現(xiàn)在樓市還沒(méi)啥質(zhì)的變化政策出來(lái)，各地都在照舊出一些放松政策，但是政策可以照舊，業(yè)主們賣房的心那可是非常著急的，開(kāi)發(fā)商方面也是，隨著預(yù)售制的逐步取消和土拍的低迷，利潤(rùn)和杠桿也在被慢慢擠出，現(xiàn)在來(lái)看，除了降低地價(jià)和房?jī)r(jià)，還沒(méi)有更好的辦法可以讓市場(chǎng)回歸一定的熱度，二手房走勢(shì)也是市場(chǎng)的晴雨表，百城走勢(shì)目前也基本全線下跌，熱度已經(jīng)不可同日而語(yǔ)了。

大家好，我是謝暉。咱們看看上周的百城房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)，只有三個(gè)城市出現(xiàn)了上漲，其他109多座城市都出現(xiàn)了下跌，而且跌幅超1%已經(jīng)達(dá)到了44座城市，這是什么概念，一周就給你跌1%，按這個(gè)水平的話，300萬(wàn)的房子7天就虧了3萬(wàn)塊，一天縮水掉4285塊錢(qián)，這恐怕是很多人一個(gè)月的工資了，這個(gè)節(jié)奏下去，估計(jì)家里有礦的也不一定頂?shù)米×?，特別是如果還有房貸在背負(fù)的居民來(lái)說(shuō)就更是雪上加霜，相當(dāng)于房子在縮水，貸款還得按原價(jià)值還，不僅一分錢(qián)不增值，反而在吃掉了利息和本金。

而掛牌量的高速增長(zhǎng)也說(shuō)明了大家確實(shí)很急了，之前易居研究院就發(fā)布了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%，從整體規(guī)?？?，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6月初分別為22、20和18萬(wàn)套，而成交量并沒(méi)有得到很好的提升，也就呈現(xiàn)出了供大于求的局面，二手房隨著時(shí)間的推移在越賣越多，而且隨著二手的降價(jià)，新房想要漲價(jià)就存在更高的難度了。

因?yàn)閮烧咧g的價(jià)差如果夠大，同一地段的話購(gòu)房者肯定也會(huì)優(yōu)先考慮性價(jià)比更高的二手房，所見(jiàn)即所得，還不怕?tīng)€尾，這也會(huì)引導(dǎo)一部分買(mǎi)家選擇二手市場(chǎng)，那新房方面也會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)促銷，像之前惠州4.8折賣房，杭州臨平六折賣房等都是因?yàn)橹苓厧?kù)存太量，不降價(jià)的話客戶根本不會(huì)考慮，所以下半年必然會(huì)有更多新樓盤(pán)加入到降價(jià)大軍中，加上房企到期的債務(wù)壓力，只有不斷回血才能活下來(lái)。

然后再看房企當(dāng)前的情況，現(xiàn)在民企投資拿地的數(shù)量在嚴(yán)重萎縮，根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市的民企共99家，其中2021年一共有58家民企拿地，2022年下滑至21家拿地，今年1-5月只剩下了區(qū)區(qū)8家拿地了，分別是為濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股等。濱江的話主要集中在杭州，龍湖的拿地強(qiáng)度也明顯下滑，而且各民企拿地的金額規(guī)模都比較小，要么是小股操盤(pán)項(xiàng)目，要么是之前合作城中村項(xiàng)目的后續(xù)地塊。因?yàn)樯对?，一個(gè)是很多民企現(xiàn)在自身已經(jīng)有債務(wù)違約了，債主也不可能讓這些企業(yè)再去霍霍錢(qián)拿新地，另外一些雖然沒(méi)有債務(wù)違約，但是面臨的是現(xiàn)金流的流動(dòng)性壓力，以前開(kāi)發(fā)的房子都沒(méi)賣完，加上現(xiàn)在樓市的低迷，拿地會(huì)非常謹(jǐn)慎。

因?yàn)檫^(guò)往很多投資客也是跟著這些房企的腳步在走的，他們會(huì)認(rèn)為房企的信息會(huì)比多數(shù)人更加先知和敏感，所以房企拿了哪塊地就馬上跟過(guò)去抄底，但是沒(méi)想到的是，很多房企自身的判斷力也出現(xiàn)偏差，地王拍下后只能虧本出售或者被迫抵押轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商也是被樓市上漲沖昏了頭腦，畢竟人有多大膽，地就有多大產(chǎn)，只要敢拍，客戶就敢買(mǎi)，所以炒房客也是這種心態(tài)，認(rèn)為永遠(yuǎn)會(huì)有人接盤(pán)，最后一個(gè)擊鼓傳花的肯定不是自己，但是市場(chǎng)變化莫測(cè)，現(xiàn)在的情況就是很多房企被套牢面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，炒房客們跟著房企混的也市高位買(mǎi)入好多套，割肉不舍得，不賣的話每天高額利息還著，本是同根生相煎何太急，現(xiàn)在都期盼著市場(chǎng)變好，土拍重新火熱，二手也得到回暖，才能救開(kāi)發(fā)商，炒房客才能渾水摸魚(yú)的拋售離場(chǎng)。

所以，整體看下來(lái)，房企拍地的回暖肯定會(huì)先于樓市回暖之前的，春江水暖鴨先知，但是一定要認(rèn)準(zhǔn)有戰(zhàn)略眼光的房企，這輪的下跌會(huì)淘汰掉很多靠高周轉(zhuǎn)、高杠桿玩游戲的房企，剩下的都是資金足夠雄厚或者是多元化業(yè)務(wù)的房企，未來(lái)還會(huì)有更多其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)來(lái)拿地，像京東就在北京集團(tuán)總部附近拿地，目的是建公寓、商業(yè)設(shè)施為總部人員提供生活便利，而地王大家現(xiàn)在幾乎是看不太到了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲不動(dòng)的地方，二手在擠兌式離場(chǎng)，土拍也只能低迷，現(xiàn)在能做的就是靜觀其變，看看還要什么大招出來(lái)。