????寫在最前面：這只是個人進行系統(tǒng)的會計學習后，按照自我的理解編制的會計筆記。因為本人屬于半路出家學習會計，因此缺乏適當?shù)慕涣?。本人深知閉門造車是不合理的，因此寫下筆記的主要目的是為了與大家進行交流，同時也是個人進行思維整理的過程。如筆記有錯誤之處，希望能夠給予指正，萬分感謝。

????投資性房地產(chǎn)從名字就可以看出，這個科目的設計就是為了企業(yè)能夠在這方面賺取收益的。這些“房地產(chǎn)”是用來投資的。要注意這里的“房地產(chǎn)”與平時生活中的房地產(chǎn)可不是一回事，也不能與房地產(chǎn)企業(yè)放一起弄混淆了。

????這一章主要注意的應該是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中成本模式與公允價值模式之間的轉(zhuǎn)換，這里需要注意轉(zhuǎn)換是單向的，而且差額需要做追溯調(diào)整。

????再有就是非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換，這里有一個準則人為規(guī)定的需要進入“其他綜合收益”科目的操作。

投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

????投資性房地產(chǎn)，是企業(yè)為了賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。這里房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。（特別注意，投資性房地產(chǎn)不包括持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)！！同時，以經(jīng)營方式租入并轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。這個應該很好理解，畢竟產(chǎn)權(quán)不是自己的）

投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量

????投資性房地產(chǎn)其實本身是具有固定資產(chǎn)屬性的，所以他的確認和初始計量與固定資產(chǎn)沒有太大的差別，唯一多出來的一個是因為企業(yè)內(nèi)部可以對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等的使用目的進行更改，導致的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)需要特別注意的是投資性房地產(chǎn)的初始確認時間。

????對于出租的土地使用權(quán)或建筑物，一般的初始確認時間（或轉(zhuǎn)換時間）為租賃期開始日（特別注意是租賃期開始日而不是租賃開始日，投資性房地產(chǎn)的確認并不以租賃合同的簽署時間作為確認時間，而是以承租方實際使用的時間作為初始確認時間）。這里例外的，對于在建或閑置（要特別注意，這種情況只針對在建或閑置的建筑物，其余的都是干擾項）的房產(chǎn)，如果董事會等權(quán)力機構(gòu)作出書面決議，有明確意圖將其作為經(jīng)營性出租的，應當將董事會等權(quán)力機構(gòu)做出書面決議的當天作為投資性房地產(chǎn)初始確認的時間。

????對于持有準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，確認時間為停止自用，準備增值轉(zhuǎn)讓的時間。

????由于投資性房地產(chǎn)有兩種確認模式：成本模式、公允價值模式。公司對于模式的選擇在準則上有明確規(guī)定：同一企業(yè)（同一會計主體）只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這一準則單放在一個企業(yè)也許很好理解，但后續(xù)對母子公司進行企業(yè)合并處理時，就需要額外注意子公司需要根據(jù)母公司對投資性房地產(chǎn)的會計處理方法進行調(diào)整，即母子公司的會計政策需要保持一致。

????對于投資性房地產(chǎn)初始計量，有外購、自建、轉(zhuǎn)換，原理與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)差不多，不多贅述了。唯一有區(qū)別的一點在于投資性房地產(chǎn)后續(xù)的費用化支出計入“其他業(yè)務成本”科目，而不是計入費用類科目。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量——成本模式

會計分錄如下：

取得租金收入：

借：銀行存款

? ? ?貸：其他業(yè)務收入

建筑物按月計提折舊：

借：其他業(yè)務成本

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

土地使用權(quán)按月攤銷成本：

借：其他業(yè)務成本

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷

經(jīng)減值測試確定發(fā)生減值：

借：資產(chǎn)減值損失

? ? ?貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量——公允價值模式

不計提折舊也不計提減值，價值以公允價值反映。會計分錄如下：

取得租金：

借：銀行存款

? ? ?貸：其他業(yè)務收入

公允價值變動：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

? ? ?貸：公允價值變動損益? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（或相反分錄）

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的變更

????在會計準則上，默認公允價值模式優(yōu)于成本模式，因為成本模式采用的成本計量使用的是歷史成本，它并不能公允的反映這一資產(chǎn)的現(xiàn)實價值。所以只允許投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，并不允許反向轉(zhuǎn)換。

????轉(zhuǎn)換的規(guī)則在于將成本模式下的賬面價值注銷，反映公允價值模式下的公允價值，計入“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，并將差額追溯調(diào)整以前年度的損益，在期初的留存收益上體現(xiàn)（調(diào)整盈余公積與未分配利潤）。值得注意的是，如果轉(zhuǎn)換的時間點在年中，則需要對差額分開處理，期初公允價值與賬面價值的差額作為以前年度的損益調(diào)整期初留存收益，當年的損益作為公允價值變動調(diào)整當年利潤表，并且對于當年成本模式下的折舊沖減當年“其他業(yè)務成本”沖減利潤表。

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

成本模式下的轉(zhuǎn)換

????成本模式下投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)按照對應科目一一結(jié)轉(zhuǎn)。要注意如果是存貨與投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換，投資性房地產(chǎn)減值準備與存貨跌價準備不能一一對應，其屬于不同的減值準則，應當直接將賬面價值轉(zhuǎn)入。

公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

????投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，以原賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，同時以公允價值反映新資產(chǎn)，差額計入“公允價值變動損益”。

????非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，以原賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，同時以公允價值反映新資產(chǎn)，差額如果在借方（表明轉(zhuǎn)換虧了，新公允價值小于原賬面價值），則計入“公允價值變動損益”科目；如果差額在貸方（表明轉(zhuǎn)換血賺，新公允價值大于原賬面價值），則計入“其他綜合收益”科目。這么做是為了防止企業(yè)通過會計調(diào)整，將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，以通過損益的方式調(diào)高企業(yè)利潤。

投資性房地產(chǎn)的處置

????成本模式下類似銷售處理，按實際收入確認收入，賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)成本（其他業(yè)務收入、其他業(yè)務成本）

????公允價值模式下類似銷售處理，按實際收入確認收入，賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)成本，但這里的結(jié)轉(zhuǎn)成本包括后續(xù)計量中確認的公允價值變動損益和轉(zhuǎn)換過程中確認的其他綜合收益。