這不是一個驚天動地的大案要案！這是一個巧用行業(yè)知識創(chuàng)造的訟訴奇跡！

一、案情梗概

2017年4月2日，某地產(chǎn)公司與林某某簽訂了《XX市商品房買賣合同（預售）》，約定林某某向某地產(chǎn)公司購買位于XX市T區(qū)YY街14號101房（以下簡稱“案涉房屋”）。2017年4月27日，林某某與浦發(fā)銀行XX分行簽訂借款合同，林某某向某地產(chǎn)公司支付了首期購房款，浦發(fā)銀行XX分行如約發(fā)放了貸款。某地產(chǎn)公司與林某某共同辦理了《XX市商品房買賣合同（預售）》的網(wǎng)簽備案手續(xù)。

在合同履行過程中，多次出現(xiàn)逾期不還貸情形，某地產(chǎn)公司因此履行了擔保責任，代替林某某向浦發(fā)銀行XX分行償還貸款本息共計1500萬元。2018年11月23日，某地產(chǎn)公司依據(jù)雙方簽訂的《XX市商品房買賣合同（預售）》之約定向林某某發(fā)出解除合同的通知，并要求林某某協(xié)助涂銷預售合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。

就在此時，林某某的債權人以北京市中信公證處出具的（2018）京中信執(zhí)字00417、00418、00419、00428號執(zhí)行證書為執(zhí)行依據(jù)，向XX市中級人民法院申請預查封了案涉房屋。

情況十萬火急！

如果不能及時采取措施，某地產(chǎn)公司將“錢房兩空”。

有爭議，找律地！

二、訴訟結果

律房律地團隊接受委托后，迅速判定本案的焦點是案涉房屋的預售合同網(wǎng)簽備案是否等同于原《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定的預售合同登記備案，具有如同后來的《物權法》規(guī)定的預告登記一般的物權保全效力（注：XX市的司法審判實踐歷來認為預售合同登記備案具有物權保全效力）。明確焦點問題后，律房律地團隊立即向法院提起執(zhí)行異議。

在2020年1月XX市中級法院舉行的案外人異議案聽證會上，律房律地團隊從六大方面，層層推理、環(huán)環(huán)相扣，嚴密、系統(tǒng)地論證了預售合同網(wǎng)上簽訂不能等同于預售合同登記備案，不具有物權保全效力。在聽證會上，律房律地團隊向法庭提交了一份精心準備的事實材料—《關于XX市商品房預售合同登記備案制度歷史變遷的說明》，不僅詳細說明了XX市預售合同登記備案制度的來龍去脈、發(fā)展變化歷程，還著重指出早在2013年該市人民政府辦公廳已經(jīng)發(fā)文明確廢止了預售合同登記備案制度，網(wǎng)簽備案客觀上已不可能等同于預售合同登記備案。同時，預告登記有著嚴格的登記程序與條件，網(wǎng)簽備案也不能等同于預告登記。

釜底抽薪，效果立現(xiàn)！

人民法院作出的《執(zhí)行裁定書》（點擊查看裁定書全文）全面采納了律房律地團隊的意見，并特別指出：商品房預售合同網(wǎng)簽備案是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約平臺，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關主體進行的商品房預售行為，以及對商品房買賣合同進行管理與服務的一項措施，商品房網(wǎng)簽備案是政府部門通過商品房買賣網(wǎng)絡平臺對訂立了商品房買賣合同的房產(chǎn)信息予以公示，防止房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房售賣者一房兩賣，阻止善意第三人出現(xiàn)。因此，商品房預售合同網(wǎng)簽備案并不產(chǎn)生物權變動的效力，也不具有辦理了預告登記購房者所具有的物權請求權的保護效力。

事實上，此前的最高人民法院裁判文書中也有類似的說理。但我們并非判例法國家，XX市的司法審判實踐從上世紀90年代以來一直認為預售合同登記備案具有物權保全效力，致使該市法院認為網(wǎng)簽備案就是預售合同登記備案的網(wǎng)上辦理。

三、律房律地評析

訴訟絕不僅僅是法律知識的運用，還需要熟悉并熟練運用行業(yè)知識。在“以事實為根據(jù)、以法律為準繩”這一訴訟基本原則中，識別與認定作為根據(jù)的事實，就離不開行業(yè)知識的深厚積累。

在上述案例中，能夠向法庭詳細說明預售合同登記備案制度早在2013年就已宣布取消這一事實，就是律房律地團隊成員多年浸潤房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)管理行業(yè)精通行業(yè)知識的集中表現(xiàn)。一擊中的，大獲全勝！據(jù)事后了解，該《裁定書》一改以往的司法觀點，是該市法院首次認定預售合同網(wǎng)簽備案僅僅是一個簽約平臺，不具有法律意義。

事實上，在法律工作者常用的思維模式—三段論中，如果大前提主要是法律知識的話，則小前提就是行業(yè)知識以及運用行業(yè)知識對證據(jù)材料的判斷。在我們國家，由于部門立法的存在，大量的行政管理類或強制性標準類法律，既屬于大前提，也可歸于小前提。

因此，如果說不精通法律知識的律師，不能稱其為律師的話，則不精通行業(yè)知識的律師，則不能稱其為合格律師。

有爭議，找律地！

律房律地成員大都畢業(yè)于985、211院校或著名政法院校，法律知識系統(tǒng)而深厚；合伙人律師平均執(zhí)業(yè)年限10年以上，訴訟經(jīng)驗豐富、訴訟技巧爐火純青；成員大都具有房地產(chǎn)管理、稅務部門、規(guī)劃設計等的工作經(jīng)驗，深諳行業(yè)知識，擅長破解疑難問題，創(chuàng)造訴訟奇跡。