（板塊分析系列）

知識(shí)城到底是不是坑？

有人說(shuō)是，有人說(shuō)不是，今天我們就來(lái)掰扯清楚這個(gè)問(wèn)題。

我前段時(shí)間，發(fā)視頻簡(jiǎn)單聊了聊知識(shí)城，引起了一些爭(zhēng)議，其中，某廣州美女大V就很不服氣，發(fā)了條視頻反駁，說(shuō)要跟我PK，我那段時(shí)間忙，沒(méi)有第一時(shí)間回應(yīng)。

鑒于有些朋友對(duì)于知識(shí)城，仍然看的不是很透，有諸多誤解，那我們就再來(lái)詳細(xì)聊聊這個(gè)板塊吧。

你知道的，野先生說(shuō)的，肯定會(huì)更專(zhuān)業(yè)、更明白。

跟分析南沙一樣，我們也把知識(shí)城和知識(shí)城樓市分開(kāi)來(lái)說(shuō)。

01 知識(shí)城板塊

先來(lái)說(shuō)說(shuō)知識(shí)城這個(gè)板塊。

首先，政策層面，我并不否認(rèn)知識(shí)城牛掰的規(guī)劃、定位，以及被政府重視的力度，因?yàn)檫@些，大家都看得到，我也不瞎，包括知識(shí)城的城市界面，確實(shí)很棒。

還有這次知識(shí)城十四五規(guī)劃，將長(zhǎng)嶺居劃給知識(shí)城，黃埔對(duì)知識(shí)城的偏心，也是顯而易見(jiàn)的，有點(diǎn)用長(zhǎng)嶺居去貼補(bǔ)知識(shí)城的意思。

其次，在執(zhí)行落地層面，因?yàn)辄S埔有科學(xué)城這個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)在先，所以在新城打造的思路上，是比較成熟且正確的，區(qū)別于亞運(yùn)城等板塊，搞的是產(chǎn)業(yè)先行的路子，而不是房地產(chǎn)先行。

所以我們能看到，知識(shí)城原先規(guī)劃的居住用地，只占到整個(gè)地塊總量的1/6，大部分都是產(chǎn)業(yè)用地和商業(yè)用地。

而且很顯然，黃埔之前打造科學(xué)城積累的一些資源，也是直接嫁接給了知識(shí)城的，現(xiàn)在科學(xué)城和知識(shí)城產(chǎn)業(yè)上的重疊，就是很直觀的體現(xiàn)。

加上，黃埔整個(gè)區(qū)的主打方向和核心競(jìng)爭(zhēng)力，就是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，這也是現(xiàn)在我們國(guó)家主推的一個(gè)風(fēng)口和趨勢(shì)。

因此，總的來(lái)說(shuō)，知識(shí)城的產(chǎn)業(yè)是實(shí)打?qū)嵉模_定性比較高，只要能堅(jiān)持不斷的給予扶持，這個(gè)板塊的成熟，指日可待。

但是，我們說(shuō)，政府力量終歸有限。

新城的建設(shè)，如果能有市場(chǎng)和行政兩股力量，共同自發(fā)參與，相輔相成，則發(fā)展起來(lái)便會(huì)相對(duì)容易很多。

比如像萬(wàn)博、琶洲、金融城這種，出于地段上的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)力量會(huì)比較樂(lè)于參與，基本政府把基礎(chǔ)設(shè)施搭建好，企業(yè)和人口的引入，都不會(huì)太難。

還有蘇州工業(yè)園區(qū)，拿來(lái)類(lèi)比知識(shí)城，也是不合適的，因?yàn)樗蔷o挨著蘇州的中心姑蘇區(qū)的。

但是像知識(shí)城這種飛地，就不一樣了，難度系數(shù)會(huì)飆升，因?yàn)樵谝粔K離主城區(qū)50公里，然后環(huán)境還很原始的土地上，再造一座新城，這個(gè)是需要很大的想象空間的。

而企業(yè)行事，是遵循市場(chǎng)規(guī)律的，在沒(méi)有讓市場(chǎng)看到足夠的確定性之前，要想讓市場(chǎng)力量參與，就只能靠政策上的大幅讓利吸引。

所以，像知識(shí)城這種超遠(yuǎn)郊新城，會(huì)更依賴(lài)于行政力量，需要投入的人力、物力、財(cái)力等資源，都是無(wú)法想象的，要將其真正打造成熟，成本會(huì)比科學(xué)城高很多，也會(huì)難很多。

科學(xué)城用了20年，才發(fā)展到今天這個(gè)地步，且科學(xué)城離主城區(qū)也才20公里，而知識(shí)城，僅發(fā)展了短短10年而已，要走的路無(wú)疑還很長(zhǎng)。

但現(xiàn)在，很多人就開(kāi)始認(rèn)為知識(shí)城是黃埔最強(qiáng)，什么黃埔最高樓就在知識(shí)城，說(shuō)的好像它的房?jī)r(jià)即將要掀翻黃埔樓市天花板似的，這顯然是值得商榷的。

02 知識(shí)城樓市

好了，說(shuō)完知識(shí)城這個(gè)板塊，我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)知識(shí)城的樓市。

前面我們說(shuō)了，知識(shí)城這個(gè)板塊，規(guī)劃的確定性還是比較高的，發(fā)展成熟只是時(shí)間問(wèn)題。

但對(duì)于知識(shí)城樓市，我覺(jué)得還是得理性看待，尤其是部分知識(shí)城業(yè)主，聽(tīng)野先生一句勸，心態(tài)別太飄，因?yàn)檎娴南Ｍ酱螅彩菚?huì)越大的。

在我看來(lái)，知識(shí)城目前只能算是個(gè)純剛需自住板塊，就是實(shí)在預(yù)算只有個(gè)200W多一些，但又瞧不上增城那種不限購(gòu)區(qū)，想買(mǎi)限購(gòu)區(qū)地鐵盤(pán)的，那么，知識(shí)城，就可以看作是一個(gè)可以考慮的，還不錯(cuò)的選項(xiàng)。

而且可以很明確的說(shuō)，未來(lái)，黃埔樓市的價(jià)格梯度，也一定是按照，老黃埔>科學(xué)城>知識(shí)城來(lái)走的。

有人說(shuō)，我不管，知識(shí)城就是牛逼，當(dāng)其自身發(fā)展成就業(yè)中心以后，就會(huì)形成自己的一個(gè)房?jī)r(jià)體系。

有這個(gè)可能，但這個(gè)過(guò)程無(wú)疑是漫長(zhǎng)的，科學(xué)城目前都還逃脫不了以珠江新城為中心的房?jī)r(jià)引力場(chǎng)的干擾，何況你知識(shí)城呢？

而且，現(xiàn)在支撐知識(shí)城樓市的力量，真的弱。

1、投資客和主城區(qū)外溢需求，會(huì)有，但肯定不多，尤其當(dāng)前的環(huán)境下。

2、規(guī)劃再牛，也得砸錢(qián)才能落地，但說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在地方政府是比較拮據(jù)的，因?yàn)榈夭缓觅u(mài)，把長(zhǎng)嶺居劃給知識(shí)城，我猜測(cè)也有拿長(zhǎng)嶺居賣(mài)地收入，去補(bǔ)貼知識(shí)城發(fā)展的意思，因?yàn)榍懊嬉舱f(shuō)了，知識(shí)城本身規(guī)劃的住宅用地，是不多的；

3、對(duì)于本地工作生活的剛需人群，說(shuō)實(shí)話，目前無(wú)論是查數(shù)據(jù)，還是直接感受，人確實(shí)不多，我晚上八九點(diǎn)在知識(shí)城，馬路很寬，但只有稀稀落落幾輛車(chē)，這感覺(jué)跟科學(xué)城的凌晨差不多了。

03 尾聲

所以，知識(shí)城的樓市，目前還是脆弱的，我一直倡導(dǎo)的是，不要只看規(guī)劃買(mǎi)房，很容易被人誤導(dǎo)。

總之，坦白說(shuō)，我也賣(mài)知識(shí)城的房子，但如果要我現(xiàn)在去吹知識(shí)城這個(gè)板塊，我心里是發(fā)虛的，有人說(shuō)是因?yàn)槲宜讲粔?，看不懂知識(shí)城，或許是吧，而且也不光這個(gè)原因，還有慫。

反正，現(xiàn)在買(mǎi)，也只建議以純剛需的心態(tài)進(jìn)場(chǎng)，買(mǎi)單價(jià)3萬(wàn)以下，總價(jià)300萬(wàn)以下的標(biāo)的。

以上。