其行為構(gòu)成違約，被告艾某有權(quán)拒絕支付購(gòu)房款。原告某開(kāi)發(fā)商要求解除與被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》，被告亦同意解除，本院予以支持。關(guān)于原告某開(kāi)發(fā)商主張的違約金38116.76元，因原告某開(kāi)發(fā)商違約在先，本院不予支持。

法官說(shuō)法

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

民生無(wú)小事，枝葉總關(guān)情。安居樂(lè)業(yè)是廣大人民群眾對(duì)美好生活的追求，買(mǎi)房不是小事。廣大購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)要注意開(kāi)發(fā)商或房產(chǎn)中介在宣傳資料中的某項(xiàng)說(shuō)明或允諾是否具體明確，如果某項(xiàng)說(shuō)明或允諾對(duì)買(mǎi)房決策影響較大，就要在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)多留意宣傳資料中的說(shuō)明或允諾是否寫(xiě)進(jìn)了即將簽訂的《商品房預(yù)售合同》里。對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣傳的某些優(yōu)越的配套設(shè)施，如學(xué)校、公園、地鐵站點(diǎn)等，也可以向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)、核實(shí)了解小區(qū)附近的規(guī)劃情況，以做到心中有數(shù)。在《商品房預(yù)售合同》簽訂后，妥善保管購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳資料，以備不時(shí)之需。

誠(chéng)信是企業(yè)建立良好形象的基礎(chǔ)，是企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，誠(chéng)信才能夠贏得消費(fèi)者的信任和支持，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》等有關(guān)法律規(guī)定，廣告宣傳內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。誠(chéng)實(shí)守信，嚴(yán)禁虛假宣傳，誤導(dǎo)廣大消費(fèi)者，損害人民群眾利益。

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