中美作為世界上最大的兩個經(jīng)濟體，各方面的表現(xiàn)，都會引起外界的關(guān)注和重視。特別是與經(jīng)濟發(fā)展、居民生活密切相關(guān)的領(lǐng)域，更會成為關(guān)注的焦點。譬如樓市，就都被外界所關(guān)注，也為外界所重視，很多人都在對中美兩國的樓市進行比較與分析。

呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局

先看中國樓市，雖然政策頻出，按照中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅9月一個月時間，各地就累計發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策超175次。其中，核心政策是8月底9月初各地開始井噴的“認房不認貸”。特別是一線城市紛紛出臺“認房不認貸”政策，被認為樓市調(diào)控政策已經(jīng)放寬到頂峰。但是，從實際效果來看，似乎并沒有想象的那么好，政策的威力并沒有預(yù)想的那么強。中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，TOP100房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。其中TOP100房企9月單月銷售額同比下降24.1%，環(huán)比增長24.8%。與此同時，9月百城新建住宅環(huán)比上漲0.05%，同比下跌0.10%；二手住宅環(huán)比下跌0.44%，同比下跌2.59%。也就是說，房價整體仍呈下跌趨勢，從交易量看，9月份有所反彈，但與政策的力度相比，明顯不成正比，市場仍呈現(xiàn)整體低迷狀態(tài)，“金九”的特征沒有顯現(xiàn)。

反觀美國樓市，卻出現(xiàn)了購房成本大幅上升與房價持續(xù)上漲的“怪現(xiàn)象”。一方面，美國30年期房貸利率水平飆升，已逼近8%，對于一直奉行低利率的美國來說，可不算低了。以300萬元人民幣、30年期等額本息的貸款額測算，在現(xiàn)行房貸利率下，購房者每月需要還款約2.1萬元，而此前美國購房者按揭貸款利率不到3%，每月僅需還款1.2萬元左右，每月相差9000元，一年就是10.8萬元，30年就達到了32.4萬元，是一筆很大的開支；另一方面，按照美國近日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒全美房價指數(shù)顯示，2023年7月，美國全國房價綜合指數(shù)創(chuàng)下歷史新高，當(dāng)月該指數(shù)環(huán)比漲0.6%，同比漲1%。也就是說，要想購房，不僅需要支付很高的房貸成本，還要承受創(chuàng)新高的房價成本，購房的負擔(dān)之重，可能會令美國購房者不堪重負。

不難看出，中美兩國的樓市，正呈現(xiàn)“冰火兩重天”格局，美國樓市“火”得不可思議，中國樓市“冷”得難以理解。這兩種現(xiàn)象，是中美兩國都不希望看到，卻又難以避免的。只是，可能出現(xiàn)的結(jié)局會有比較大的不同。如何分析兩國樓市的走向，如何看待兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象，對解決樓市問題非常重要。

未來結(jié)局存在較大差異

應(yīng)當(dāng)說，中美兩國樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象，都是不正常的，甚至可以說很不正常。導(dǎo)致美國樓市貸款利率大漲、房價攀升的原因，是存量貸款利率很低，居民不愿售房，導(dǎo)致市場出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求現(xiàn)象，房價上漲。中國則剛好相反，房貸利率降低、房價下跌，居民不愿存房，拋售住房者增多，帶來市場出現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，從而給購房者帶來“降價”的更多期待，等待觀望情緒加重，從而使房價進一步下跌。

就美國樓市而言，可能是繁榮的結(jié)束。至于是不是危機的到來，則要看美國政府會如何采取防范措施了。我們并不想去分析美國樓市有怎樣的變化規(guī)律，10年一變也好，20年一亂也行，單就目前出現(xiàn)的貸款利率大漲和房價攀升現(xiàn)象來看，肯定是不正常的。一旦通貨膨脹得到有效控制，美聯(lián)儲進入降息通道，美國樓市的繁榮就有可能戛然而止，存量房擁有者不會再“惜售”，購房者則用等待觀望的方式處理購房問題。中國今天的格局，會在美國樓市出現(xiàn)。美國樓市極有可能進入到嚴(yán)重的低迷狀態(tài)。只是，習(xí)慣于負債購房的美國，面臨的樓市壓力會比中國更大，會不會再度爆發(fā)次貸危機，實在難以預(yù)料。也就是說，未來美國樓市的前景是比較悲觀的，風(fēng)險也是會比較大的。

對中國樓市來說，眼下可能是樓市的至暗時刻，隨著房價的下跌，開發(fā)企業(yè)促銷手段的增多，樓市會逐步走出低迷，步入正常軌道。但是，指望出現(xiàn)過去那樣的量價齊升現(xiàn)象，不要抱太大希望。很有可能的是，量升價降，對開發(fā)企業(yè)越來越不利，對居民越來越有利，并最終形成一個比較好的平衡點，實現(xiàn)樓市的“軟著落”。只是，這個時間可能需要3-5年。那些指望樓市現(xiàn)在就實現(xiàn)平穩(wěn)運行者，可能會失望。中國樓市的未來，應(yīng)當(dāng)比美國樓市樂觀，不會出現(xiàn)美國樓市今天這樣的格局，實現(xiàn)穩(wěn)定健康是大有希望的。需要做好的，就是要確保開發(fā)商不要發(fā)生嚴(yán)重的資金鏈風(fēng)險，能夠讓開發(fā)商在艱難中安全渡過。